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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 88,569,852원 ~ 100,621,892원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 58,996,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
84,280,000 8,428만 감정가 172,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
842만원
최저가의 10% · 8,428,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.72억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세자료가 없고, 임차·점유 관련자 28명 중 2명의 대항력이 미상이라 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 임차관계 확인이 먼저다 — 부산 명성오션 502호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 5층502호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 172,000,000원 · 최저매각가 84,280,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
📉 최저가 49% 💰 인수 0원 👥 임차·점유 관련 28명 ⚠️ 대항력 가능·미상 2명
46
매력지수 C등급 · 감정가 49%·배당상 인수 0이나 실거래 비교가 없고 대항력 가능·미상 점유자 2명이 남아 권리확인 우선
2회 유찰로 최저가가 84,280,000원까지 내려왔고 배당 시뮬레이션상 인수는 0원이지만, 임차·점유 관련자 28명 중 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 본건 502호와의 점유관계도 확인이 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 172,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 84,280,000원(49%)까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차·점유 관련자 28명 가운데 26명은 말소기준권리 뒤 전입이라 대항력이 없지만, 김현·손도윤 2명은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 실거래 시세자료도 없어, 현재 최저가만 보고 ‘싸다’고 결론내리기보다 502호에 실제 연결되는 점유관계와 미상 2명의 권리 확인이 우선입니다.
감정가 / 최저가
172,000,000원
최저 84,280,000원 · 2회 유찰
실질취득(현재 가정)
84,280,000원
배당 시뮬레이션 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
현재 배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
미상 2명
전입일·보증금 미상

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가는 172,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,280,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 9,600,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 백태현 명의 480,000,000원 근저당권이 설정됐고, 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사 등에 등장하는 임차·점유 관련자가 28명이고, 일부는 204호·304호로 별도 호수가 명시돼 있습니다. 반면 다수는 점유 부분이 특정되지 않았으며, 매각물건명세서 비고에는 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다. 따라서 502호에 직접 귀속되는 점유관계와 공용·주차장 임차관계를 구분하는 작업이 중요합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 5층502호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용상태집합건물(오피스텔) · 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)
소유자김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
청구금액8,529,561,039원
말소기준권리2024.02.20. 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 변수는 점유관계

말소기준은 2024.02.20. 접수번호 25602의 광안신용협동조합 근저당권입니다. 을구 2번 백태현 근저당권은 같은 날 접수번호 25603으로 뒤에 설정됐고, 2025.01.21. 임의경매개시결정도 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전 등기가 기록돼 있습니다.

✅ 등기상 매수인 인수 현재 매각가 84,280,000원을 가정한 배당표에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
⚠️ 등기보다 임차관계 확인이 더 중요 임차·점유 관련자 28명 중 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 이 두 사람은 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 나머지 26명은 확인된 전입일이 모두 2024.02.20. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

② 임차·점유 관계 — 26명은 대항력 없음, 2명은 판정 보류

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 목록 자체에 호수가 특정되지 않은 사람이 많고, 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 표시돼 있어 아래 명단 전체를 502호의 직접 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 본건 502호에 실제 점유하는 사람과 건물 내 다른 호실·주차장 관련자를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.

성명점유 부분전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원확인 필요없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상확인 필요없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상확인 필요없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상확인 필요없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원확인 필요없음미상없음
김현미상미상미상확인 필요가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상확인 필요없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상확인 필요없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상확인 필요없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상확인 필요없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상확인 필요없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상확인 필요없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상확인 필요없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상확인 필요없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상확인 필요없음미상없음
손도윤미상미상미상확인 필요가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상확인 필요없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상확인 필요없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상확인 필요없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상확인 필요없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상확인 필요없음미상없음

대항력 없음 26명은 확인된 전입일이 2024.02.20. 말소기준권리보다 늦다는 기준입니다. 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류했습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 단정하지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가 172,000,000원에서 현재 최저가는 84,280,000원으로 내려와 감정가의 49%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없으므로 이 49%만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 현재 실질취득액은 배당 시뮬레이션상 인수 0원을 전제로 84,280,000원이지만, 대항력 가능·미상 점유자 2명의 권리관계가 확인되기 전에는 이를 최종 확정 취득원가처럼 받아들이기 어렵습니다.

⛔ 감정가 할인율 ≠ 시세 할인율 2회 유찰로 최저가가 84,280,000원까지 떨어졌다는 사실은 분명하지만, 실거래 비교값이 없는 상태에서는 ‘시세보다 싸다’는 표현을 할 수 없습니다. 특히 임차관계가 다수이고 미상 점유자도 남아 있어 가격 가점보다 권리 확인을 먼저 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,917,040원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원82,362,960원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서 채권총액은 10,080,000,000원이고 예상 배당액은 82,362,960원, 미배당액은 9,997,637,040원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 해당 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.

매각대금 배분 (현재 84,280,000원)
집행비용 1,917,040원과 광안신용협동조합 예상배당 82,362,960원으로 매각대금이 소진됩니다.
회차별 미배당
현재 회차부터 4회 유찰 가정까지 제공된 미배당액을 그대로 비교했습니다. 실거래 시세자료가 없어 시세 비교 차트는 사용하지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 부족은 커진다

회차매각가채권 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%84,280,000원82,362,960원9,997,637,040원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%58,995,999원57,534,071원10,022,465,929원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%41,297,199원40,153,849원10,039,846,151원0원

세 시나리오 모두 제공된 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이것은 현재 파악된 권리관계를 기초로 한 값이므로, 김현·손도윤의 전입일·보증금과 본건 502호 실제 점유 여부가 확인되어야 인수 0원 판단을 최종적으로 신뢰할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 명성오션은 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트구조 건물이며, 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 설비. 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 공동현관기와 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다. 별도로 매각물건명세서에는 건물 주차장에 임차인이 있다고 기재돼 있습니다.
  • 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 일부 토지는 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡이고 토지면적은 201.1㎡입니다.
  • 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 502호 실제 점유자 특정. 임차·점유 관련 명단 중 상당수가 점유 부분 미상입니다. 204호·304호로 별도 표시된 사람도 있어, 502호에 실제 연결되는 사람을 먼저 구분해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 두 사람은 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 말소기준일 전 전입 여부가 확인되기 전까지는 대항력 가능·미상으로 유지해야 합니다.
  • 보증금 확인. 손봉근 10,000,000원·박근영 5,000,000원 외 다수의 보증금이 확인되지 않습니다. 권리 인수 여부와 별개로 점유·명도 구조 파악에 필요합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 본건과의 관계 및 사용 범위를 확인해야 합니다.
  • 가격 비교자료 확보. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 502호 및 유사 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 을구 1번 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전 기록이 있으므로 최신 등기와 경매기록을 대조해야 합니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 임차인 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 중요한 것은 미상 2명”

현재 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 172,000,000원이 두 차례 유찰돼 84,280,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실거래 시세자료가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없고, 무엇보다 임차·점유 관련자 28명 가운데 김현·손도윤 2명의 대항력이 아직 미상입니다.

확인된 26명은 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만, 일부 명단은 204호·304호로 표시되고 다수는 점유 부분 자체가 특정되지 않습니다. 여기에 건물 주차장 임차인 기재까지 있습니다. 따라서 이 사건은 “49%라서 싸다”가 아니라 “502호에 연결되는 미상 점유관계를 정리한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 등기 구조는 비교적 정리돼 있지만, 임차관계가 확정되기 전까지는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·매각물건명세서 관련 정보·현황조사·감정평가·배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 실거래 시세자료가 없어 현재 최저매각가의 시세 대비 할인 여부는 판단하지 않았습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류와 실제 점유·임차관계를 직접 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 받아야 합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 5층502호 (충무동1가,명성오션)

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