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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 81,360,678원 ~ 92,431,738원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 54,194,000원
C 매력지수47 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
77,420,000 7,742만 감정가 158,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
774만원
최저가의 10% · 7,742,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.58억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준은 명확하고 배당 시나리오상 인수는 0원. 다만 303호 점유자 특정과 전입일 미상 2명 확인이 입찰 전 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, 303호 점유관계 확인이 먼저 — 부산 명성오션 303호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 3층303호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 158,000,000원 · 최저매각가 77,420,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
47
매력지수 C등급 · 감정가 49%·배당상 인수 0원이지만 303호 점유관계 불명확과 전입일 미상 2명으로 확인 전 보수적 접근
2회 유찰로 최저가가 77,420,000원까지 내려왔으나 실거래 시세가 없고, 현황조사상 303호로 특정된 임차인이 없으며 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상이라 대항력 가능성을 닫을 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
📉 2회 유찰 🏷️ 감정가 49% 💰 인수 추정 0원 ⚠️ 전입일 미상 2명
한 줄 평 현재 최저가는 77,420,000원으로 감정가 158,000,000원49%까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에는 점유·임차 관련 인물이 다수 기재되어 있고, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 호실이 특정된 임차 내역은 204호·304호이고 303호와의 직접 연결이 확인되지 않아, 최저가 할인보다 303호의 실제 점유관계 확인이 우선입니다.
감정가 / 최저가
158,000,000원
최저 77,420,000원 · 2회 유찰
실질취득
77,420,000원
현재 회차 · 인수 추정 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
49%
감정가 대비 현재 최저가

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 3층 303호로, 감정 이용상태상 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준은 2024.02.20. 접수된 광안신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 9,600,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 백태현의 근저당권 480,000,000원이 설정됐고, 2025.01.21. 광안신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 말소기준 근저당권은 이후 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

가격만 보면 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 77,420,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 이 데이터에는 동일 오피스텔의 실거래 시세가 없으므로, 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인보다 점유관계입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 3층303호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물 구조철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합의 근저당권 9,600,000,000원입니다. 같은 날 접수번호 25603으로 설정된 백태현의 근저당권 480,000,000원은 후순위이며 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

⚠️ 공동담보 채권을 이 호실 가치와 단순 비교하면 안 됩니다 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권 모두 등기 내용에 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액 9,600,000,000원과 480,000,000원을 303호 하나의 가치에 대응시키는 방식으로 해석하면 안 됩니다. 현재 배당표 역시 채권최고액 기준의 시나리오입니다.

② 점유·임차 관계 — 303호 특정 여부가 핵심

현황조사와 문건접수에 기재된 점유·임차 관련 인물은 28명입니다. 보증기관 승계나 대위신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 다만 이 가운데 호실이 명시된 기록은 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우의 204호, 박근영의 304호이며, 나머지는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 특히 김현·손도윤은 전입신고일이 미상이므로 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

⛔ 배당표의 ‘인수 0원’을 확정값처럼 보면 안 되는 이유 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이 기재되어 있습니다. 303호와 각 점유자의 실제 연결관계, 전입일, 보증금은 입찰 전 반드시 보완 확인해야 합니다.
성명점유 부분전입일보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원해당 없음없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상해당 없음없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상해당 없음없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상해당 없음없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원해당 없음없음미상없음
김현미상미상미상해당 없음가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상해당 없음없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상해당 없음없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상해당 없음없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상해당 없음없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상해당 없음없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상해당 없음없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상해당 없음없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상해당 없음없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상해당 없음없음미상없음
손도윤미상미상미상해당 없음가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상해당 없음없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상해당 없음없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상해당 없음없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상해당 없음없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상해당 없음없음미상없음

전입일이 확인된 점유자는 모두 2024.02.20. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 김현·손도윤은 전입일 미상이라 대항력 가능·미상으로 별도 표시했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정하지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비 할인’일 뿐 시세 할인은 아니다

감정가는 158,000,000원, 현재 최저매각가는 77,420,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 54,194,000원, 4회 유찰 시 37,935,800원입니다.

⚠️ 실거래 시세 부재 동일 물건·동일 유형의 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 77,420,000원이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실과 감정가 대비 49%라는 수치는 확인되지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 가점하지 않는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,793,560원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원75,626,440원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 가정상 채권 총액 10,080,000,000원 중 75,626,440원이 배당되고, 미배당은 10,004,373,560원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

매각대금 배분 (현재 77,420,000원)
현재 가정에서는 집행비용 후 매각대금 대부분이 1번 근저당권 배당에 사용됩니다.
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 매각대금이 감소해 채권 미배당 규모가 더 커지는 구조입니다.
✅ 등기 권리 관점 말소기준이 2024.02.20. 근저당권으로 명확하고, 확인된 후순위 근저당 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
⛔ 점유 관점 303호 자체와 연결된 임차관계가 명확히 특정되지 않았고, 전입일·보증금 미상인 김현·손도윤이 남아 있습니다. 따라서 “인수 0원 = 점유 리스크 0”으로 해석하면 안 됩니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 303호 점유자를 특정한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 일부 토지는 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 303호 점유자 특정. 현황조사상 인물 28명 가운데 303호로 명시된 기록이 없으므로 실제 점유자가 누구인지 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
  • 미상 점유자 확인. 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 말소기준보다 앞선 대항요건 존재 여부를 확인하기 전에는 대항력 없음으로 처리하면 안 됩니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 본건 건물 주차장 임차인이 있다고 기재되어 있으므로 303호 매수인에게 영향을 주는 관계인지 확인해야 합니다.
  • 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 오피스텔 또는 인근 유사 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
  • 공동담보 확인. 1번·2번 근저당권에 공동담보목록이 있으므로 사건 전체 담보관계와 이 호실의 배당 구조를 구분해서 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 점유 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 77,420,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 뚜렷하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 동일 오피스텔의 실거래 시세가 없어 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 무엇보다 현황조사의 점유정보가 303호에 명확하게 귀속되지 않습니다.

전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일 미상입니다. 이 두 사람의 실제 점유 호실과 전입·보증금 관계를 확인하기 전까지는 인수 위험을 완전히 닫을 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 정리형, 가격은 시세 검증 필요, 점유는 보완 확인 필수입니다. 현재 할인율만 보고 바로 들어가기보다 303호의 실제 점유관계를 먼저 확정하는 사건입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·현황조사·배당 시나리오·감정평가 관련 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표는 제시된 가정에 따른 계산이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 점유 부분·전입일·보증금이 확인되지 않은 인물은 매각물건명세서와 현황조사 원문을 통해 추가 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 3층303호 (충무동1가,명성오션)

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