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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 85,480,206원 ~ 97,111,826원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,938,000원
D 매력지수38 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
81,340,000 8,134만 감정가 166,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
813만원
최저가의 10% · 8,134,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.66억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 81,340,000원은 감정가의 49%지만 실거래 시세가 없고, 실제 임차인 28명 중 2명의 대항력이 미상이라 권리 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가 49%라도 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 부산 명성오션 401호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 4층401호 (충무동1가,명성오션)
감정가 166,000,000원 · 최저매각가 81,340,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
💸 81,340,000원 📉 감정가 49% 👥 실제 임차인 28명 ❓ 대항력 미상 2명
38
매력지수 D등급 · 최저가 49%라도 시세 부재·대항력 판정 불가 2명·다수 점유기록이 겹친 오피스텔
말소기준 이후 전입 26명은 대항력 없으나 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상으로 대항력 가능·미상이고, 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트도 확인할 수 없어 보수적으로 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 166,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 81,340,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 권리상 대부분의 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없으나, 실제 임차인 28명 가운데 김현·손도윤 2명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 두 점유자의 권리는 반드시 별도로 확정해야 합니다.
감정가 / 최저가
166,000,000원
최저가 81,340,000원 · 감정가 49%
실질취득(현재 산정)
81,340,000원
현재 배당 가정 기준
매수인 인수(현재 산정)
0원
대항력 미상 2명은 별도 확인
핵심지표
대항력 미상 2명
실제 임차인 28명 중

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 4층 401호 오피스텔입니다. 감정평가상 이 건물은 지하1층·지상15층 철근콘크리트 건물이고, 해당 건물의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 현재 등기상 공유자는 김도형과 제누리츠주식회사이며, 지분은 각각 334분의 320.8, 334분의 13.2입니다.

말소기준권리는 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 붙어 있습니다. 같은 날 뒤이어 백태현의 480,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 경매개시결정과 압류가 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 분석은 별개입니다. 전입일이 확인된 26명은 모두 말소기준권리 이후 전입이지만, 전입일 자체가 확인되지 않는 2명은 같은 결론을 낼 수 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 4층401호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권액8,529,561,039원
말소기준권리2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 근저당·압류는 소멸, 임차인은 따로 봐야 한다

갑구의 우리자산신탁주식회사 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 을구 2번 백태현 근저당, 2025.01.21 임의경매개시결정, 2026.03.17 해운대구 압류는 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 근저당권은 2025.07.17 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다.

✅ 등기 권리만 보면 현재 배당 가정에서 매수인이 인수하는 근저당·압류 금액은 0원입니다. 배당표의 대규모 미배당은 채권자의 배당 부족액이지, 그 금액이 그대로 매수인에게 넘어온다는 뜻은 아닙니다.
⛔ 그러나 임차인 리스크는 끝나지 않았다 실제 임차인 28명 가운데 김현과 손도윤은 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 두 사람은 “대항력 없음”으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 현재 산정 인수액 0원은 이 미확정 권리가 최종 확인됐다는 의미가 아닙니다.

② 임차인 — 28명 중 26명은 후순위, 2명은 판정 보류

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상이 아닌 실제 임차인 28명입니다. 전입일이 확인된 26명은 모두 2024.02.20 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일을 확인할 수 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.

임차인표시 호수전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상해당 없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원확인 없음없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상확인 없음없음미상해당 없음
김민수미상2024.07.22미상확인 없음없음미상해당 없음
김우경미상2024.08.29미상확인 없음없음미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원확인 없음없음미상해당 없음
김현미상미상미상확인 없음가능·미상미상해당 없음
김유은미상2024.08.26미상확인 없음없음미상해당 없음
박지영미상2024.06.10미상확인 없음없음미상해당 없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상해당 없음
김성호미상2024.08.07미상확인 없음없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상확인 없음없음미상해당 없음
김남희미상2024.09.25미상확인 없음없음미상해당 없음
윤하윤미상2024.12.30미상확인 없음없음미상해당 없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상해당 없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상해당 없음
박준형미상2024.10.11미상확인 없음없음미상해당 없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상해당 없음
김은선미상2024.11.15미상확인 없음없음미상해당 없음
장경익미상2024.12.12미상확인 없음없음미상해당 없음
손도윤미상미상미상확인 없음가능·미상미상해당 없음
김태희미상2024.06.17미상확인 없음없음미상해당 없음
윤성대미상2024.12.03미상확인 없음없음미상해당 없음
김민서미상2024.08.29미상확인 없음없음미상해당 없음
박춘기미상2025.01.21미상확인 없음없음미상해당 없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상해당 없음
장명수미상2024.05.28미상확인 없음없음미상해당 없음
⚠️ 임차인 기록의 호실 대응도 확인 대상 임차인 기록에는 본건 401호와 다른 204호·304호 표시도 포함돼 있습니다. 손봉근은 204호 보증금 10,000,000원·월세 500,000원, 박근영은 304호 보증금 5,000,000원· 월세 470,000원으로 조사됐습니다. 나머지 다수는 표시 호수와 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다.

③ 가격 — 49% 유찰가와 ‘시세보다 싸다’는 전혀 다른 말

현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건에서 확인되는 것은 유찰에 따른 법원 최저가 하락뿐입니다.

회차감정가 대비매각가현재 산정 인수채권 미배당
현재 회차 · 2회 유찰49%81,340,000원0원10,000,524,120원
3회 유찰 시34%56,938,000원0원10,024,486,884원
4회 유찰 시24%39,856,600원0원10,041,260,819원

유찰이 더 진행되면 배당재원이 줄어 근저당권자들의 미배당액은 더 커집니다. 그러나 위 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 문제는 별도로 확인되지 않은 임차인의 대항력·보증금입니다. 그 권리가 실제 인수형으로 확인될 경우에는 현재 산정 실질취득액도 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,864,120원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원79,475,880원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 배당 가정의 채권총액은 10,080,000,000원, 채권자 배당액은 79,475,880원, 미배당액은 10,000,524,120원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 판정 불가 점유자의 인수 가능성도 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (현재 81,340,000원)
현재 가정에서는 집행비용 1,864,120원과 광안신용협동조합 근저당 79,475,880원으로 매각대금이 소진됩니다.
회차별 채권 미배당
유찰로 매각가가 내려갈수록 채권 미배당은 증가합니다. 이 미배당액 자체가 매수인 인수액은 아닙니다.
✅ 확인되는 안전 요소 2024.02.20 말소기준권리보다 뒤에 전입한 26명은 대항력이 없고, 등기상 후순위 근저당·경매개시결정· 압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
⛔ 입찰을 막는 핵심 불확실성 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 배제할 수 없습니다. 여기에 다수 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 임차인 기록 중 204호·304호와 주차장 임차 기록이 섞여 있어 본건 401호에 실제로 누가 어떤 조건으로 점유하는지 원본 확인이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 용도. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 공동설비로 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기 등이 갖춰져 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 일부 토지는 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡, 토지면적은 201.1㎡로 조사돼 있습니다.
  • 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 권리부터 확정. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분을 확인하지 않은 채 인수 0원으로 확정해선 안 됩니다.
  • 401호 실제 점유관계 대조. 임차인 기록에 204호·304호와 호수 미상 점유자가 함께 포함돼 있으므로 본건 401호와 직접 관련된 점유자를 구분해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 매각 범위와 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
  • 최저가 49%만 보고 가격 가점 금지. 최근 실거래 시세가 없어 81,340,000원이 실제 시장가보다 싼지 비교할 근거가 없습니다.
  • 배당 부족과 인수액을 혼동하지 않기. 현재 회차 채권 미배당 10,000,524,120원은 근저당 채권의 배당 부족액이며, 현재 산정 매수인 인수액은 0원입니다.
  • 최우선변제·당해세 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서에서 임차인별 점유호실·전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 미확정 임차인이다

이 물건은 감정가 166,000,000원에서 최저가 81,340,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 최근 실거래 시세가 없어 가격이 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리 측면에서도 전입일이 확인된 26명은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 김현·손도윤 2명은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 현재 배당 가정에서는 인수 0원으로 산정되지만, 이 두 사람의 권리가 확인되기 전까지는 그 숫자를 확정값으로 받아들이기 어렵습니다.

따라서 이 사건의 핵심은 “두 번 유찰돼 얼마나 싸졌나”가 아니라 “본건 401호의 실제 점유자는 누구이고, 김현·손도윤의 전입·보증금은 무엇인가”입니다. 등기 후순위 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 관련 불확실성과 시세 부재가 동시에 남아 있어 가격보다 권리 확인이 먼저인 보수적 접근 대상입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 임차인의 전입일·보증금·확정일자· 점유호실이 확인되지 않은 경우 실제 권리관계와 인수액이 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰· 투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 4층401호 (충무동1가,명성오션)

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