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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 49%까지 유찰됐지만, 가격보다 김현·손도윤 2명의 대항력 가능·미상과 주차장 임차관계 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 업무시설(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 임차인 미상 2명 확인이 먼저 — 부산 명성오션 1504호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1504호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰·49%) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
🏷️ 감정가 49% 🔁 2회 유찰 👥 점유·전입 관련자 28명 ⚠️ 대항력 판정불가 2명
48
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 전입자 26명은 대항력 없지만 전입일·보증금 미상 2명과 주차장 임차관계가 남아 확인 전 보수적 접근이 필요한 오피스텔
현재 최저가는 감정가의 49%이나 최근 실거래 비교근거가 없어 가격 가점을 줄 수 없고, 김현·손도윤의 대항력 판정이 불가능하며 건물 주차장 임차인 기재도 있어 권리확정 전 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 전입일이 확인된 26명은 모두 그 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 하지만 김현·손도윤 2명은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없고, 건물 주차장에도 임차인이 있다는 기재가 있습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교근거가 없어 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
감정가
165,000,000원
명성오션 1504호
최저가 / 실질취득
80,850,000원
배당모형상 인수 0원
매수인 인수
0원*
미상 점유자 2명은 별도 확인
핵심지표
49% · 2회
시세 비교 없이 가격 가점 금지

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 15층 1504호 오피스텔입니다. 감정평가상 명성오션은 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 건물이고, 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권입니다. 이후 백태현 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이번 사건은 단순히 “근저당 이후 권리니까 깨끗하다”로 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 점유·전입 관련자가 28명 확인되고, 그중 전입일이 확인된 26명은 말소기준일 이후이지만 김현·손도윤은 전입일 자체가 미상입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 두 사람을 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있어 점유 범위 확인도 필요합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1504호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
소유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매개시 채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
말소기준권리2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 점유관계는 확인 필요

등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이 기준이고 같은 날 설정된 백태현 근저당권과 2025.01.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 따라서 배당 단계에서는 근저당권 이전관계를 원본과 대조할 필요가 있습니다.

⚠️ 임차관계 핵심 전입일이 확인된 26명은 모두 2024.02.20 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 김현·손도윤은 전입일 미상이고 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이 두 사람의 권리는 매각물건명세서와 주민등록·점유 원본 확인 전까지 승계위험을 0으로 확정하면 안 됩니다.

임차인·점유자 현황

성명부분전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원확인 없음없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상확인 없음없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상확인 없음없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상확인 없음없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원확인 없음없음미상없음
김현미상미상미상확인 없음가능·미상미상확인 필요
김유은미상2024.08.26미상확인 없음없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상확인 없음없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상확인 없음없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상확인 없음없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상확인 없음없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상확인 없음없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상확인 없음없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상확인 없음없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상확인 없음없음미상없음
손도윤미상미상미상확인 없음가능·미상미상확인 필요
김태희미상2024.06.17미상확인 없음없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상확인 없음없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상확인 없음없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상확인 없음없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상확인 없음없음미상없음

204호·304호로 특정된 점유자는 대상 1504호와 호수가 다르게 표기돼 있습니다. 부분이 특정되지 않은 사람은 1504호 점유 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 이 사건 자료만으로는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.

회차 시나리오매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 49%80,850,000원78,994,700원10,001,005,300원0원*
3회 유찰 시 · 34%56,595,000원55,176,290원10,024,823,710원0원*
4회 유찰 시 · 24%39,616,500원38,503,403원10,041,496,597원0원*

* 배당모형상 인수액은 0원입니다. 다만 전입일·보증금 미상인 김현·손도윤과 주차장 임차관계는 별도 확인이 필요하므로 실제 입찰에서는 이를 권리조사 완료 전 확정값으로 보지 않는 편이 안전합니다.

⛔ 낮은 최저가 ≠ 낮은 실질가치 80,850,000원이 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만, 실거래 시세와의 비교자료가 없으므로 가격 가점 근거가 되지 않습니다. 이 사건의 현재 핵심은 할인율보다 미상 점유자의 권리 확정과 1504호 실제 점유범위 확인입니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용해당 없음1,855,300원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부해당 없음0원

현재 회차에서는 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권최고액 기준 미배당은 10,001,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 80,850,000원)
회차별 미배당 규모
유찰이 이어질수록 매각대금은 낮아지고 채권 미배당은 확대됩니다. 이 미배당 자체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
✅ 등기권리 관점 말소기준권리와 후순위 권리의 구조는 비교적 선명합니다. 광안신용협동조합 근저당이 기준이며 후순위 백태현 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
⛔ 점유·임차 관점 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능하고 보증금도 미상입니다. 여기에 건물 주차장 임차인 기재까지 있어 배당모형상 인수 0원이라는 숫자만 믿고 권리조사를 종료해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 명성오션으로 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기와 도시가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
  • 도로·토지. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있으며, 일반상업지역·방화지구입니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 이용상태. 대상이 속한 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
  • 환금성. 자갈치역 인근의 상업지역 오피스텔이라는 입지 특성은 확인되지만, 최근 실거래 비교가격이 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력을 수치로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤부터 확인. 전입일·보증금·점유 부분을 확인해 말소기준일 이전 대항요건 존재 여부를 확정해야 합니다.
  • 1504호 실제 점유자 특정. 현황조사 관련자 가운데 204호·304호처럼 다른 호수가 명시된 사람과 부분 미상인 사람을 구분해 대상 호실과의 관계를 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 점유 범위와 매각 대상과의 관계를 확인해야 합니다.
  • 근저당 이전 확인. 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있으므로 배당요구·채권승계 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
  • 49%만 보고 응찰하지 않기. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 않아야 합니다.
  • 배당표 한계 확인. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 인수 여부는 매각물건명세서 원본을 기준으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유가 끝나지 않았다”

이 물건은 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 가격만 보고 접근하기엔 점유관계가 복잡합니다. 확인된 전입자 26명은 모두 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 김현·손도윤 2명은 대항력 가능·미상이고 건물 주차장 임차인 기재도 남아 있습니다.

따라서 이 사건의 결론은 “등기권리는 비교적 정리되지만, 임차관계 확인 전까지 인수위험을 완전히 0원으로 확정하지 않는다”입니다. 또한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 권리의 승부처는 미상 점유자 확인, 가격의 승부처는 실제 시장가 확인입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·매각물건명세 관련 기재·현황조사·감정평가·배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으며, 점유자의 실제 점유 부분·보증금·대항요건은 원본 서류 및 현장 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·주민등록 및 점유관계 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1504호 (충무동1가,명성오션)

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