목록
NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수44 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 80,850,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 비교 없이 싸다고 볼 수 없고 전입일 미상 2명의 점유·대항력 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

2회 유찰·감정가 49% — 그러나 ‘가격’보다 점유관계 확인이 먼저인 명성오션 1104호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1104호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 1.65억 · 최저매각가 8,085만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매(광안신용협동조합)
📉 최저가 49% 👥 조사 인원 28명 ❓ 대항력 미상 2명 💰 계산상 인수 0원
44
매력지수 C등급 · 등기상 계산 인수는 0원이지만 전입일 미상 2명·다수 점유관계가 남고, 실거래 비교 없이 2회 유찰된 오피스텔이라 보수적 접근이 필요
말소기준 이후 권리는 정리되고 배당 시뮬레이션상 인수 0원이지만, 현황조사 28명 중 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이고 주차장 임차인 기재도 있으며 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 인정하기 어려워 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 80,850,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고 그 뒤 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 현황조사에 28명의 점유·임차 조사 인원이 기재돼 있고, 그중 김현·손도윤 2명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 이 두 사람과 본건 1104호의 실제 점유관계를 확인하기 전에는 ‘완전한 인수 0원’으로 단정하기 어렵습니다. 실거래 비교값도 없어 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
계산상 실질취득
80,850,000원
최저가 + 계산상 인수 0원
매수인 인수
계산상 0원
대항력 미상 2명 확인 전
핵심지표
미상 2명
현황조사 28명 중 전입일 미상

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 11층 1104호, 감정상 주거용으로 사용 가능한 업무시설인 오피스텔입니다. 등기상 공유자는 김도형과 제누리츠주식회사이고, 지분은 각각 334분의 320.8과 334분의 13.2입니다. 말소기준권리는 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당입니다. 같은 날 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당이 뒤따랐고, 2025.01.21. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

2025.07.17.에는 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준일 자체는 2024.02.20.로 봐야 합니다. 등기만 놓고 보면 후순위 권리의 인수 구조보다 점유관계가 훨씬 중요한 사건입니다. 특히 전입일이 확인되는 26명은 모두 말소기준일 이후 전입이지만, 2명은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정을 보류해야 합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1104호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
말소기준권리2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 관건

최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14. 김도형과 제누리츠주식회사 앞으로 공유 소유권이 귀속됐습니다. 다음 순위인 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 같은 날의 백태현 근저당과 2025.01.21. 경매개시결정은 후순위이며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이뤄진 것은 1번 근저당권의 이전으로, 기존 순위를 승계합니다.

✅ 등기 권리 관점 말소기준권리보다 앞선 별도 인수권리는 확인되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
⛔ 단, 점유 리스크는 별개 현황조사상 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 이 부분이 정리되기 전에는 등기상 후순위 권리가 깨끗하다는 이유만으로 인수위험까지 0이라고 확정해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 조사 — 28명 중 2명은 대항력 판정 보류

현황조사에 기재된 점유·임차 조사 인원은 28명입니다. 전입일이 확인되는 26명은 모두 2024.02.20. 말소기준일 이후 전입이므로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 또한 손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기재돼 있어 본건 1104호와의 직접 대응관계를 원문에서 구분할 필요가 있습니다.

성명표시 부분전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상해당 없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 월 500,000원확인 없음없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상확인 없음없음미상해당 없음
김민수미상2024.07.22미상확인 없음없음미상해당 없음
김우경미상2024.08.29미상확인 없음없음미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 월 470,000원확인 없음없음미상해당 없음
김현미상미상미상확인 없음가능·미상미상해당 없음
김유은미상2024.08.26미상확인 없음없음미상해당 없음
박지영미상2024.06.10미상확인 없음없음미상해당 없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상해당 없음
김성호미상2024.08.07미상확인 없음없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상확인 없음없음미상해당 없음
김남희미상2024.09.25미상확인 없음없음미상해당 없음
윤하윤미상2024.12.30미상확인 없음없음미상해당 없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상해당 없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상해당 없음
박준형미상2024.10.11미상확인 없음없음미상해당 없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상해당 없음
김은선미상2024.11.15미상확인 없음없음미상해당 없음
장경익미상2024.12.12미상확인 없음없음미상해당 없음
손도윤미상미상미상확인 없음가능·미상미상해당 없음
김태희미상2024.06.17미상확인 없음없음미상해당 없음
윤성대미상2024.12.03미상확인 없음없음미상해당 없음
김민서미상2024.08.29미상확인 없음없음미상해당 없음
박춘기미상2025.01.21미상확인 없음없음미상해당 없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상해당 없음
장명수미상2024.05.28미상확인 없음없음미상해당 없음
⚠️ 주차장 임차인 기재도 확인 대상 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이 기재돼 있습니다. 현황조사 인원 가운데 본건 1104호 또는 주차장과 직접 관련되는 사람을 구분해 확인하는 것이 이 사건의 핵심 실사 포인트입니다.

③ 가격·회차 분석 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 165,000,000원에서 현재 최저매각가는 80,850,000원으로, 감정가의 49%입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 근거는 부족합니다. 특히 오피스텔은 실제 거래가격과 감정가 사이의 차이를 별도로 검증해야 하므로, “2회 유찰 = 저가”라는 결론은 유보하는 편이 안전합니다.

회차감정가 대비매각가격채권자 배당총 미배당
현재 회차 · 2회 유찰49%80,850,000원78,994,700원10,001,005,300원
3회 유찰 시34.3%56,595,000원55,176,290원10,024,823,710원
4회 유찰 시24.01%39,616,500원38,503,403원10,041,496,597원
⚠️ 가격 판단의 빈칸 현재 회차가 감정가 49%라는 사실은 명확하지만, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 본 리포트에서는 가격 가점을 주지 않습니다. 가격 판단보다 먼저 1104호의 실제 점유자와 전입일 미상 2명의 권리관계를 확정하는 것이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정)-1,855,300원
1. 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 을구 2번 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 선순위 근저당 쪽에 배당되는 계산이며, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 10,080,000,000원 대비 미배당은 10,001,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
회차별 총 미배당
유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 10,001,005,300원 → 10,024,823,710원 → 10,041,496,597원으로 증가합니다.
✅ 배당 시뮬레이션 관점 현재 계산상 매수인에게 직접 승계되는 금액은 0원입니다. 전입일이 확인된 점유자도 모두 말소기준권리 이후 전입입니다.
⛔ 실제 입찰 판단 관점 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 확인되지 않은 상태이고, 건물 주차장 임차인 기재도 있습니다. 따라서 계산상 인수 0원과 실제 인수위험 0원은 같은 말이 아닙니다. 본건 1104호와 각 점유자의 실제 연결관계를 대조한 뒤 응찰 여부를 정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 명성오션 내 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 구조입니다.
  • 입지. 부산 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 자갈치역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구에 포함되고 일부 토지는 대로1류에 접합니다. 토지면적은 201.1㎡, 공시지가는 5,660,000원/㎡이며 주상용·평지·사다리형으로 조사됐습니다.
  • 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
  • 환금성. 자갈치역 인근 입지와 대로 접근성은 긍정적이지만, 오피스텔이고 이미 2회 유찰됐으며 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 가격 회수 가능성을 감정가 할인율만으로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 전입일 확인. 두 사람은 대항력 가능·미상입니다. 말소기준일 2024.02.20. 이전 점유·전입 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
  • 보증금 확인. 손봉근 10,000,000원·박근영 5,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않은 인원이 다수이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
  • 1104호 직접 점유자 구분. 일부 조사 인원은 204호·304호로 별도 표시돼 있습니다. 28명이 모두 1104호의 임차인이라고 전제하지 말고 실제 호실 대응관계를 구분해야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 기재돼 있으므로 점유 범위와 본건 매각대상과의 관계를 확인해야 합니다.
  • 최우선변제 변수 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
  • 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%여도 최근 실거래 비교값이 없으므로 ‘싸다’고 단정하지 말고 별도의 시세 확인이 필요합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 2025.07.17. 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 점을 포함해 최신 등기와 사건기록을 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 미상 점유자 2명

이 사건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 165,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 80,850,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 실거래 비교값이 없는 상태에서 이 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 권리·점유입니다.

등기상 말소기준권리는 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현황조사 28명 가운데 김현·손도윤의 전입일이 미상이고 보증금도 확인되지 않습니다. 여기에 건물 주차장 임차인 기재와 호실이 명확하지 않은 다수 점유자까지 있어, 본건 1104호의 실제 점유관계를 확정하는 작업이 입찰의 선결조건입니다. 결론은 “등기 구조는 비교적 단순하지만, 점유는 아직 닫히지 않았다.” 현재 회차의 낮은 최저가보다 이 미상 요소를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.

본 리포트는 등기사항, 매각물건명세서 비고, 현황조사, 감정평가 요항 및 제공된 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있으며, 전입일·보증금·점유 범위가 확인되지 않은 관계인은 반드시 원본 사건기록과 현장조사를 통해 추가 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1104호 (충무동1가,명성오션)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고