부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고 담보권은 매각 소멸 구조지만, 현황조사상 임차·점유 신고가 28명에 이르며 이 중 김현·손도윤 2명은 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼도, 두 사람의 대항력 여부를 확인하기 전에는 ‘인수 0원 확정’으로 단정하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

165,000,000원

최저 80,850,000원 · 2회 유찰

현재 가격 수준

감정가의 49%

시세 대비 저렴함은 별도 확인

배당표상 매수인 인수

0원

미상 임차 확인 전 가정치

핵심 임차 리스크

2명 미상

김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로의 명성오션 12층 1205호 오피스텔입니다. 소유자는 김도형과 제누리츠주식회사로, 김도형 지분은 334분의 320.8, 제누리츠주식회사 지분은 334분의 13.2입니다. 말소기준은 2024.02.20. 접수된 광안신용협동조합 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당도 설정됐으며, 두 담보권은 공동담보목록이 기재돼 있습니다.

등기만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조가 명확합니다. 하지만 이 사건의 실질적인 검토 포인트는 임차·점유 관계입니다. 전입일이 확인되는 26명은 모두 말소기준일인 2024.02.20. 이후 전입이라 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 반면 김현과 손도윤은 전입일 미상·보증금 미상이어서 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다. 일부 조사자는 204호·304호로 별도 표시돼 있어, 1205호의 실제 점유관계와 현황조사 기재 범위를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경100426
소재지	부산광역시 서구 충무대로 262, 12층1205호 (충무동1가,명성오션)
물건종류	오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물	철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·도시가스보일러 난방설비
소유자	김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가	165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%)
경매 청구액	8,529,561,039원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 별도 확인

2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.02.14. 김도형과 제누리츠주식회사 앞으로 권리가 귀속됐습니다. 이후 2024.02.20. 광안신용협동조합의 근저당권이 말소기준이 되고, 같은 날 후순위 백태현 근저당이 설정됐습니다. 2025.01.21. 광안신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 2025.07.17.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

✅ 등기상 구조 말소기준 근저당권과 그 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⛔ 단, ‘인수 0원 확정’은 아직 이릅니다 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없습니다. 이 두 사람은 대항력 有가 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며, 실제 선순위 점유가 확인되면 현재의 인수 0원 가정은 달라질 수 있습니다.

② 임차·점유 현황 — 28명 중 2명 대항력 가능·미상

조사상 임차·점유 신고는 총 28명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 전입일이 확인된 26명은 모두 2024.02.20. 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철입니다. 김현·손도윤은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.

이름	부분	전입일	보증금	월세	대항력	우선변제	승계
고수환	—	2024.07.23	미상	—	없음	미상	없음
최광배	—	2024.07.22	미상	—	없음	미상	없음
손봉근	204호	2024.07.23	10,000,000원	500,000원	없음	미상	없음
주식회사 유유이엔씨 김근우	204호	2024.04.03	미상	—	없음	미상	없음
김민수	—	2024.07.22	미상	—	없음	미상	없음
김우경	—	2024.08.29	미상	—	없음	미상	없음
박근영	304호	2024.04.24	5,000,000원	470,000원	없음	미상	없음
김현	—	미상	미상	—	가능·미상	미상	없음
김유은	—	2024.08.26	미상	—	없음	미상	없음
박지영	—	2024.06.10	미상	—	없음	미상	없음
강문정	—	2024.05.16	미상	—	없음	미상	없음
김성호	—	2024.08.07	미상	—	없음	미상	없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG	—	2024.07.19	미상	—	없음	미상	없음
김남희	—	2024.09.25	미상	—	없음	미상	없음
윤하윤	—	2024.12.30	미상	—	없음	미상	없음
남유성	—	2024.07.29	미상	—	없음	미상	없음
유하영	—	2024.12.04	미상	—	없음	미상	없음
박준형	—	2024.10.11	미상	—	없음	미상	없음
서명철	—	2024.12.10	미상	—	없음	미상	없음
김은선	—	2024.11.15	미상	—	없음	미상	없음
장경익	—	2024.12.12	미상	—	없음	미상	없음
손도윤	—	미상	미상	—	가능·미상	미상	없음
김태희	—	2024.06.17	미상	—	없음	미상	없음
윤성대	—	2024.12.03	미상	—	없음	미상	없음
김민서	—	2024.08.29	미상	—	없음	미상	없음
박춘기	—	2025.01.21	미상	—	없음	미상	없음
조현철	—	2024.08.08	미상	—	없음	미상	없음
장명수	—	2024.05.28	미상	—	없음	미상	없음

⚠️ 현황조사 범위 확인이 핵심 매각물건명세서에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다. 또한 임차·점유 현황 중 손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 표시됩니다. 따라서 다수의 조사 기재를 모두 1205호 점유자로 단정하지 말고, 1205호 실제 점유자와 주차장·다른 호수의 신고를 분리해 대조해야 합니다.

③ 가격·회차 시나리오 — 49%만 보고 ‘싸다’고 판단 금지

현재 회차 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,595,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 39,616,500원(감정가 24%)입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 할인율을 의미하지 않습니다. 따라서 2회 유찰·49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.

⚠️ 이 사건은 ‘낮은 최저가’보다 임차 확인이 먼저 최저가가 크게 내려왔더라도 김현·손도윤의 대항력 여부가 확정되지 않은 상태에서 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 두 사람의 전입일·보증금·점유 부분이 확인돼야 실질취득 비용의 상한을 계산할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	—	1,855,300원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합	9,600,000,000원	78,994,700원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현	480,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

채권총액 10,080,000,000원 기준 현재 회차 예상배당은 78,994,700원, 미배당은 10,001,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수는 배당 시나리오상 0원입니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 80,850,000원)

집행비용 1,855,300원, 1순위 근저당 배당 78,994,700원, 후순위·소유자 잔여 0원.

회차별 채권 미배당

가격 하락에 따라 채권 미배당은 10,001,005,300원 → 10,024,823,710원 → 10,041,496,597원으로 증가합니다.

✅ 확인된 범위의 긍정 요소 전입일이 확인된 26명은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계로 중복된 임차 신고도 없습니다. 담보권 역시 매각 소멸 구조입니다.

⛔ 남아 있는 핵심 리스크 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 다수 임차·점유 신고와 다른 호수 표기, 주차장 임차인 기재가 함께 존재하므로 본건 1205호의 실제 점유 범위가 정리되기 전에는 권리상 안전형으로 분류하기 어렵습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

용도. 명성오션 내 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며 주위는 각종 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

김현·손도윤 우선 확인. 전입일·보증금·실제 점유 부분을 확인해 말소기준일 2024.02.20. 이전 점유 여부를 판단해야 합니다.
1205호 점유자 특정. 현황조사에 204호·304호로 적힌 신고가 포함돼 있으므로 본건 호수와 다른 호수의 임차관계를 분리해 확인해야 합니다.
주차장 임차 확인. 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 기재가 있으므로 주차장 사용·점유관계와 매각 범위를 대조해야 합니다.
배당요구 확인. 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철은 배당요구 접수가 확인됩니다.
가격은 시세와 별도 비교. 80,850,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
배당표의 한계 확인. 현재 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 미상 임차 2명이 먼저다”

이 물건은 2회 유찰돼 감정가 165,000,000원에서 최저가 80,850,000원까지 내려왔습니다. 등기상 담보권은 말소기준 이후 매각 소멸 구조이고, 전입일이 확인된 26명도 모두 대항력이 없습니다. 그러나 김현·손도윤 2명의 전입일과 보증금이 미상이며, 현황조사에는 204호·304호로 표시된 사람과 주차장 임차인까지 함께 등장합니다.

따라서 결론은 단순합니다. 등기권리는 정리되지만 점유관계는 아직 정리가 끝나지 않았습니다. 현재 배당표가 매수인 인수 0원으로 계산돼 있다는 이유만으로 안전하다고 단정하지 말고, 두 미상 점유자의 대항력과 1205호 실제 점유 범위를 먼저 확정해야 합니다. 또 감정가의 49%라는 숫자는 시세 비교 없이 가격 가점으로 사용하지 않습니다. 가격은 보류, 임차 확인이 선행. 이 사건의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	1억 6,500만원
2	2026-07-15	유찰	-
3	2026-08-19	대기	8,085만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

2회 유찰 49%지만, 미상 임차 2명이 남는다 — 부산 명성오션 1205호

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 별도 확인

② 임차·점유 현황 — 28명 중 2명 대항력 가능·미상

③ 가격·회차 시나리오 — 49%만 보고 ‘싸다’고 판단 금지

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “49%보다 미상 임차 2명이 먼저다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (122장)

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