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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 90,988,443원 ~ 103,546,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 60,711,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
86,730,000 8,673만 감정가 177,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
867만원
최저가의 10% · 8,673,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.77억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김현·손도윤은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, 실거래 자료가 없어 감정가의 49%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가 49%·등기상 인수 0원, 하지만 ‘미상 임차인’ 확인이 핵심 — 부산 명성오션 1302호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1302호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 177,000,000원 · 최저매각가 86,730,000원(2회 유찰·49%) · 매각기일 2026.08.19 · 오피스텔
46
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0원·최저가 49%지만 김현·손도윤의 대항력과 다수 점유관계가 미상 — 확인 전 보수적 접근
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당 시나리오상 인수액은 0원이지만, 김현·손도윤은 전입일·보증금이 미상이고 다수 점유관계 및 주차장 임차인이 있어 1302호 직접 임차관계 확인이 필요하다. 실거래 시세 자료도 없어 2회 유찰·49%만으로 가격 가점을 줄 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하여 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사상 다수의 임차·점유자가 확인됐고, 그중 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 감정가 대비 최저가가 49%까지 내려왔어도 실거래 시세 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 수 없으며, 이 사건의 핵심은 입찰 전 임차관계와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것입니다.
감정가 / 최저가
177,000,000원
최저 86,730,000원 · 2회 유찰
현재 최저가율
49%
현재 회차
매수인 인수
0원
배당 시나리오상 등기 인수 없음
임차 핵심
대항력 미상
김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 13층 1302호 오피스텔입니다. 감정가는 177,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,730,000원, 감정가의 49%입니다. 등기부상 권리구조는 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당이 말소기준이고, 같은 날 설정된 백태현의 480,000,000원 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건은 최저가율만 보고 접근하면 안 됩니다. 현황조사에는 다수의 점유·임차 관계가 확인돼 있고, 대부분은 전입일이 말소기준권리인 2024.02.20보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 김현과 손도윤은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 보증금도 확인되지 않았으므로, 이 두 사람에 대해서는 ‘대항력 없음’으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1302호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유관계김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰·49%)
청구금액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸

말소기준권리는 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 백태현 근저당과 2025.01.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 광안신용협동조합 근저당은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.

✅ 등기부 기준 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 등기상 금액은 0원입니다. 근저당 채권이 매각대금보다 훨씬 크더라도, 배당받지 못한 후순위·담보채권 잔액을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아닙니다.

② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 2명은 판정 보류

현황조사 등에 나타난 임차·점유자는 아래와 같습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 아래 명단은 모두 실제 조사된 임차·점유자로 봅니다. 확인된 전입일이 2024.02.20보다 늦은 사람은 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 전입일이 확인되지 않은 김현·손도윤은 대항력 가능·미상으로 별도 관리해야 합니다.

성명점유부분전입일보증금 / 차임배당요구대항력우선변제
고수환-2024.07.23미상2025.09.16없음미상
최광배-2024.07.22미상2025.12.08없음미상
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원-없음미상
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상-없음미상
김민수-2024.07.22미상-없음미상
김우경-2024.08.29미상-없음미상
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원-없음미상
김현-미상미상-가능·미상미상
김유은-2024.08.26미상-없음미상
박지영-2024.06.10미상-없음미상
강문정-2024.05.16미상2025.03.10없음미상
김성호-2024.08.07미상-없음미상
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG-2024.07.19미상-없음미상
김남희-2024.09.25미상-없음미상
윤하윤-2024.12.30미상-없음미상
남유성-2024.07.29미상2025.04.18없음미상
유하영-2024.12.04미상2025.03.11없음미상
박준형-2024.10.11미상-없음미상
서명철-2024.12.10미상2025.03.07없음미상
김은선-2024.11.15미상-없음미상
장경익-2024.12.12미상-없음미상
손도윤-미상미상-가능·미상미상
김태희-2024.06.17미상-없음미상
윤성대-2024.12.03미상-없음미상
김민서-2024.08.29미상-없음미상
박춘기-2025.01.21미상-없음미상
조현철-2024.08.08미상2025.04.03없음미상
장명수-2024.05.28미상-없음미상
⚠️ 현황조사와 목적물 일치 여부를 반드시 대조 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재돼 있습니다. 또한 조사 명단에는 204호·304호처럼 본건 1302호와 다른 호수 표기도 포함되어 있습니다. 따라서 명단 전체를 곧바로 1302호의 직접 임차인으로 단정하지 말고, 현황조사보고서와 매각물건명세서에서 1302호 및 주차장과의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
⛔ 김현·손도윤은 ‘대항력 없음’으로 처리하면 안 됨 두 사람은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 이들의 실제 전입일이 말소기준보다 앞서고 점유 등 대항요건까지 충족했다면 결과가 달라질 수 있으므로 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,961,140원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원84,768,860원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 86,730,000원 가정 시 담보채권 총액 10,080,000,000원 중 84,768,860원만 배당되고 미배당은 9,995,231,140원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 최저 86,730,000원)
현재 가정에서는 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다.
회차별 미배당 채권
실거래 시세 자료가 없어 가격 우열 차트 대신 제공된 회차별 미배당 금액을 표시합니다.

④ 가격 — 49%라고 ‘싸다’고 결론낼 근거는 없다

현재 최저가는 감정가 177,000,000원의 49%인 86,730,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 60,710,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 42,497,699원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세 자료가 없습니다.

⚠️ 유찰폭과 시세 메리트는 다른 문제 감정가 대비 49%라는 숫자는 유찰 경과를 보여줄 뿐, 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮다는 사실을 증명하지 않습니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 “반값이니 싸다”는 결론이나 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 조사되었습니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근으로 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 설비. 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 공동현관기와 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가 5,660,000원/㎡, 토지면적 201.1㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
  • 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 우선 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 보완해야 합니다.
  • 1302호 직접 점유자 분리. 조사 명단에 204호·304호 및 주차장 관련 임차인이 섞여 있으므로 본건 1302호와 실제로 관련된 점유자를 구분해야 합니다.
  • 배당요구 확인. 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철 등은 배당요구 접수 내역이 있으므로 종기 준수와 채권 내용은 원문으로 대조해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 광안신용협동조합 근저당은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기사항과 채권자 표시를 확인해야 합니다.
  • 실거래 별도 확인. 현재 제공된 자료에는 최근 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 대비 49%만으로 응찰가 적정성을 판단하면 안 됩니다.
  • 주차장 임차관계. 명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 명시돼 있으므로 기계식 주차설비의 운영·점유·인도 관계를 확인해야 합니다.
✅ 확인된 장점 등기부상 말소기준 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 공부와의 차이나 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⛔ 남아 있는 핵심 리스크 다수 점유관계 중 보증금이 확인되지 않은 사람이 많고, 특히 김현·손도윤은 전입일마저 미상입니다. 따라서 이 물건은 “등기상 깨끗하니 끝”인 사건이 아니라, 미상 임차인과 목적물별 점유관계를 정리해야 비로소 인수 0원을 확정할 수 있는 사건입니다.

맺으며 — “반값보다 먼저, 누구를 인수하는지 확인”

표면만 보면 눈에 띄는 숫자는 86,730,000원, 감정가의 49%입니다. 등기만 보면 2024.02.20 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 구조도 단순해 보입니다. 그러나 현황조사에는 다수의 임차·점유자가 등장하고, 그중 김현·손도윤은 대항력 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 게다가 주차장 임차인 관련 비고와 다른 호수 표기도 존재합니다.

따라서 이 사건은 등기상 인수 0원이라는 장점임차관계 확인 미완료라는 리스크를 동시에 봐야 합니다. 실거래 자료도 없어 현재 49% 가격이 시장 대비 실제로 싼지 판단할 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 권리등기 자체는 정리되는 구조지만, 미상 임차인 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔 경매입니다. 승부처는 유찰률이 아니라 매각물건명세서와 현황조사를 통해 1302호의 실제 점유·보증금·전입관계를 어디까지 확정하느냐에 있습니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·매각물건명세서 관련 사항·현황조사·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 임차인의 대항력·우선변제 여부는 전입·점유·확정일자·보증금 및 매각물건명세서 원문에 따라 최종 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서 등 원본 서류의 직접 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1302호 (충무동1가,명성오션)

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