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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 83,935,383원 ~ 95,356,793원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 55,909,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
79,870,000 7,987만 감정가 163,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
798만원
최저가의 10% · 7,987,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.63억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수 0원. 다만 대항력 판정 불가 2명과 주차장 임차인 기재가 있어 301호 점유관계 확인이 우선입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

등기상 인수 0, 그러나 점유관계 확인이 핵심 — 부산 명성오션 301호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 3층301호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 163,000,000원 · 최저매각가 79,870,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매(광안신용협동조합)
🏷️ 79,870,000원 📉 감정가 49% ⚖️ 인수 산정 0원 👥 대항력 미상 2명
49
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0이나 대항력 판정 불가 2명·주차장 임차인 기재가 남아 점유 확인이 핵심
2회 유찰로 최저가 79,870,000원까지 낮아졌고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이다. 다만 현황조사상 28명 중 김현·손도윤 2명은 전입일·보증금 미상으로 대항력 판정이 불가하며, 건물 주차장 임차인 기재와 점유 부분 미특정 인원이 남아 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이고 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사상 임차·점유 관련 인원이 28명이고, 전입일이 확인되는 26명은 말소기준 이후여서 대항력이 없지만 김현·손도윤 2명은 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가합니다. 여기에 매각물건명세서에는 건물 주차장 임차인 있음이 기재돼 있어, 낮아진 최저가보다 301호와 실제 점유관계가 어떻게 연결되는지 확인하는 것이 먼저입니다.
감정가 / 최저가
163,000,000원
79,870,000원
2회 유찰 · 현재 회차
현재 최저가율
49%
감정가 대비
매수인 인수(산정)
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심 점유 리스크
2명 미상
전입일 미상 · 대항력 판정 불가

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로변 ‘명성오션’ 3층 301호 오피스텔입니다. 건물은 지하 1층·지상 15층의 철근콘크리트구조이고, 감정평가 이용상태상 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이 포함된 건물입니다. 감정가 163,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 79,870,000원, 감정가의 49%입니다.

가격 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 하지만 이 사건은 최저가율만 보고 판단하기 어렵습니다. 현황조사에 다수의 전입·점유자가 나타나고, 일부는 204호·304호로 명확히 다른 호수가 기재돼 있는 반면 대부분은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 특히 전입일 자체가 확인되지 않는 2명과 건물 주차장 임차인 기재가 남아 있어, 등기 인수 0원과 실제 명도·점유 확인은 별개의 체크 포인트입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 3층301호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유자김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024.02.20. 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당권과 이후 임의경매개시결정, 주식회사 대원에스엠의 14,000,000원 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.

2025.07.17.에는 을구 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 별도의 선순위 권리가 새로 설정된 것이 아니라 등기 목적 자체가 “1번 근저당권이전”으로 기재된 권리이전입니다. 배당 시뮬레이션은 을구 1번 근저당권을 광안신용협동조합 명의로 배당 항목에 반영하고 있습니다.

✅ 등기상 인수 구조 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 1번 근저당권 이하 채권은 매각대금 안에서 배당되고 미배당이 발생하지만, 해당 시뮬레이션상 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않았습니다.

임차·점유 관계 — 26명은 대항력 없음, 2명은 판정 불가

현황조사와 문건접수에 나타난 임차·점유 관련 인원은 28명입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 26명은 모두 2024.02.20. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능하고 보증금도 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인원은 없습니다.

⚠️ 301호 특정이 핵심 손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 점유 부분이 명시돼 있어 매각대상인 301호와 호수가 다릅니다. 나머지 인원은 점유 부분이 특정되지 않았고, 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이 기재돼 있습니다. 따라서 현황조사 명단 전체를 곧바로 301호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
성명점유부분전입보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음
김민수2024.07.22미상없음미상없음
김우경2024.08.29미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현미상미상미상미상없음
김유은2024.08.26미상없음미상없음
박지영2024.06.10미상없음미상없음
강문정2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호2024.08.07미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상없음미상없음
김남희2024.09.25미상없음미상없음
윤하윤2024.12.30미상없음미상없음
남유성2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형2024.10.11미상없음미상없음
서명철2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선2024.11.15미상없음미상없음
장경익2024.12.12미상없음미상없음
손도윤미상미상미상미상없음
김태희2024.06.17미상없음미상없음
윤성대2024.12.03미상없음미상없음
김민서2024.08.29미상없음미상없음
박춘기2025.01.21미상없음미상없음
조현철2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수2024.05.28미상없음미상없음

보증금이 확인된 손봉근 10,000,000원·월세 500,000원은 204호, 박근영 5,000,000원·월세 470,000원은 304호로 기재돼 있습니다. 이 금액을 301호 인수액으로 합산하지 않습니다.

⛔ 대항력 미상 2명은 별도 확인 김현과 손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정할 수도, “대항력 없음”으로 정리할 수도 없습니다. 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 그대로 제시하되, 이 두 사람과 301호의 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.

② 가격·유찰 흐름 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물

감정가는 163,000,000원, 현재 2회 유찰 후 최저가는 79,870,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 55,909,000원, 4회 유찰 시 39,136,300원으로 제시돼 있습니다.

하지만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 따라서 79,870,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 특히 오피스텔이고 이미 2회 유찰된 사건인 만큼, 가격 매력은 감정가 대비 낙폭만으로 가점하지 않고 권리·점유 확인과 함께 보수적으로 보는 편이 맞습니다.

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%79,870,000원78,032,340원10,015,967,660원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%55,909,000원54,502,638원10,039,497,362원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%39,136,300원38,031,847원10,055,968,153원0원

③ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,837,660원
을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,032,340원
을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
갑구 4번 가압류 · 주식회사 대원에스엠14,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 집행비용 1,837,660원을 제외한 78,032,340원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권·가압류와 소유자에게는 배당이 남지 않는 시뮬레이션입니다. 채권 총액 10,094,000,000원 대비 미배당은 10,015,967,660원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 79,870,000원)
집행비용 1,837,660원 이후 매각대금은 을구 1번 근저당권에 배당되며 후순위 배당은 0원입니다.
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 매각대금이 감소하면서 채권자 미배당액은 증가합니다. 각 회차의 매수인 인수 산정액은 0원입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 근저당권·가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 등기 권리로 인한 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 점유 관점 등기가 깨끗하게 정리된다는 것과 현장 점유가 단순하다는 것은 다릅니다. 대항력 판정 불가 2명, 점유 부분이 특정되지 않은 다수 현황조사 인원, 건물 주차장 임차인 있음 기재를 입찰 전에 301호 기준으로 다시 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 각종 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 있어 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 이용상태. 감정평가상 기호 1·2는 근린생활시설, 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 건물·설비. 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기 등이 갖춰져 있으며, 주거용 사용 가능 오피스텔에는 위생·급배수 및 도시가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡, 토지는 평지·사다리형·주상용으로 기재돼 있습니다.
  • 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 우선 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 두 사람의 대항력은 현재 단계에서 미상입니다. 301호 점유 여부와 전입·임대차관계를 확인해야 합니다.
  • 다른 호수와 분리. 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 명시돼 있습니다. 이들의 보증금을 301호 인수금으로 합산하지 마세요.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서에 본건 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 해당 임대차가 매각대상 301호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준인 을구 1번 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있습니다.
  • 감정가 49%를 시세 할인으로 착각하지 않기. 현재 최저가는 79,870,000원이지만, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
  • 배당표의 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 점유 확인이 먼저다”

이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 근저당권·가압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 점유관계는 단순하게 0원으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 28명 가운데 26명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 김현·손도윤 2명은 전입일이 없어 대항력 판정 자체가 불가능합니다. 204호·304호처럼 다른 호수가 확인된 사례도 섞여 있고, 건물 주차장 임차인 기재도 있습니다.

감정가 163,000,000원에서 2회 유찰돼 79,870,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 그 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 “등기상 인수 0을 확인한 뒤, 301호의 실제 점유관계를 얼마나 명확히 정리하느냐”입니다. 권리는 정리되지만 점유 확인이 남아 있는 만큼, 종합적으로는 C등급의 확인형 물건으로 봅니다.

본 리포트는 등기사항·매각물건명세서 비고·현황조사·감정요항 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있으며, 점유 부분이 특정되지 않거나 전입일·보증금이 확인되지 않은 인원은 매각물건명세서와 현황을 직접 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

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부산광역시 서구 충무대로 262, 3층301호 (충무동1가,명성오션)

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