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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가가 감정가 49%까지 내려왔고 산출상 인수는 0원. 그러나 임차·점유 신고 28명 중 김현·손도윤은 대항력 가능·미상이며 주차장 임차인 비고와 실거래 부재를 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 임차·점유 확인이 핵심 — 부산 명성오션 805호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 8층805호 (충무동1가,명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19 · 광안신용협동조합 신청
49
매력지수 C등급 · 배당 산출상 인수 0원이나 2회 유찰 오피스텔에 임차·점유 신고 28명, 대항력 가능·미상 2명과 주차장 임차인 비고가 남아 확인 부담이 큼
말소기준 이후 권리는 소멸하고 산출상 인수는 0원이지만 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 주차장 임차인도 기재돼 있으며, 실거래 비교자료 없이 감정가 49%만으로 가격 메리트를 인정하기 어려워 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
📉 49% 🔁 2회 유찰 👥 28명 ❓ 2명 미상 💰 인수 0원
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 배당 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사상 실제 임차·점유 신고는 28명이며, 이 가운데 대부분은 2024.02.20 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만 김현·손도윤은 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 여기에 건물 주차장 임차인 존재도 별도로 기재돼 있어, 가격만 보고 단순한 권리물건으로 판단하기는 어렵습니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
현재 최저가 비율
49%
현재 회차
매수인 인수
0원
배당 산출 기준
임차·점유 확인
28명
대항력 가능·미상 2명

부산지방법원 2025타경100426. 부산광역시 서구 충무대로 262 명성오션 8층 805호 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원, 현재 최저매각가는 80,850,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이고, 같은 날 설정된 백태현 근저당권과 이후 경매개시결정·주식회사 대원에스엠 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다.

하지만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에 다수의 임차·점유자가 확인되고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일이 있는 사람은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없다고 정리돼 있으나, 김현과 손도윤은 전입일 자체가 미상입니다. 따라서 이 두 사람은 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태로 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 8층805호 (충무동1가,명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
소유자김도형, 제누리츠주식회사
소유 지분김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰)
청구금액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조는 단순하다

말소기준은 2024.02.20 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권 9,600,000,000원입니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당권 480,000,000원, 2025.01.21 임의경매개시결정, 2025.03.18 주식회사 대원에스엠 가압류 14,000,000원은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 광안신용협동조합 근저당권은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 확인됩니다.

✅ 등기상 매수인 인수 현재 배당 산출에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 근저당권·가압류의 미배당액이 매우 크더라도 해당 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라면 그 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되지는 않습니다.

② 임차인·점유자 — 28명, 미상 2명은 별도 확인

보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 28명 모두 실제 임차·점유 신고 인원으로 봅니다. 전입일이 확인된 인원은 2024.02.20 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 전원 확인이 필요합니다.

성명점유부분전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원미상없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상미상없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원미상없음미상없음
김현미상미상미상미상가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상미상없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상미상없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상미상없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상미상없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상미상없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상미상없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상미상없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상미상없음미상없음
손도윤미상미상미상미상가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상미상없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상미상없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상미상없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상미상없음미상없음
⛔ 임차관계 핵심 확인사항 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 또 현황조사에는 204호·304호로 표시된 임차인도 포함돼 있어 805호와의 실제 점유관계를 구분해야 합니다. 매각물건명세서에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 별도로 기재돼 있습니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가 시나리오는 56,595,000원, 4회 유찰 시 39,616,500원입니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 오피스텔의 실제 거래가격·임대수익·공실 수준을 확인하지 않은 상태에서는 49%라는 숫자는 감정가 대비 비율일 뿐, 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

⚠️ 가격 해석 2회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만 실거래 비교값이 없으므로 가격 가점은 제한해야 합니다. 이 물건의 현재 판단 포인트는 감정가 대비 할인율보다 임차관계 확인과 실제 시장가격 검증입니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,855,300원
을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
갑구 4번 가압류 · 주식회사 대원에스엠14,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

채권 합계 10,094,000,000원 중 예상배당은 78,994,700원이고, 미배당은 10,015,005,300원입니다. 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (80,850,000원)
회차별 미배당
현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 채권 미배당이 크게 남지만, 배당 산출상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근으로, 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 명성오션은 지하1층·지상15층 건물이며, 해당 범주의 호실은 주거용으로 사용 가능한 업무시설인 오피스텔입니다.
  • 설비. 승강기설비·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기와 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하며 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 대로1류에 접하고 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 주민등록 관련 자료를 확인해야 합니다.
  • 805호 점유관계 분리. 현황조사에는 204호·304호 기재가 포함돼 있습니다. 실제 805호 점유자와 건물 내 다른 호실 점유자를 구분해야 합니다.
  • 주차장 임차인. 건물 주차장에 임차인이 있다는 비고가 있으므로 임차범위와 매수인에게 미치는 영향을 확인해야 합니다.
  • 보증금·확정일자. 다수 임차·점유자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일이 말소기준 이후라는 사실만으로 모든 임차 관련 검토가 끝나는 것은 아닙니다.
  • 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 혼동하지 않아야 합니다.
  • 배당표 한계. 산출상 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계

이 사건은 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 80,850,000원까지 내려왔고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하며 현재 배당 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.

하지만 실제 판단의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사상 임차·점유 신고가 28명이고, 김현·손도윤은 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 주차장 임차인도 별도 기재돼 있으며 일부 점유부분은 204호·304호로 나타납니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 인수 0원은 장점이지만, 점유관계와 시장가격 확인 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·배당 시나리오·감정평가 관련 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 임차인의 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않은 부분이 있고, 실거래 비교자료도 없어 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본 서류를 직접 확인해야 합니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 8층805호 (충무동1가,명성오션)

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