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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 86,510,088원 ~ 98,281,848원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 57,624,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
82,320,000 8,232만 감정가 168,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
823만원
최저가의 10% · 8,232,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.68억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 등기권리는 소멸 구조이고 현재 배당모형상 인수 0원이지만, 전입일 미상 점유자 2명 때문에 인수 리스크를 완전히 닫기 어렵습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가 49%보다 먼저 볼 것은 ‘미상 점유’ — 부산 명성오션 302호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 3층302호 (충무동1가,명성오션)
감정가 168,000,000원 · 최저매각가 82,320,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
🏷️ 감정가 168,000,000원 ⬇️ 최저가 82,320,000원 🔁 2회 유찰 · 49% ⚠️ 대항력 가능·미상 2명
49
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 등기권리는 소멸 구조이나 미상 점유 2명의 대항력 판정이 열려 있어 보수적으로 접근할 사건
배당모형상 인수 0원이고 302호 김우경도 후순위지만, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이며 주차장 임차인 기재도 남아 있고 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 부여할 수 없어 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원, 모형상 실질취득도 82,320,000원입니다. 다만 현황조사 명단 중 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 “없음”으로 닫을 수 없습니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서도 안 됩니다.
감정가 / 최저가
168,000,000원
최저 82,320,000원 · 2회 유찰
모형상 실질취득
82,320,000원
최저가 + 모형상 인수 0원
매수인 인수
0원
배당모형 기준 · 미상 점유 별도 확인
핵심지표
감정가의 49%
시세 할인율과는 별개

부산지방법원 2025타경100426. 충무동1가 ‘명성오션’ 3층 302호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 이 건물은 지하1층·지상15층 철근콘크리트 구조입니다. 현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다.

권리의 기준점은 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 백태현 근저당, 2025.01.21 임의경매개시결정, 2025.08.21 김우경의 주택임차권은 모두 이 기준권리 뒤에 있습니다. 등기상 구조만 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 점유관계는 별도입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 3층302호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
소유자김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매개시 채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
말소기준2024.02.20 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 9,600,000,000원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기권리는 기준권리 뒤로 정리된다

2024.01.19 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 이미 말소됐고, 2024.02.14 신탁재산 귀속으로 김도형·제누리츠주식회사 공동소유가 됐습니다. 그 뒤 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이 되며, 접수번호가 뒤인 백태현 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

기준 근저당은 2025.07.17 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 새로운 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 1번 근저당권의 이전입니다. 2025.08.21 김우경 명의로 등기된 임차보증금 10,000,000원의 주택임차권 역시 말소기준보다 뒤에 있고, 자료상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 — 302호 김우경은 후순위, 미상 점유 2명은 별도 확인

✅ 302호를 특정한 임차권 김우경은 302호 전부를 대상으로 한 임차권등기가 확인됩니다. 임대차계약일은 2024.07.24, 주민등록일은 2025.02.21, 확정일자는 2025.03.04, 임차권등기는 2025.08.21입니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 월 470,000원입니다. 주민등록일이 말소기준일 2024.02.20보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
⛔ 미상 점유는 “대항력 없음”으로 단정하면 안 된다 김현과 손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액 0원과 별개로, 실제 302호 점유 여부와 전입·보증금 관계를 매각물건명세서와 현장조사로 최종 확인해야 합니다.
이름점유부분전입일보증금 / 월세대항력우선변제승계
김우경302호 전부2025.02.2110,000,000원 / 월 470,000원없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 월 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 월 470,000원없음미상없음
고수환미상2024.07.23미상없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상없음미상없음
김현미상미상미상가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상없음미상없음
손도윤미상미상미상가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상없음미상없음

현황조사에는 302호 외에 204호·304호 및 점유부분이 특정되지 않은 인원이 함께 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없으므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.

⚠️ 건물 주차장 임차인 기재 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재돼 있습니다. 이 문구만으로 302호 매수인이 보증금을 인수한다고 볼 수는 없지만, 실제 점유·사용관계를 302호와 분리해 확인할 필요가 있습니다.

③ 배당 구조 (매각가 82,320,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,881,760원
1. 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원80,438,240원
2. 을구 2번 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

82,320,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,881,760원을 제외한 80,438,240원이 1순위 근저당에 배당되고, 백태현 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권액 10,080,000,000원 대비 미배당액은 9,999,561,760원입니다.

현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 조건이며, 전입일 미상 점유자의 대항력 여부도 별도 확인 대상입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 82,320,000원)
회차별 미배당
최저가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 늘어납니다. 이 수치는 시세 할인율이 아니라 배당구조를 보여줍니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가를 곧바로 ‘싼 가격’으로 보지 않는다

회차최저가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 · 2회 유찰 · 감정가 49%82,320,000원80,438,240원9,999,561,760원0원
3회 유찰 · 감정가 34%57,624,000원56,186,768원10,023,813,232원0원
4회 유찰 · 감정가 24%40,336,800원39,210,738원10,040,789,262원0원
⚠️ 감정가 대비 49% ≠ 시세 대비 49% 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐입니다. 따라서 82,320,000원이 실제 시장가격보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거로 쓰면 안 됩니다. 이 사건의 가격 평가는 최저가 숫자보다 권리·점유 확인을 먼저 끝내는 쪽이 안전합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아닙니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김우경 임차권 확인. 302호 전부, 보증금 10,000,000원, 주민등록 2025.02.21, 확정일자 2025.03.04, 임차권등기 2025.08.21입니다. 말소기준 2024.02.20보다 뒤라는 점을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 302호 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 인수위험을 완전히 0으로 확정하지 마십시오.
  • 점유부분 구분. 조사 명단에는 204호·304호와 점유부분 미상 인원이 함께 있습니다. 302호와 직접 연결되는 임차관계를 구분해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 기재가 있으므로 실제 사용·점유 범위를 확인해야 합니다.
  • 배당표의 한계 확인. 현재 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
  • 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마십시오.
  • 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.07.24 기준으로 말소기준 근저당, 근저당권 이전, 임차권등기 및 이후 변동을 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리형, 점유는 확인형”

이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 백태현 근저당·경매개시결정·김우경 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 302호를 특정한 김우경도 주민등록일이 기준권리보다 뒤라 자료상 대항력이 없습니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그러나 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상이고, 건물 주차장 임차인 기재도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원 확정형”보다는 점유관계를 확인해야 완성되는 사건에 가깝습니다. 또 최저가 82,320,000원이 감정가의 49%라고 해서 시세보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 권리등기는 정리형, 점유는 확인형, 가격은 단정 보류. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·매각물건명세서 관련 내용·현황조사·감정평가·배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당모형에 반영되지 않았습니다. 점유부분과 전입·보증금이 확인되지 않은 점유자는 실제 권리관계가 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 3층302호 (충무동1가,명성오션)

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