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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 90,988,443원 ~ 103,546,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 60,711,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
86,730,000 8,673만 감정가 177,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
867만원
최저가의 10% · 8,673,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.77억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 86,730,000원·감정가 49%지만, 실거래 자료가 없고 김현·손도윤의 대항력 여부가 미상이라 점유관계 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가 49%지만, 임차인 2명은 대항력 미상 — 부산 명성오션 1402호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1402호 (충무동1가,명성오션)
감정가 177,000,000원 · 최저매각가 86,730,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
🏷️ 감정가 49% 🔨 2회 유찰 🧾 배당모델 인수 0원 👥 대항력 미상 2명
48
매력지수 C등급 · 등기상 후순위 권리는 소멸하고 배당모델 인수액은 0원이지만, 전입일·보증금 미상 점유자 2명이 남아 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없음
현재 최저가 86,730,000원은 감정가 49%이나 실거래 비교자료가 없고 2회 유찰 상태다. 전입일이 확인된 관련자는 말소기준 2024.02.20. 이후 전입으로 대항력이 없지만 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고 이후 근저당·경매개시·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 현황조사 관련자 중 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
감정가
177,000,000원
명성오션 1402호
최저매각가
86,730,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
배당모델 실질취득
86,730,000원
매수인 인수 0원 반영
핵심 임차 리스크
2명 미상
김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 명성오션 14층 1402호로, 감정평가상 기호 3~72가 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 177,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 소유권은 김도형이 334분의 320.8, 제누리츠주식회사가 334분의 13.2 지분을 보유하는 것으로 등기돼 있습니다.

가격만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 상태지만, 이 사건은 낙찰가 할인율보다 임차·점유관계 확인이 먼저입니다. 조사 자료에는 다수의 임차·점유 관련자가 나타나고, 대부분은 말소기준 2024.02.20.보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김현·손도윤은 전입일 자체가 미상이고 보증금도 미상이어서, 이 두 사람만큼은 낙찰자가 인수할 금액이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1402호 (충무동1가,명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·도시가스보일러 난방설비
소유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구금액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
말소기준2024.02.20. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 9,600,000,000원

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 기준 근저당은 이전 기록

말소기준권리는 2024.02.20. 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당권 480,000,000원, 2025.01.21. 임의경매개시결정, 2025.03.18. 주식회사 대원에스엠 가압류 14,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

을구 1번 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 기준 근저당권의 이전 기록으로, 별도의 후순위 근저당을 새로 설정한 내용과는 구별해서 봐야 합니다.

✅ 등기 권리만 보면 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 말소기준 이후 근저당·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⚠️ 다만 ‘인수 0원’을 최종 확정하기 전에 현황조사 관련자 중 김현과 손도윤은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 이 두 사람은 대항력 가능·미상으로 남겨 두고, 실제 전입일·점유관계·보증금과 매각물건명세서 내용을 대조해야 합니다.

② 임차·점유관계 — 대부분 후순위, 2명은 판정 보류

현황조사 및 문건접수 자료에는 임차·점유 관련자 28명이 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 전입일이 확인되는 관련자는 모두 2024.02.20. 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다.

관련자표시 부분전입보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환-2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배-2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원-없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상-없음미상없음
김민수-2024.07.22미상-없음미상없음
김우경-2024.08.29미상-없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원-없음미상없음
김현-미상미상-가능·미상미상없음
김유은-2024.08.26미상-없음미상없음
박지영-2024.06.10미상-없음미상없음
강문정-2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호-2024.08.07미상-없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG-2024.07.19미상-없음미상없음
김남희-2024.09.25미상-없음미상없음
윤하윤-2024.12.30미상-없음미상없음
남유성-2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영-2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형-2024.10.11미상-없음미상없음
서명철-2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선-2024.11.15미상-없음미상없음
장경익-2024.12.12미상-없음미상없음
손도윤-미상미상-가능·미상미상없음
김태희-2024.06.17미상-없음미상없음
윤성대-2024.12.03미상-없음미상없음
김민서-2024.08.29미상-없음미상없음
박춘기-2025.01.21미상-없음미상없음
조현철-2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수-2024.05.28미상-없음미상없음

손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있다고 기재돼 있어 현황조사보고서와의 대조가 필요합니다.

⛔ 이 사건의 권리분석 핵심 전입일이 확인된 관련자들은 말소기준 뒤라 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일 미상입니다. 보증금도 미상이므로 두 사람을 단순히 “후순위 임차인”으로 묶으면 안 됩니다. 이 두 사람의 실제 전입·점유·임대차 내용을 확인하기 전까지는 배당모델의 인수 0원을 최종 확정값으로 보지 않는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,961,140원
을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원84,768,860원
을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
갑구 4번 가압류 · 주식회사 대원에스엠14,000,000원0원
소유자 교부-0원

현재 회차의 채권 합계는 10,094,000,000원이고 예상 배당액은 84,768,860원, 미배당액은 10,009,231,140원입니다. 신청채권 청구금액 8,529,561,039원도 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

배당표의 집행비용은 1,961,140원으로 반영돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차매각가채권 배당미배당매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)86,730,000원84,768,860원10,009,231,140원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)60,710,999원59,218,201원10,034,781,799원0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)42,497,699원41,332,740원10,052,667,260원0원
매각대금 배분 (현재 86,730,000원)
현재 매각대금은 집행비용과 을구 1번 근저당 배당에서 모두 소진됩니다.
회차별 미배당
실거래 자료가 없어 시세 비교 대신 제공된 회차별 미배당액을 표시했습니다.
⚠️ 최저가 49%를 ‘시세 49%’로 읽으면 안 됩니다 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 실제 응찰가는 동일 건물·인근 오피스텔 거래가격을 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
  • 이용. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 본건 건물은 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조입니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가 5,660,000원/㎡, 토지면적 201.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·광대로한면입니다.
  • 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 두 사람은 대항력 없음으로 단정하지 말고 실제 전입일·점유·임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
  • 1402호와 조사 관련자의 연결관계 확인. 현황조사에는 204호·304호로 특정된 관련자도 있고, 매각물건명세서에는 본건 건물 주차장 임차인이 기재돼 있습니다. 1402호의 실제 점유자를 현장에서 구분해야 합니다.
  • 배당요구 확인. 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철은 배당요구 관련 기록이 있으므로 문건접수 내용과 최종 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준 을구 1번 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 기록이 있으므로 최신 등기상 권리자를 확인해야 합니다.
  • 가격 확인. 감정가 177,000,000원에서 2회 유찰돼 86,730,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 임차인”

이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 백태현 근저당·임의경매개시결정·대원에스엠 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.

그러나 임차·점유관계까지 포함하면 결론은 달라집니다. 전입일이 확인된 관련자들은 모두 말소기준 후 전입이라 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 현황조사 관련자가 다수이고 매각물건명세서에도 건물 주차장 임차인이 별도로 언급돼 있습니다.

따라서 이 물건은 “감정가 49%니까 싸다”가 아니라, “권리상 인수 0원 모델이 실제 점유관계에서도 유지되는지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다. 실거래 자료까지 없는 상태이므로 현재 단계의 우선순위는 가격 가점이 아니라 미상 임차인과 1402호 실제 점유관계의 확정입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 제공된 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 실제 점유관계·임대차관계와 대항력은 전입·점유·계약 내용에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서 및 관련 원본 문건을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1402호 (충무동1가,명성오션)

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