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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 90,988,443원 ~ 103,546,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 60,711,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
86,730,000 8,673만 감정가 177,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
867만원
최저가의 10% · 8,673,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.77억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가가 86,730,000원까지 내려왔지만, 배당상 인수 0원과 별개로 미상 점유자 2명 및 주차장 임차관계 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘미상 점유자’ 확인 없이 인수 0원으로 단정하면 안 된다 — 명성오션 1102호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1102호 (충무동1가,명성오션)
감정가 177,000,000원 · 최저매각가 86,730,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
46
매력지수 C등급 · 감정가 49%까지 유찰됐지만 미상 점유자 2명과 주차장 임차관계 확인이 선행돼야 하는 오피스텔
말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수 0원이지만, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가하고 건물 주차장 임차인도 확인돼 권리 불확실성이 남는다. 실거래 자료도 없어 감정가 49%만으로 가격 가점을 주기 어려워 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 177,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 86,730,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 다수 점유자가 확인되고 그중 김현·손도윤은 전입일이 없어 대항력 판정이 불가합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이 두 점유자와 주차장 임차관계 확인 전에는 ‘확정 인수 0원’으로 단정하기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
177,000,000원
최저 86,730,000원 · 2회 유찰
최저가 ÷ 감정가
49%
현재 회차
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
미상 2명
김현 · 손도윤 대항력 판정 불가

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 11층 1102호, 감정 이용상태상 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 177,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 86,730,000원, 감정가의 49%입니다. 가격만 보면 절반 아래까지 내려온 상태지만, 이번 사건은 낮아진 최저가보다 점유관계 확인이 더 중요한 물건입니다.

등기상 말소기준권리는 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 같은 날 백태현 명의 480,000,000원 근저당도 설정됐으며, 말소기준 이후의 경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에 기재된 점유자 가운데 대부분은 말소기준일 이후 전입했지만, 전입일 자체가 확인되지 않은 2명은 별도 검증이 필요합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1102호 (충무동1가,명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유자김도형 · 제누리츠주식회사
감정가 / 최저가177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인

갑구의 기존 우리자산신탁주식회사 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.02.14 김도형과 제누리츠주식회사 지분으로 귀속됐습니다. 이어 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 설정되어 말소기준권리가 됐습니다. 2025.01.21 광안신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 해당 근저당은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

✅ 등기부 기준 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정 및 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ ‘인수 0원’의 전제 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 건물 주차장에 임차인이 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 배당표의 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 계산값이며, 미상 점유관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

② 점유자 현황 — 대부분 후순위, 2명은 판정 불가

현황조사에 기재된 점유자 중 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준일 2024.02.20 이후 전입으로 표시돼 있어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 김현과 손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 일부 점유자는 204호·304호로 별도 호수가 기재돼 있으므로, 1102호와 실제 관련된 점유자가 누구인지 원본에서 대조해야 합니다.

점유자부분전입일보증금월세대항력배당요구
고수환2024.07.23미상미상없음2025.09.16
최광배2024.07.22미상미상없음2025.12.08
손봉근204호2024.07.2310,000,000원500,000원없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상없음
김민수2024.07.22미상미상없음
김우경2024.08.29미상미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원470,000원없음
김현미상미상미상가능·미상
김유은2024.08.26미상미상없음
박지영2024.06.10미상미상없음
강문정2024.05.16미상미상없음2025.03.10
김성호2024.08.07미상미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상미상없음
김남희2024.09.25미상미상없음
윤하윤2024.12.30미상미상없음
남유성2024.07.29미상미상없음2025.04.18
유하영2024.12.04미상미상없음2025.03.11
박준형2024.10.11미상미상없음
서명철2024.12.10미상미상없음2025.03.07
김은선2024.11.15미상미상없음
장경익2024.12.12미상미상없음
손도윤미상미상미상가능·미상
김태희2024.06.17미상미상없음
윤성대2024.12.03미상미상없음
김민서2024.08.29미상미상없음
박춘기2025.01.21미상미상없음
조현철2024.08.08미상미상없음2025.04.03
장명수2024.05.28미상미상없음
⚠️ 점유표에서 가장 중요한 두 줄 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이들은 “대항력 있음”도, “대항력 없음”도 확정할 수 없는 대항력 가능·미상 상태입니다. 나머지 전입일 확인 점유자는 모두 2024.02.20 말소기준권리 이후 전입입니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용1,961,140원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원84,768,860원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부0원

현재 최저가 86,730,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,961,140원 이후 84,768,860원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 백태현 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권최고액 기준 미배당은 9,995,231,140원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 86,730,000원)
현재 가정에서는 매각대금 대부분이 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다.
회차별 미배당
실거래 자료가 없어 가격 메리트는 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 차트는 각 회차의 채권 미배당액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로

회차감정가 대비매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰49%86,730,000원84,768,860원9,995,231,140원0원
3회 유찰 시34%60,710,999원59,218,201원10,020,781,799원0원
4회 유찰 시24%42,497,699원41,332,740원10,038,667,260원0원

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다. 그러나 이 계산은 확인된 등기·배당 구조에 관한 것이므로 김현·손도윤의 점유·전입·보증금 관계와 주차장 임차인의 권리까지 자동으로 소멸시켜 주는 계산은 아닙니다.

⚠️ 가격 판단은 ‘49%’만으로 끝내면 안 됨 감정가 대비 최저가는 49%까지 낮아졌지만, 동일·유사 오피스텔의 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 감정가 할인율만 근거로 가격 메리트를 확정하거나 등급을 높여서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 본건 용도는 오피스텔입니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하며 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 일부 토지는 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상15층. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·급배수 및 도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 1102호 실제 점유자 특정. 현황조사에 여러 점유자가 함께 기재돼 있고 일부는 204호·304호로 표시됩니다. 1102호와 직접 관련된 사람을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 특정해야 합니다.
  • 김현·손도윤 최우선 확인. 전입일·보증금 미상으로 대항력 판단이 불가능합니다. 전입세대열람·점유관계·계약관계를 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차관계. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 있다고 적혀 있으므로 범위와 권리를 확인해야 합니다.
  • 보증금 미상 점유자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 후순위 전입이라는 이유만으로 명도·배당 문제까지 없다고 단정할 수 없습니다.
  • 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 숫자만 보고 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 인근·동일 건물 실거래와 매물가를 별도 확인해야 합니다.
  • 공동담보 확인. 선순위 광안신용협동조합 근저당과 백태현 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 해당 채권의 전체 담보·배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔고, 권리는 아직 확인 중”

이 물건의 가장 강한 숫자는 86,730,000원, 감정가의 49%라는 현재 최저가입니다. 하지만 실거래 자료가 없으므로 이것만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 등기부만 보면 2024.02.20 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸해 구조가 비교적 명확하지만, 현황조사에는 다수 점유자가 등장하고 김현·손도윤은 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 여기에 건물 주차장 임차인도 별도로 적시돼 있습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “배당 시뮬레이션상 인수 0원, 그러나 미상 점유 확인 전 확정 인수 0원은 아님”입니다. 2회 유찰이라는 가격 할인보다 우선할 일은 1102호의 실제 점유자와 두 미상 점유자의 권리를 특정하는 것입니다. 권리 확인이 끝나야 49%라는 가격이 비로소 의미를 갖습니다.

본 리포트는 제공된 등기부·현황조사·배당 시뮬레이션·감정요항표를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 점유자의 실제 점유 부분, 전입일·보증금·확정일자 및 주차장 임차관계는 원본 서류를 통해 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계 및 시세 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1102호 (충무동1가,명성오션)

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