부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저가는 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 가격보다 먼저 볼 것은 임차관계입니다. 조사된 28명 중 전입일이 확인된 사람들은 모두 2024.02.20 말소기준 근저당보다 뒤여서 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 2명의 실제 점유·전입·보증금이 확인되기 전에는 ‘인수 0원 확정형’으로 보면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

165,000,000원
80,850,000원

2회 유찰 · 감정가의 49%

실질취득 기준액

80,850,000원

배당 시뮬레이션상 인수 0원 가정

매수인 인수

0원

시뮬레이션 값 · 미상 임차인 2명 확인 필요

핵심지표

대항력 미상 2명

김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 12층 1204호 오피스텔입니다. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 9,600,000,000원입니다. 같은 날 후순위 백태현 근저당권 480,000,000원이 설정됐고, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류도 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.

등기만 보면 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 임차·점유 조사자가 다수이고, 그중 전입일을 확인할 수 없는 2명이 존재합니다. 따라서 ‘근저당 이후 임차인뿐이니 무조건 안전하다’고 단정하는 대신, 1204호와 직접 연결되는 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 최종 대조하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경100426
소재지	부산광역시 서구 충무대로 262, 12층1204호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류	오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물	철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 12층1204호
소유관계	김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가	165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰)
청구액	8,529,561,039원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차관계는 별도 확인

2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당권, 2025.01.21 임의경매개시결정, 2026.03.25 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.07.17에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으며, 이는 기존 1번 근저당권의 이전입니다.

✅ 등기부상 핵심 말소기준보다 뒤에 설정된 후순위 근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부 자체에서 별도의 선순위 인수권리가 확인되는 구조는 아닙니다.

⚠️ 등기만 보고 끝내면 안 되는 이유 임차·점유 조사 28명 중 김현·손도윤은 전입신고일이 미상이라 말소기준일과의 선후를 판단할 수 없습니다. 보증금도 미상이므로 두 사람은 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다.

② 임차·점유 관계 — 26명은 후순위, 2명은 판정 미상

전입일이 확인된 조사자들은 모두 말소기준일인 2024.02.20 이후 전입으로 정리돼 있어 대항력이 없습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 임차·점유 조사자는 28명이며 보증기관 승계 신고자는 없습니다.

이름	표시	전입일	보증금 / 월세	대항력	우선변제	승계
고수환	—	2024-07-23	미상	없음	미상	아님
최광배	—	2024-07-22	미상	없음	미상	아님
손봉근	204호	2024-07-23	10,000,000원 / 500,000원	없음	미상	아님
주식회사 유유이엔씨 김근우	204호	2024-04-03	미상	없음	미상	아님
김민수	—	2024-07-22	미상	없음	미상	아님
김우경	—	2024-08-29	미상	없음	미상	아님
박근영	304호	2024-04-24	5,000,000원 / 470,000원	없음	미상	아님
김현	—	미상	미상	가능·미상	미상	아님
김유은	—	2024-08-26	미상	없음	미상	아님
박지영	—	2024-06-10	미상	없음	미상	아님
강문정	—	2024-05-16	미상	없음	미상	아님
김성호	—	2024-08-07	미상	없음	미상	아님
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG	—	2024-07-19	미상	없음	미상	아님
김남희	—	2024-09-25	미상	없음	미상	아님
윤하윤	—	2024-12-30	미상	없음	미상	아님
남유성	—	2024-07-29	미상	없음	미상	아님
유하영	—	2024-12-04	미상	없음	미상	아님
박준형	—	2024-10-11	미상	없음	미상	아님
서명철	—	2024-12-10	미상	없음	미상	아님
김은선	—	2024-11-15	미상	없음	미상	아님
장경익	—	2024-12-12	미상	없음	미상	아님
손도윤	—	미상	미상	가능·미상	미상	아님
김태희	—	2024-06-17	미상	없음	미상	아님
윤성대	—	2024-12-03	미상	없음	미상	아님
김민서	—	2024-08-29	미상	없음	미상	아님
박춘기	—	2025-01-21	미상	없음	미상	아님
조현철	—	2024-08-08	미상	없음	미상	아님
장명수	—	2024-05-28	미상	없음	미상	아님

204호·304호로 명시된 조사자는 매각대상 1204호와 호실 표시가 다릅니다. 반면 호실 표시가 없는 조사자는 1204호와의 직접 관계를 이 표만으로 특정할 수 없으므로 원문 대조가 필요합니다.

⚠️ 주차장 임차관계도 확인 대상 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조)”으로 기재돼 있습니다. 주차장 임차관계가 1204호 매수인에게 어떤 점유·관리 영향을 주는지 현황조사보고서에서 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인과 ‘시세보다 저렴’은 다른 말

감정가는 165,000,000원, 현재 최저매각가는 80,850,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,595,000원, 4회 유찰 시는 39,616,500원입니다.

다만 이 사건에서 가격을 평가할 때는 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 바꾸어 읽으면 안 됩니다. 현재 확인되는 자료만으로는 최근 실거래 평균·최신 거래와 직접 비교할 근거가 없으므로, 80,850,000원이 시장가격보다 싸다고 단정하거나 그 이유만으로 등급을 올리지 않습니다.

⛔ “반값이니 싸다”는 결론 금지 감정가의 49%라는 사실은 경매 회차에 따른 가격 하락을 뜻할 뿐입니다. 오피스텔의 실제 환금가치와 비교되지 않은 상태이므로 가격 메리트는 미확정입니다. 특히 미상 임차관계가 남아 있는 만큼 낮아진 최저가만 보고 위험을 상쇄했다고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	—	1,855,300원
1. 근저당 · 광안신용협동조합	9,600,000,000원	78,994,700원
2. 근저당 · 백태현	480,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

현재 배당 시뮬레이션은 총 채권최고액 10,080,000,000원에 대해 채권자 배당 78,994,700원, 미배당 10,001,005,300원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 김현·손도윤의 권리관계도 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (현재 회차 80,850,000원)

회차별 채권 미배당액

유찰이 진행될수록 채권자 미배당액이 커집니다. 이는 매수인의 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

✅ 확인된 권리 관점 전입일이 확인된 조사자는 모두 2024.02.20 말소기준권리보다 늦고, 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 범위만 보면 전형적인 후순위 소멸형입니다.

⛔ 아직 ‘완전한 인수 0원형’은 아니다 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이들이 1204호의 실제 임차·점유자이고 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 확인되지 않은 상태에서는 배당표의 인수 0원 수치를 최종 확정값으로 사용하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

위치. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
이용. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하며 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

김현·손도윤부터 확인. 전입신고일·점유 호실·보증금·확정일자를 확인해 말소기준일 2024.02.20보다 앞서는 권리가 있는지 확정해야 합니다.
1204호 직접 점유자 구분. 조사자 가운데 204호·304호 표시가 있는 사람과 호실 표시가 없는 사람을 분리해 1204호 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고의 주차장 임차인이 공용부분 사용·인도에 미치는 영향을 현황조사보고서에서 확인해야 합니다.
낮은 최저가를 시세로 착각하지 않기. 현재 80,850,000원은 감정가의 49%이지만, 실거래 시세와 직접 비교된 가격은 아닙니다.
배당표 한계 확인. 집행비용 1,855,300원과 채권 배당을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
근저당 이전관계 확인. 2025.07.17 광안신용협동조합의 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기부에서 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 지울 것은 임차인 물음표

이 물건은 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 80,850,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 명확하고 후순위 근저당·경매개시·압류도 소멸형입니다. 전입일이 확인된 조사자들도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.

그러나 김현·손도윤 2명의 전입일과 보증금이 미상이라는 점 때문에 결론은 한 단계 보수적으로 잡아야 합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 두 사람이 1204호와 직접 관련된 선순위 대항력 임차인인지 확인되지 않은 이상 그 수치를 권리분석의 최종값으로 확정할 수 없습니다. 게다가 실거래 비교 근거 없이 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 말할 수도 없습니다. 등기는 비교적 단순, 가격은 검증 필요, 임차관계는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 미상 임차관계를 얼마나 확실히 지우느냐입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	1억 6,500만원
2	2026-07-15	유찰	-
3	2026-08-19	대기	8,085만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘임차인 미상 2명’을 지우기 전엔 안전하다고 할 수 없다 — 부산 명성오션 1204호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차관계는 별도 확인

② 임차·점유 관계 — 26명은 후순위, 2명은 판정 미상

③ 가격 판단 — 49% 할인과 ‘시세보다 저렴’은 다른 말

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 지울 것은 임차인 물음표

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