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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수44 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 80,850,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 단정은 금물. 산정 인수는 0원이나 전입일·보증금 미상 점유자 2명을 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 미상 점유자 2명 확인이 핵심 — 부산 명성오션 904호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 9층904호 (충무동1가,명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
44
매력지수 C등급 · 감정가 49%·산정 인수 0원이지만 전입일·보증금 미상 점유자 2명과 다수 점유기록 확인이 선행돼야 하는 물건
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수는 0원이지만, 임차·점유 기록 28명 중 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고 904호 직접 점유범위 확인도 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
💰 최저 80,850,000원 📉 감정가의 49% 🏷️ 2회 유찰 ⚠️ 대항력 미상 2명
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고 이후 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 현황조사상 임차·점유 기록이 28명이고 그중 김현·손도윤 2명은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
실질취득
80,850,000원
산정 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 산정값
핵심지표
미상 2명
전입일·보증금 확인 필요

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 9층 904호 오피스텔입니다. 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원, 감정가의 49%입니다. 말소기준권리는 2024.02.20 접수된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 그 뒤에 설정된 백태현 근저당권 480,000,000원과 2025.01.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리의 뼈대만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 근저당을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건의 실질적인 확인 포인트는 점유관계입니다. 임차·점유자로 기록된 28명 중 전입일이 확인되는 26명은 모두 말소기준일인 2024.02.20 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 그러나 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 미상이고 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 또한 매각물건명세서에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이 별도로 기재돼 있습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 9층904호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·도시가스보일러 난방설비
소유자김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸

2024.01.19 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14 신탁재산 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사 공유가 됐습니다. 그 뒤 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이 설정됐으며 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 접수번호 25603으로 설정된 백태현 근저당권은 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다.

✅ 등기상 권리 구조 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 80,850,000원을 가정하면 집행비용 1,855,300원 이후 78,994,700원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 백태현 근저당에는 배당 여력이 없습니다. 미배당 채권이 크다는 사실 자체가 후순위 채권을 매수인이 승계한다는 뜻은 아닙니다.

② 임차·점유관계 — 26명은 대항력 없음, 2명은 판정 보류

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 현황조사·문건상 실명 임차·점유 기록은 28명입니다. 전입신고일이 확인되는 26명은 모두 말소기준일 2024.02.20보다 뒤이므로 대항력 없음입니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.

성명점유부분전입일보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원미상없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상미상없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원미상없음미상없음
김현미상미상미상미상가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상미상없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상미상없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상미상없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상미상없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상미상없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상미상없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상미상없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상미상없음미상없음
손도윤미상미상미상미상가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상미상없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상미상없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상미상없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상미상없음미상없음
⛔ 김현·손도윤은 ‘대항력 없음’으로 처리하면 안 됨 두 사람은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로는 말소기준일 이후 전입이라고 입증할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 산정상 인수액 0원과 별개로, 입찰 전 전입일·점유호실·보증금·확정일자 및 매각물건명세서 기재를 대조해야 합니다.
⚠️ 점유 범위도 직접 대조 필요 임차·점유 기록 가운데 손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기재돼 있고 다수의 점유자는 점유부분이 특정되지 않았습니다. 경매 목적물은 904호이므로 각 기록이 904호와 직접 연결되는지 현황조사와 매각물건명세서에서 구분 확인해야 합니다. 별도로 건물 주차장에도 임차인이 있다는 기재가 있습니다.

③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단 자료는 없다

현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,595,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 39,616,500원(감정가 24%)입니다. 유찰에 따라 금액이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없으므로 80,850,000원이 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

⚠️ ‘감정가 반값’과 ‘시세 반값’은 다르다 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만 비교 가능한 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세가 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 가점하지 않고, 권리·점유 확인을 먼저 끝낸 뒤 판단하는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 총 채권최고액 10,080,000,000원 중 78,994,700원이 배당되고 미배당액은 10,001,005,300원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
회차별 미배당 채권
현재 10,001,005,300원 → 3회 유찰 시 10,024,823,710원 → 4회 유찰 시 10,041,496,597원.

신청채권액은 8,529,561,039원이며 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 신청채권자 배당액은 78,994,700원으로 전액 만족되지 않습니다. 3회 유찰 시 신청채권자 배당은 55,176,290원, 4회 유찰 시 38,503,403원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 명성오션 내 주거용으로 사용 가능한 업무시설인 오피스텔입니다. 기호 1·2는 근린생활시설, 기호 3~72는 오피스텔로 평가돼 있습니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
  • 토지 형태. 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지이며 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 전입일 확인. 두 사람은 전입일이 미상이라 대항력 판정을 끝내지 못했습니다. 말소기준일 2024.02.20 전후 여부가 핵심입니다.
  • 보증금·확정일자 확인. 김현·손도윤을 포함해 다수 점유자의 보증금이 미상입니다. 특히 전입일 미상 점유자는 보증금과 확정일자를 함께 확인해야 합니다.
  • 904호 직접 점유자 구분. 204호·304호로 적힌 임차 기록과 점유부분 미상 기록이 섞여 있으므로 목적물 904호에 실제 연결되는 사람을 분리 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있다고 적혀 있으므로 매각범위와 점유관계를 확인해야 합니다.
  • 가격 비교자료 확보. 현재가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 자료가 없습니다. ‘반값’이라는 할인율만으로 시세 메리트를 확정하지 마십시오.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부의 권리자 표시를 최종 대조해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다”

이 물건은 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이를 곧바로 ‘권리 완전 안전’으로 결론 내리기는 어렵습니다. 현황조사에 잡힌 28명의 임차·점유 기록 가운데 26명은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 김현·손도윤 2명은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 여기에 904호 외 다른 호실이 명시된 기록과 주차장 임차인 기재까지 있어 실제 목적물 점유관계를 분리하는 작업이 필요합니다.

또한 현재 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실만으로는 가격 매력을 확정할 수 없습니다. 비교할 최근 실거래가 없기 때문입니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리보다 미상 점유자와 실제 904호 점유범위를 확인하는 것이 먼저이고, 그 확인이 끝난 다음 80,850,000원의 가격 경쟁력을 판단해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정자료 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 특히 전입신고일·보증금이 미상인 점유자는 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 입찰 전 원본 서류와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 9층904호 (충무동1가,명성오션)

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