목록
NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수47 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 49%까지 내려왔지만 현재 인수 0원은 계산상 수치이며, 전입일 미상 2명의 대항력 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가 49%까지 내려왔지만, 전입일 미상 점유자가 남는다 — 명성오션 803호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 8층803호 (충무동1가,명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매(광안신용협동조합)
🏷️ 감정가 49% 🔁 2회 유찰 💸 계산상 인수 0원 ⚠️ 전입일 미상 2명
47
매력지수 C등급 · 계산상 인수 0원이나 전입일 미상 점유자 2명이 남고, 감정가 49%만으로 시세 메리트를 인정할 수 없는 확인필요형
말소기준 2024.02.20. 이후 전입자는 대항력 없고 현재 배당상 인수 0원이지만, 김현·손도윤은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성이 남는다. 2회 유찰·감정가 49%도 실제 시세 할인율을 뜻하지 않아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고, 확인된 전입일이 있는 점유자들은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 현황조사 명단에는 803호와 다른 204호·304호 표기까지 함께 존재합니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만 보고 권리까지 안전하다고 단정하면 안 되는 사건입니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
80,850,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득(계산상)
80,850,000원
현재 인수 0원 반영
매수인 인수
0원*
전입일 미상 2명 확인 전 확정 금지
핵심지표
미상 2명
대항력 가능·미상

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 ‘명성오션’ 8층 803호 오피스텔입니다. 공유자는 김도형과 제누리츠주식회사이며, 지분은 각각 334분의 320.8, 334분의 13.2입니다. 권리분석의 기준점은 2024.02.20. 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 뒤따르고, 2025.01.21. 광안신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기된 김태희의 주택임차권도 2025.07.30. 접수돼 말소기준보다 뒤입니다. 등기내용상 임차보증금은 22,000,000원, 차임은 400,000원, 주민등록일자는 2024.06.17.이며 역시 말소기준 이후입니다. 따라서 이 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 김현과 손도윤은 전입일이 확인되지 않으므로, 이 두 사람에 대해서는 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 8층803호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설 · 지하1층 지상15층 건물 내 8층 803호
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 미상 점유자는 별도 확인

말소기준은 2024.02.20. 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 김태희 임차권은 매각으로 소멸합니다. 1번 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 배당 계산에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 잡혀 있습니다.

⚠️ 계산상 인수 0원과 ‘확정된 인수 0원’은 다릅니다 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일 자체가 미상입니다. 이 두 사람은 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 부분이 정리되기 전에는 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 최종 권리결론으로 고정하면 안 됩니다.

② 임차·점유 관계 — 대다수는 기준권리 이후, 2명은 판정 보류

현황조사·문건접수·임차권등기에서 확인되는 임차·점유 관련 명단은 28명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 사람은 모두 2024.02.20. 이후 전입이라 대항력이 없고, 김현과 손도윤만 전입일이 확인되지 않습니다. 또한 204호·304호처럼 803호와 다른 호실이 명시된 명단도 함께 존재하므로, 아래 전체 명단을 곧바로 803호 직접 점유자로 단정할 수는 없습니다.

성명점유부분전입일보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계
고수환특정 없음2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배특정 없음2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음
김민수특정 없음2024.07.22미상없음미상없음
김우경특정 없음2024.08.29미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현특정 없음미상미상가능·미상미상확인 필요
김유은특정 없음2024.08.26미상없음미상없음
박지영특정 없음2024.06.10미상없음미상없음
강문정특정 없음2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호특정 없음2024.08.07미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG특정 없음2024.07.19미상없음미상없음
김남희특정 없음2024.09.25미상없음미상없음
윤하윤특정 없음2024.12.30미상없음미상없음
남유성특정 없음2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영특정 없음2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형특정 없음2024.10.11미상없음미상없음
서명철특정 없음2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선특정 없음2024.11.15미상없음미상없음
장경익특정 없음2024.12.12미상없음미상없음
손도윤특정 없음미상미상가능·미상미상확인 필요
윤성대특정 없음2024.12.03미상없음미상없음
김민서특정 없음2024.08.29미상없음미상없음
박춘기특정 없음2025.01.21미상없음미상없음
조현철특정 없음2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수특정 없음2024.05.28미상없음미상없음
김태희부동산 전부2024.06.1722,000,000원 / 400,000원2025.07.30없음미상없음
⛔ 점유관계가 단순한 사건은 아닙니다 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다. 여기에 다수의 점유·임차 신고와 전입일 미상 2명이 겹칩니다. 이미 확인된 전입일만 보면 기준권리 이후지만, 실제 803호 점유자·계약관계·보증금 범위를 분리해 확인하는 과정이 필요합니다.

③ 가격 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다

현재 회차 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,595,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 39,616,500원(감정가 24%)입니다.

그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 감정가가 실제 거래시세와 같은 것은 아니므로, 최저가가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 감정가 할인율 자체를 가격 가점으로 사용하지 않습니다.

회차 시나리오매각가채권 배당미배당매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)80,850,000원78,994,700원10,001,005,300원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)56,595,000원55,176,290원10,024,823,710원0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)39,616,500원38,503,403원10,041,496,597원0원

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정)-1,855,300원
을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 가정에서는 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게는 잔여가 없습니다. 총 채권 미배당은 10,001,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 계산상 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 80,850,000원)
회차별 채권 미배당
유찰이 더 진행될수록 매각대금은 낮아지지만 채권 미배당은 증가합니다. 이 그래프는 시세 할인율을 의미하지 않습니다.
✅ 확인된 권리만 보면 말소기준 이후 전입한 점유자들과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 김태희의 임차권등기도 기준권리 이후입니다.
⛔ 등급을 낮추는 이유 전입일 미상인 김현·손도윤 2명의 대항력을 확정할 수 없고, 다수 점유·임차 신고와 주차장 임차인 기재가 존재합니다. 이미 2회 유찰됐지만 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세 메리트를 인정할 수도 없습니다. 권리와 가격 모두 마지막 확인 단계가 남아 있는 사건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 명성오션은 근린생활시설과 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 건물입니다. 대상은 오피스텔 용도입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상15층이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기, 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
  • 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤의 전입 기준일 확인. 전입일이 말소기준 2024.02.20.보다 빠른지 여부가 대항력 판단의 핵심입니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
  • 803호 직접 점유자 분리. 현황조사 명단에는 204호·304호 등 다른 호실 표기가 함께 존재합니다. 803호 실제 점유자와 계약 당사자를 구분해 확인해야 합니다.
  • 김태희 임차관계 대조. 임차권등기상 보증금 22,000,000원, 차임 400,000원, 주민등록일 2024.06.17., 임차권등기 2025.07.30.입니다. 기준권리 이후라는 점을 원본과 다시 대조할 필요가 있습니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 기재가 있으므로 사용관계와 명도 범위를 확인해야 합니다.
  • 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 그 자체가 실제 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
  • 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 실제 배당 결과에 따라 선순위 채권자의 회수액은 달라질 수 있습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 미상 점유자다

표면적으로는 매력적인 숫자가 보입니다. 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 80,850,000원, 감정가의 49%입니다. 말소기준 이후의 확인된 임차·점유자들은 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 인수도 0원입니다.

하지만 이 사건의 결론은 “49%라서 싸다”가 아닙니다. 김현과 손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 803호 외 다른 호실 표시가 섞인 다수 점유자 명단과 주차장 임차관계까지 존재합니다. 따라서 계산상 실질취득액 80,850,000원은 미상 점유관계가 해소된다는 전제 아래의 숫자로 봐야 합니다.

현재 결론은 권리 ‘확인 필요’, 가격 ‘판단 보류’입니다. 알려진 권리만 보면 소멸 구조가 명확하지만, 전입일 미상 2명을 정리하지 않고 인수 0원을 확정하는 것은 위험합니다. 감정가 대비 할인폭보다 먼저 803호 실제 점유관계와 미상 전입일을 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항 및 배당추정 내용을 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 점유부분이 특정되지 않은 명단은 대상 803호의 직접 점유자로 확정한 것이 아니며, 전입일·보증금 등이 확인되지 않은 점유자는 별도의 원본 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 8층803호 (충무동1가,명성오션)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고