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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 86,510,088원 ~ 98,281,848원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 57,624,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
82,320,000 8,232만 감정가 168,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
823만원
최저가의 10% · 8,232,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.68억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 최저가는 82,320,000원으로 감정가의 49%이고 등기상 202호 고수환 임차권은 후순위·인수 0원입니다. 다만 호실 미특정 전입자와 시세 자료 부재를 반드시 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

2회 유찰로 감정가의 49% — 가격은 내려왔지만, 점유관계 확인이 핵심인 명성오션 202호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 2층202호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 168,000,000원 · 최저매각가 82,320,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
📉 49% 🔁 2회 유찰 🛡️ 인수 0원 👤 202호 고수환
46
매력지수 C등급 · 등기상 202호 임차권은 후순위·인수 0원이지만 다수 호실미상 전입자와 2회 유찰, 시세 비교 부재로 보수적 접근이 필요한 오피스텔
고수환은 2024.07.23 전입·점유로 2024.02.20 말소기준보다 후순위이고 배당 시뮬레이션상 인수 0원이나, 김현·손도윤 등 호실·전입일 미상 점유자가 남고 2회 유찰됐으며 실거래 비교자료가 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고, 202호 임차권자 고수환은 2024.07.23. 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 후순위입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 현황조사에는 호실이 특정되지 않은 다수 전입자와 전입일이 확인되지 않은 김현·손도윤이 함께 나타나므로, 202호의 실제 점유관계를 입찰 전 반드시 분리 확인해야 합니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없어 가격 우위까지 단정할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
168,000,000원
최저 82,320,000원 · 2회 유찰
현재 최저가 비율
49%
감정가 대비 현재 회차
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심 점유자
고수환
202호 전부 · 대항력 없음

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 2층 202호 오피스텔입니다. 감정가는 168,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 82,320,000원, 감정가의 49%입니다. 건물은 지하1층·지상15층 철근콘크리트 구조이며, 감정상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.

권리구조의 출발점은 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액 9,600,000,000원의 공동담보 근저당으로, 이후 설정된 백태현 근저당과 경매개시결정, 고수환의 주택임차권은 모두 후순위입니다. 특히 202호 임차권자 고수환은 임대차계약·전입·점유·확정일자가 모두 2024.07.23.으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 2층202호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유자김도형 · 제누리츠주식회사
감정가 / 최저가168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰)
경매 청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 백태현의 480,000,000원 근저당도 매각으로 소멸합니다. 2025.01.21. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 이후 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 기존 1번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

✅ 202호 임차권자 고수환 고수환의 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2024.07.23.입니다. 말소기준 2024.02.20.보다 뒤이므로 대항력은 없고, 2025.10.29. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 임차보증금은 30,000,000원입니다.

② 임차·점유관계 — 202호는 명확하지만 다른 전입자는 분리 확인

성명점유부분전입 / 점유보증금대항력우선변제승계
고수환 202호 전부 2024.07.23 30,000,000원 없음 미확정 없음
김현 호실 특정 없음 미상 미상 가능·미상 미상 없음
손도윤 호실 특정 없음 미상 미상 가능·미상 미상 없음

현황조사에는 최광배, 김민수, 김우경, 김유은, 박지영, 강문정, 김성호, SURENBAATAR ULZIIKHISHIG, 김남희, 윤하윤, 남유성, 유하영, 박준형, 서명철, 김은선, 장경익, 김태희, 윤성대, 김민서, 박춘기, 조현철, 장명수 등 호실이 특정되지 않은 다수 전입자가 함께 확인됩니다. 이들의 확인된 전입일은 말소기준 이후여서 제공된 판정상 대항력이 없지만, 202호 점유자인지 여부는 별도로 확인해야 합니다. 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 특정되어 있습니다.

⚠️ 점유관계의 핵심 매각물건명세서에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재되어 있습니다. 또한 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 202호 실제 점유자와 호실 미특정 전입자의 관계를 원본 명세서·현황조사로 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다

현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 57,624,000원(34%), 4회 유찰 시 40,336,800원(24%)입니다. 다만 동일 물건 또는 유사 오피스텔의 실거래 자료가 없어, 현재 가격이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

⛔ “감정가 반값 = 시세 반값”은 아닙니다 2회 유찰이라는 사실 자체가 이미 감정가 수준에서 수요가 충분하지 않았음을 보여줍니다. 실거래 비교값이 없는 상태에서는 49%라는 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 점유·임대상태와 실제 환금성을 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,881,760원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원80,438,240원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에 배당되어 채권자 총 미배당액은 9,999,561,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 82,320,000원)
매각대금 대부분이 선순위 광안신용협동조합 근저당에 배당됩니다.
회차별 채권 미배당
유찰이 진행될수록 매각대금이 낮아져 근저당 채권의 미배당액은 더 커집니다.
✅ 권리 관점 202호에 명확하게 특정된 고수환의 임차권은 말소기준보다 후순위이며 대항력이 없습니다. 근저당·임차권 등 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 점유·가격 관점 현황조사상 건물에 다수 전입자가 확인되고 일부는 호실이 특정되지 않았습니다. 특히 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 동시에 실거래 시세자료도 없어 현재 82,320,000원이 충분히 싼 가격인지 검증할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근으로, 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 감정상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지는 평지의 사다리형에 가까운 주상용 부지입니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 202호 실제 점유자 확인. 고수환 외 호실 미특정 전입자가 202호를 점유하는지 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장으로 대조하세요.
  • 김현·손도윤 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 202호 관련자인지부터 확인해야 합니다.
  • 고수환 임차권. 보증금 30,000,000원, 전입·점유·확정일자 2024.07.23.으로 말소기준보다 후순위입니다.
  • 주차장 임차관계. 매각물건명세서에 건물 주차장 임차인이 있다고 기재되어 있으므로 본건 이용과 관계되는지 확인하세요.
  • 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
  • 공동담보 확인. 선순위 광안신용협동조합 근저당은 9,600,000,000원의 공동담보 근저당입니다. 배당관계와 공동담보 범위를 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “권리는 후순위, 그러나 점유와 가격 검증은 별개”

등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 202호 임차권자 고수환은 2024.07.23. 전입·점유·확정일자를 갖춘 후순위 임차인이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 건물 전체 현황조사에 다수 전입자가 나타나고 일부는 호실이 특정되지 않았으며, 김현·손도윤은 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래 시세자료 없이 이미 2회 유찰된 오피스텔이라는 점까지 겹칩니다. 감정가 168,000,000원에서 82,320,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 49%라는 할인율 자체가 수익성을 증명하지는 않습니다. 이 물건의 승부처는 202호의 실제 점유관계를 깨끗하게 분리하고, 현재 가격의 시장가치를 별도로 검증할 수 있느냐에 있습니다.

본 리포트는 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표는 제공된 가정 매각가와 추정 집행비용을 사용한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 호실이 특정되지 않은 전입자는 본건 202호와의 실제 관련 여부를 별도로 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 현장 점유상태를 직접 확인하시기 바랍니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 2층202호 (충무동1가,명성오션)

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