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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 49%까지 유찰됐지만 계산상 인수 0원만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 김현·손도윤의 전입일·보증금과 1404호 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘미상 점유자’ 확인이 먼저다 — 부산 명성오션 1404호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1404호 (충무동1가,명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 청구액 8,529,561,039원
🏷️ 49% 🔁 2회 유찰 👥 조사명단 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
48
매력지수 C등급 · 말소기준은 명확하고 계산상 인수 0원이지만, 전입일·보증금 미상 점유자 2명과 복잡한 점유조사가 남은 2회 유찰 오피스텔
2024.02.20 말소기준 이후 전입자는 대항력 없음이나 김현·손도윤은 대항력 가능·미상이고, 조사명단 28명·주차장 임차인 표시가 있어 1404호 점유관계 확인 전 권리안전을 확정하기 어렵다. 최저가 49%도 최근 실거래 비교 없이 가격 가점 근거로 삼지 않았다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 그 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 현황조사에는 다수 점유자와 다른 호실 표시까지 함께 나타납니다. 최저가는 감정가의 49%지만, 이 두 사람과 1404호의 실제 점유관계를 확정하기 전에는 ‘권리 깨끗한 49% 물건’으로 단정하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저가 80,850,000원 · 감정가 49%
실질취득(현재 계산)
80,850,000원
확정 인수액 반영 전 기준
매수인 인수(계산상)
0원
미상 점유자 2명은 별도 확인
핵심지표
2명 미상
김현 · 손도윤 대항력 가능·미상

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 ‘명성오션’ 14층 1404호 오피스텔입니다. 등기상 공유자는 김도형과 제누리츠주식회사이고, 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 백태현의 후순위 근저당도 설정됐으며, 2025.01.21 광안신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 1번 근저당은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점유관계의 호실 특정을 봐야 합니다. 현황조사 명단에는 28명이 나타나고 일부는 204호·304호로 명시돼 있으며, 매각물건명세서 비고에도 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 적혀 있습니다. 따라서 1404호에 실제로 연결되는 점유자를 원본에서 분리 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1404호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 대상 14층1404호
소유자김도형(334분의 320.8) · 제누리츠주식회사(334분의 13.2)
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 미완성

말소기준권리는 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당권 480,000,000원은 후순위입니다. 말소기준 근저당과 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.

✅ 전입일이 확인되는 점유자는 기준권리보다 늦다 전입일이 기재된 조사대상자는 모두 2024.02.20보다 이후입니다. 이들에 대해서는 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
⛔ 김현·손도윤은 ‘대항력 有’가 아니라 ‘대항력 가능·미상’ 김현과 손도윤은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 반대로 없다고 확정할 수도 없습니다. 현재 계산상 인수액 0원과 별개로, 이 두 사람의 점유·전입·보증금 및 1404호와의 관련성을 원본에서 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 조사 — 28명 중 2명은 대항력 판정 불가

현황조사와 문건접수에 나타난 명단은 28명입니다. 일부는 204호·304호가 별도로 표시돼 있고, 나머지는 호실 표시가 없는 경우가 많습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.

이름표시부분전입일보증금 / 월세대항력우선변제승계
고수환2024.07.23미상대항력 없음미상해당 없음
최광배2024.07.22미상대항력 없음미상해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원대항력 없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상대항력 없음미상해당 없음
김민수2024.07.22미상대항력 없음미상해당 없음
김우경2024.08.29미상대항력 없음미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원대항력 없음미상해당 없음
김현미상미상대항력 가능·미상미상해당 없음
김유은2024.08.26미상대항력 없음미상해당 없음
박지영2024.06.10미상대항력 없음미상해당 없음
강문정2024.05.16미상대항력 없음미상해당 없음
김성호2024.08.07미상대항력 없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상대항력 없음미상해당 없음
김남희2024.09.25미상대항력 없음미상해당 없음
윤하윤2024.12.30미상대항력 없음미상해당 없음
남유성2024.07.29미상대항력 없음미상해당 없음
유하영2024.12.04미상대항력 없음미상해당 없음
박준형2024.10.11미상대항력 없음미상해당 없음
서명철2024.12.10미상대항력 없음미상해당 없음
김은선2024.11.15미상대항력 없음미상해당 없음
장경익2024.12.12미상대항력 없음미상해당 없음
손도윤미상미상대항력 가능·미상미상해당 없음
김태희2024.06.17미상대항력 없음미상해당 없음
윤성대2024.12.03미상대항력 없음미상해당 없음
김민서2024.08.29미상대항력 없음미상해당 없음
박춘기2025.01.21미상대항력 없음미상해당 없음
조현철2024.08.08미상대항력 없음미상해당 없음
장명수2024.05.28미상대항력 없음미상해당 없음

고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철은 배당요구 문건접수가 확인됩니다. 보증금 대위·보증기관 승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.

⚠️ 주차장 임차인 표시 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조)”이라고 기재돼 있습니다. 기계식 주차설비가 있는 건물인 만큼 주차장 점유관계가 1404호 매수에 미치는 범위도 현황조사보고서 원문과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.

③ 가격 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 회차 최저가는 80,850,000원, 감정가 대비 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,595,000원, 4회 유찰 시에는 39,616,500원으로 계산돼 있습니다. 하지만 동일 호실·동일 면적의 최근 실거래 가격 비교가 확인되지 않으므로, 감정가에서 많이 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

⛔ ‘감정가 49% = 반값 시세’가 아니다 감정가는 기준가격이고 실거래 시세 그 자체가 아닙니다. 이 물건의 가격 가치는 자갈치역 인근 오피스텔의 실제 거래수준과 임대수익, 1404호 내부상태를 따로 확인한 뒤 판단해야 합니다. 특히 2회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격에서 시장 참여가 충분하지 않았다는 신호로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 채권 총액 10,080,000,000원 중 예상 배당은 78,994,700원이며, 미배당액은 10,001,005,300원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금이 미상인 김현·손도윤의 권리관계는 별도 확인 대상입니다.

시나리오매각가채권자 배당미배당계산상 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)80,850,000원78,994,700원10,001,005,300원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)56,595,000원55,176,290원10,024,823,710원0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)39,616,500원38,503,403원10,041,496,597원0원
매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
집행비용을 제외한 현재 매각대금은 1순위 근저당에 배당되고 후순위와 소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 미배당
유찰이 이어질수록 매각가와 채권자 배당이 줄어 미배당액은 증가합니다. 현재 계산상 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
✅ 등기권리 관점 말소기준권리가 명확하고, 전입일이 확인되는 점유자는 모두 말소기준 이후입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정 역시 매각으로 정리되는 구조입니다.
⛔ 점유·명도 관점 조사명단 자체가 많고 호실 표시가 없는 사람이 다수이며, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 계산상 인수 0원만 보고 권리분석을 종료하면 안 됩니다. 특히 두 미상 점유자가 1404호와 관련되는지부터 확인해야 최종 인수금액과 명도 난도를 확정할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 자갈치역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
  • 이용. 명성오션은 근린생활시설과 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 구성돼 있습니다. 대상 물건의 용도는 오피스텔입니다.
  • 건물·설비. 지하1층·지상15층 철근콘크리트 건물로 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다. 주차장 임차인 기재가 있어 점유관계 확인이 필요합니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이고 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 우선 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 1404호 실제 점유 여부, 전입세대열람, 임대차계약 및 보증금 확인이 핵심입니다.
  • 28명 명단의 호실 분리. 204호·304호처럼 다른 호수가 명시된 사람도 있으므로 현황조사 명단을 1404호와 건물 내 다른 부분으로 구분해 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차인. 매각물건명세서 비고의 주차장 임차인과 대상 1404호의 권리·사용관계가 어떻게 연결되는지 원문에서 대조하세요.
  • 실거래 시세 별도 확인. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수준을 확인해야 합니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다. 실제 배당요구 및 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 1번 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기사항전부증명서와 채권자 표시를 대조하세요.

맺으며 — “49%보다 먼저 확인할 것은 2명의 미상 점유자”

이 사건은 등기만 보면 말소기준이 분명합니다. 2024.02.20 근저당 이후 전입한 점유자들은 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 문제는 김현·손도윤입니다. 두 사람은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 부정할 근거가 완성되지 않았습니다. 여기에 28명의 조사명단, 다른 호실 표시, 주차장 임차인까지 겹쳐 있어 1404호의 실제 점유관계를 분리하는 작업이 필수입니다.

최저가가 80,850,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 비교 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만 점유관계는 확인 전이고, 가격 매력도 역시 실거래 검증 전입니다. 따라서 이 물건은 ‘반값 오피스텔’보다 미상 점유자 정리가 선행돼야 하는 2회 유찰 물건으로 보는 편이 데이터에 더 충실합니다.

본 리포트는 등기사항·매각물건명세서 비고·현황조사·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당계산에 반영되지 않을 수 있습니다. 점유자 중 전입일·보증금이 확인되지 않은 경우 실제 권리관계에 따라 매수인 부담과 명도 난도가 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·전입세대열람 등 원본을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1404호 (충무동1가,명성오션)

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