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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 92,016,561원 ~ 104,716,969원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 61,397,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
87,710,000 8,771만 감정가 179,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
877만원
최저가의 10% · 8,771,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.79억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 배당모형상 인수 0원이나, 조사명단 28명 중 전입일 미상 2명과 701호 점유 연결관계를 확인해야 하는 오피스텔입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘싸다’보다 701호 점유관계 확인이 먼저다 — 부산 명성오션 701호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 7층701호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 179,000,000원 · 최저매각가 87,710,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
48
매력지수 C등급 · 감정가 49%·현재 배당모형상 인수 0원이지만 701호 점유관계와 전입일 미상 2명의 권리 확인이 필요한 물건
말소기준 이후 전입이 확인되는 26명은 대항력 없으나 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상이고 조사명단에 204호·304호 및 건물 주차장 임차관계가 섞여 있어 701호 실제 점유를 확정해야 하며, 2회 유찰·감정가 49%만으로 시세 메리트를 판단할 수 없어 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 감정가의 49% 🔁 2회 유찰 👥 조사명단 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
한 줄 평 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원이고, 전입일이 확인되는 조사명단 26명은 모두 2024.02.20. 말소기준 근저당보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 다만 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 더구나 일부 조사자는 204호·304호로 기재되어 있고 건물 주차장 임차인도 확인되어, 조사명단 전체를 701호 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보고 시세보다 싸다고 판단하기보다 701호 실제 점유자와 매각물건명세서를 먼저 확정해야 합니다.
감정가 / 최저가
179,000,000원
87,710,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득(현재 모형)
87,710,000원
최저가 + 현재 인수 0원
매수인 인수
0원
배당모형 기준
핵심지표
대항력 미상 2명
김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가 179,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 87,710,000원, 감정가의 49%입니다. 감정평가상 이 건물의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 본건 건물은 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조입니다.

권리의 기준점은 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합 근저당권 9,600,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정됐고, 이후 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당 480,000,000원과 2025.01.21. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 7층701호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가179,000,000원 / 87,710,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
말소기준2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14. 김도형·제누리츠주식회사 공유로 귀속됐습니다. 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 백태현 근저당과 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 1번 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태입니다.

✅ 등기권리 기준 현재 배당모형에서 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가의 49%까지 내려왔어도 1순위 근저당 채권액이 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 소유자 잔여금은 0원이고, 후순위 백태현 근저당도 배당액이 0원입니다.
⚠️ 인수 0원과 점유 리스크는 같은 말이 아닙니다 조사명단 중 전입일이 확인되는 26명은 모두 2024.02.20. 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 그러나 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 조사명단에는 204호·304호 점유자가 섞여 있고, 매각물건명세서 비고에는 건물 주차장 임차인도 기재돼 있으므로 701호 실제 점유자를 특정하는 확인이 핵심입니다.

② 임차인·점유 조사 — 실제 임차인 조사명단 28명

보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 조사명단 28명은 중복 승계 신고로 합산된 인원이 아닙니다. 다만 점유 부분이 특정되지 않은 사람이 많아 28명 전부가 701호 임차인이라는 의미는 아닙니다. 배당요구가 확인되는 사람은 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철이며, 확정일자는 확인되지 않습니다.

성명점유부분전입일보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계
고수환2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음
김민수2024.07.22미상없음미상없음
김우경2024.08.29미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현미상미상가능·미상미상없음
김유은2024.08.26미상없음미상없음
박지영2024.06.10미상없음미상없음
강문정2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호2024.08.07미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상없음미상없음
김남희2024.09.25미상없음미상없음
윤하윤2024.12.30미상없음미상없음
남유성2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형2024.10.11미상없음미상없음
서명철2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선2024.11.15미상없음미상없음
장경익2024.12.12미상없음미상없음
손도윤미상미상가능·미상미상없음
김태희2024.06.17미상없음미상없음
윤성대2024.12.03미상없음미상없음
김민서2024.08.29미상없음미상없음
박춘기2025.01.21미상없음미상없음
조현철2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수2024.05.28미상없음미상없음

③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다

현재 회차의 최저매각가는 87,710,000원으로 감정가 179,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 61,396,999원, 4회 유찰 시 42,977,899원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 다릅니다. 이 물건의 응찰가를 판단할 때는 오피스텔 실거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 하며, 현재 49%라는 사실 하나만으로 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점을 줄 수 없습니다.

⚠️ 2회 유찰 자체가 확인 신호 이미 2회 유찰된 상태입니다. 권리상 후순위 근저당이 소멸한다는 점과 별개로, 701호 실제 점유관계·임차보증금·명도 난도와 오피스텔의 실제 거래가격을 확인한 뒤 최저가의 의미를 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용1,978,780원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원85,731,220원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부0원

현재 회차 배당모형에서는 채권최고액 합계 10,080,000,000원 중 85,731,220원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 9,994,268,780원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.

매각대금 배분 (현재 87,710,000원)
집행비용 1,978,780원 이후 85,731,220원이 1순위 근저당에 배당되고, 후순위 및 소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 미배당액
매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 9,994,268,780원 → 10,020,108,147원 → 10,038,195,703원으로 증가합니다.
회차 시나리오매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)87,710,000원85,731,220원9,994,268,780원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)61,396,999원59,891,853원10,020,108,147원0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)42,977,899원41,804,297원10,038,195,703원0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조입니다.
  • 설비. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하며 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
  • 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 701호 실제 점유자 특정. 조사명단 중 점유부분 미상자가 많고 일부는 204호·304호로 명시돼 있습니다. 701호와 직접 연결되는 사람을 현황조사·매각물건명세서로 다시 특정해야 합니다.
  • 전입일 미상 2명 확인. 김현·손도윤은 전입신고일이 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금도 미상이므로 선순위 여부와 인수 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
  • 배당요구·확정일자 대조. 배당요구 신고자가 존재하지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구종기 관련 서류와 보증금 액수를 대조해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 본건 건물 주차장 임차인이 기재돼 있으므로 701호 소유권·이용에 영향을 주는 관계인지 확인해야 합니다.
  • 가격은 실거래로 재검증. 감정가 대비 49%만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 명성오션 오피스텔의 실제 거래가와 임대수준을 응찰 전 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자와 말소관계를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 누구의 점유인지다

표면상 숫자는 강합니다. 감정가 179,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 87,710,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준 근저당과 후순위 근저당은 매각으로 정리되는 구조이고 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 끝내기에는 점유자료가 복잡합니다. 조사명단 28명 중 26명은 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상입니다. 일부 점유자는 204호·304호로 별도 호수가 명시돼 있고 건물 주차장 임차인도 존재합니다. 따라서 핵심은 701호에 실제로 누가, 어떤 계약으로 점유하고 있는지를 확정하는 것입니다.

또한 현재 가격이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 권리 구조는 정리 가능성이 높지만 점유관계는 확인 필요, 가격 판단은 실거래 대조 후. 이 두 가지 확인이 끝나기 전에는 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 과대평가하지 않는 것이 맞습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 자료와 배당 추정치를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있으며, 점유부분과 보증금이 확인되지 않은 조사자가 존재합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차관계 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 7층701호 (충무동1가,명성오션)

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