목록
NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 98,699,328원 ~ 112,322,112원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 65,856,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
94,080,000 9,408만 감정가 192,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
940만원
최저가의 10% · 9,408,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.92억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 등기권리는 소멸 구조이나, 현황조사 28명 중 전입일 미상 2명과 주차장 임차인 기재가 남아 점유·임차관계 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, 점유·임차관계 확인이 먼저 — 부산 명성오션 1301호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1301호 (충무동1가,명성오션)
감정가 192,000,000원 · 최저매각가 94,080,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
🏷️ 감정가 대비 49% 🔁 2회 유찰 👥 현황조사 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
48
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0원 구조지만 현황조사 28명 중 대항력 미상 2명·주차장 임차인 기재가 남고, 실거래 시세가 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 판단하기 어려움
말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 산정 인수액은 0원이지만 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 주차장 임차인도 기재되어 있다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 하락했으나 최근 실거래 시세 자료가 없어 저가 여부를 확인할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 현황조사에는 28명이 등재되어 있고 그중 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세 자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없는 물건입니다.
감정가 / 최저가
192,000,000원
최저 94,080,000원 · 2회 유찰
산정 실질취득
94,080,000원
현재 산정 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
대항력 미상 2명
현황조사 등재 28명

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 13층 1301호 오피스텔입니다. 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 94,080,000원, 감정가의 49%입니다. 이용상태는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층입니다. 등기상 공유자는 김도형과 제누리츠주식회사입니다.

등기권리의 기준점은 명확합니다. 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합 근저당권 채권최고액 9,600,000,000원이 말소기준권리이며, 같은 날 뒤이어 설정된 백태현 근저당권 480,000,000원과 2025.01.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이후 1번 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다.

문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에 다수의 점유자·임차관계가 확인되며, 대부분은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 따라서 이 두 사람에 대해서는 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1301호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2024.02.20. 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 25603으로 설정된 백태현 근저당권과 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 1번 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다.

✅ 등기권리 관점 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 후순위 근저당권의 미배당액이 크더라도, 해당 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.
⚠️ 현황조사에서 반드시 다시 볼 부분 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이 기재되어 있습니다. 또한 현황조사 등재 28명 중 김현·손도윤은 전입신고일 미상이고 보증금도 미상입니다. 이 두 명은 대항력 가능·미상으로 보아 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.

임차인·점유자 조사

현황조사 등에 등재된 조사대상은 총 28명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 항목은 없으며, 전입신고일이 확인된 26명은 모두 말소기준일인 2024.02.20. 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 김현·손도윤 2명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단을 유보해야 합니다.

성명점유부분전입일보증금 / 월세대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상없음미상해당 없음
최광배미상2024.07.22미상없음미상해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상해당 없음
김민수미상2024.07.22미상없음미상해당 없음
김우경미상2024.08.29미상없음미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상해당 없음
김현미상미상미상가능·미상미상해당 없음
김유은미상2024.08.26미상없음미상해당 없음
박지영미상2024.06.10미상없음미상해당 없음
강문정미상2024.05.16미상없음미상해당 없음
김성호미상2024.08.07미상없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상없음미상해당 없음
김남희미상2024.09.25미상없음미상해당 없음
윤하윤미상2024.12.30미상없음미상해당 없음
남유성미상2024.07.29미상없음미상해당 없음
유하영미상2024.12.04미상없음미상해당 없음
박준형미상2024.10.11미상없음미상해당 없음
서명철미상2024.12.10미상없음미상해당 없음
김은선미상2024.11.15미상없음미상해당 없음
장경익미상2024.12.12미상없음미상해당 없음
손도윤미상미상미상가능·미상미상해당 없음
김태희미상2024.06.17미상없음미상해당 없음
윤성대미상2024.12.03미상없음미상해당 없음
김민서미상2024.08.29미상없음미상해당 없음
박춘기미상2025.01.21미상없음미상해당 없음
조현철미상2024.08.08미상없음미상해당 없음
장명수미상2024.05.28미상없음미상해당 없음

손봉근은 204호, 박근영은 304호로 점유부분이 특정되어 있습니다. 그 밖의 일부 조사대상은 점유부분이 특정되지 않아 본건 1301호와의 직접 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조할 필요가 있습니다.

② 가격·유찰 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 192,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 65,855,999원, 4회 유찰 시 46,099,199원으로 계산되어 있습니다.

⚠️ 가격 메리트 판정 보류 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다. 현재 가격은 ‘2회 유찰된 최저가’라는 경매 단계의 사실로만 보는 것이 안전합니다.

오피스텔은 개별 호실의 면적·층·향·임대수익·공실 여부에 따라 가격차가 발생할 수 있는데, 이번 자료에서는 본건과 비교할 실거래 표본이 제시되지 않았습니다. 따라서 가격 가점 없이 권리와 점유관계의 불확실성을 먼저 반영하는 편이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,093,440원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원91,986,560원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

채권최고액 기준 총 채권액은 10,080,000,000원이고, 현재 회차 예상 배당액은 91,986,560원입니다. 미배당액은 9,988,013,440원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 앞서 본 대항력 미상 점유자 확인도 별도로 필요합니다.

매각대금 배분 (현재 94,080,000원)
매각대금 대부분이 선순위 근저당 배당에 사용되고 후순위 근저당 및 소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 채권 미배당
실거래 자료가 없어 가격 비교 차트 대신 현재·3회·4회 유찰 시 총 미배당액을 표시했습니다.
✅ 확인된 권리 관점 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 그대로 ‘안전물건’으로 단정하기 어려운 이유 현황조사에 28명이 등재되어 있고, 그중 2명은 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 주차장 임차인도 별도 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 사실과 실제 점유·명도 리스크는 분리해서 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 명성오션은 근린생활시설과 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있으며, 공동설비로 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기 등이 설치되어 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 대로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
  • 토지. 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지이며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 환금성. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 94,080,000원의 시장가격 대비 수준과 향후 환금성을 수치로 판정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 확인. 두 사람은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유 여부와 전입일, 보증금, 확정일자 여부를 우선 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 있다고 적혀 있으므로 본건 매각과의 관계 및 점유 범위를 확인해야 합니다.
  • 1301호 직접 점유자 특정. 현황조사 등재자 중 일부는 점유부분이 특정되지 않았습니다. 다른 호실 점유자와 본건 1301호 점유자를 구분해 명도 대상을 확정해야 합니다.
  • 49% 할인 착시 경계. 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 ‘반값’이라는 이유만으로 저평가라고 판단할 수 없습니다.
  • 배당과 인수 분리. 현재 계산상 채권 미배당액은 9,988,013,440원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 미상 임차인의 법적 지위가 확인되기 전에는 최종 인수위험을 확정하지 마십시오.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 중요한 것은 미상 점유자 2명”

이 물건은 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰되어 94,080,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 투자 매력으로 점수화하기 어렵습니다.

등기권리는 상대적으로 정리가 잘 됩니다. 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당표상 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에는 28명이 등재되어 있고 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 여기에 주차장 임차인까지 별도 기재되어 있습니다. 결론은 “등기권리는 소멸 구조, 실제 점유관계는 미완성”입니다. 이번 회차의 승부처는 49%라는 할인율이 아니라, 1301호의 실제 점유자와 미상 임차인의 법적 지위를 확정할 수 있느냐입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항 및 제공된 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 계산에 반영되지 않았으며, 점유자별 실제 임대차계약 내용과 본건 1301호와의 점유관계는 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1301호 (충무동1가,명성오션)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고