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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 82,763,499원 ~ 94,186,771원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 55,223,000원
C 매력지수45 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
78,890,000 7,889만 감정가 161,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
788만원
최저가의 10% · 7,889,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.61억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 최저가 78,890,000원(감정가 49%)·배당 산정상 인수 0원. 다만 점유자 28명 중 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상으로 대항력 판정이 불가하고 건물 주차장 임차인도 있어 확인 전 인수 0원을 확정하면 안 됩니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

2회 유찰로 감정가 49% — 그러나 ‘대항력 판정 불가’ 점유자 2명이 남는다

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 6층604호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 161,000,000원 · 최저매각가 78,890,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
🏷️ 감정가 대비 49% 💸 산정 인수 0원 👥 조사 점유자 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
45
매력지수 C등급 · 감정가 49%·배당 산정 인수 0원이지만 점유자 28명 중 2명의 대항력 판정이 불가해 확인 전 보류
말소기준 이후 권리는 소멸하고 확인된 전입자도 모두 후순위이나, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 건물 주차장 임차인도 있어 실제 인수·명도 위험을 확정할 수 없으며 실거래 시세도 확인되지 않아 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 161,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 78,890,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 조사된 점유자 28명 가운데 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 건물 주차장 임차인도 확인되어 있으므로, 이 두 점유관계가 정리되기 전에는 ‘인수 0원’을 확정값처럼 보고 입찰하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
161,000,000원
최저 78,890,000원 · 2회 유찰
실질취득(산정)
78,890,000원
최저가 + 산정 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 산정값 · 미상 점유자 별도 확인
핵심지표
49%
감정가 대비 현재 최저가

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 6층 604호 오피스텔입니다. 감정 이용상태상 명성오션의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층입니다. 현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가 161,000,000원의 49%입니다.

가격 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유관계입니다. 확인된 전입일이 있는 점유자들은 모두 2024.02.20. 말소기준 근저당 이후에 전입해 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당표의 인수액 0원은 산정상 결과이고, 실제 입찰판단에서는 미상 점유자 확인이 먼저입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 6층604호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 본건 6층604호
소유자김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 그러나 점유관계는 별도

말소기준은 2024.02.20. 접수 제25602호 광안신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 9,600,000,000원입니다. 같은 날 접수 제25603호로 설정된 백태현 근저당권 480,000,000원과 2025.01.21. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.07.17.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다.

✅ 등기 권리의 기본 구조 2024.02.20. 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
⛔ 하지만 ‘인수 0원 확정’은 아직 이르다 김현과 손도윤은 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일보다 앞선 점유인지 뒤의 점유인지 판정할 수 없습니다. 보증금도 미상입니다. 두 사람은 대항력 有가 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라는 비고도 있습니다.

임차인·점유자 확인

현황조사 및 문건접수 등에서 확인된 점유자·임차인 조사대상은 28명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확인된 전입일이 있는 사람들은 모두 말소기준일 2024.02.20. 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있으나, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 일부 조사내역에는 204호·304호가 기재되어 있어 본건 604호와의 실제 점유범위도 원본에서 대조해야 합니다.

성명점유부분 / 용도전입보증금 / 월세 배당요구대항력우선변제승계
고수환범위 미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배범위 미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원해당 없음없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상해당 없음없음미상없음
김민수범위 미상2024.07.22미상해당 없음없음미상없음
김우경범위 미상2024.08.29미상해당 없음없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원해당 없음없음미상없음
김현범위 미상미상미상해당 없음가능·미상미상없음
김유은범위 미상2024.08.26미상해당 없음없음미상없음
박지영범위 미상2024.06.10미상해당 없음없음미상없음
강문정범위 미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호범위 미상2024.08.07미상해당 없음없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG범위 미상2024.07.19미상해당 없음없음미상없음
김남희범위 미상2024.09.25미상해당 없음없음미상없음
윤하윤범위 미상2024.12.30미상해당 없음없음미상없음
남유성범위 미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영범위 미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형주거2024.10.11미상해당 없음없음미상없음
서명철범위 미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선범위 미상2024.11.15미상해당 없음없음미상없음
장경익범위 미상2024.12.12미상해당 없음없음미상없음
손도윤범위 미상미상미상해당 없음가능·미상미상없음
김태희범위 미상2024.06.17미상해당 없음없음미상없음
윤성대범위 미상2024.12.03미상해당 없음없음미상없음
김민서범위 미상2024.08.29미상해당 없음없음미상없음
박춘기범위 미상2025.01.21미상해당 없음없음미상없음
조현철범위 미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수범위 미상2024.05.28미상해당 없음없음미상없음

② 가격 판단 — 감정가 49%, 시세와는 별개의 숫자

감정가는 161,000,000원, 현재 회차 최저가는 78,890,000원으로 두 차례 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 55,223,000원, 그다음은 38,656,100원으로 제시되어 있습니다.

회차 시나리오최저가감정가 비율채권 미배당
현재 회차 · 2회 유찰78,890,000원49%10,002,930,020원
3회 유찰 시55,223,000원34%10,026,171,014원
4회 유찰 시38,656,100원24%10,042,439,710원
⚠️ 49% 할인율을 ‘시세보다 싸다’로 읽으면 안 된다 현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 회차입니다. 실거래 비교값이 없으므로 78,890,000원이 실제 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다 점유위험과 실제 거래가를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,820,020원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원77,069,980원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 78,890,000원 가정 시 집행비용 1,820,020원을 제외한 77,069,980원이 1순위 근저당 배당으로 계산되고, 백태현 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 10,002,930,020원입니다. 이 배당 산정에서는 매수인 인수액이 0원이나, 김현·손도윤의 전입일·보증금은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 78,890,000원)
회차별 채권 미배당
실거래 비교값 대신 현재·3회·4회 유찰 시나리오의 미배당액을 표시했습니다.
✅ 권리 관점 말소기준 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 확인된 전입일을 가진 점유자들도 모두 말소기준 이후 전입입니다. 등기와 확인된 전입관계만 놓고 보면 매수인이 떠안을 위험은 제한적입니다.
⛔ 점유 관점 조사대상 점유자가 28명이고, 그중 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상입니다. 또한 건물 주차장 임차인도 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘배당표상 인수 0원 = 현장에서도 완전한 인수 0원’이라고 단순화할 수 없는 사건입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근으로, 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다. 매각물건명세서에는 건물 주차장 임차인이 있다는 비고가 있습니다.
  • 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층이며 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 공동현관기 등이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 최우선 확인. 두 사람의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 확인 전에는 ‘대항력 없음’으로 처리하지 마세요.
  • 604호 점유범위 대조. 조사내역 중 204호·304호가 별도로 기재되어 있습니다. 각 점유자의 실제 점유부분이 본건 604호와 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
  • 주차장 임대관계 확인. 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 비고가 있으므로, 주차설비 이용·인도 관계를 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 2024.02.20. 설정된 1번 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다. 등기부와 채권자·배당관계를 함께 대조하세요.
  • 가격은 실거래 확인 후 판단. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 말고 실제 오피스텔 거래가를 확인해야 합니다.
  • 배당표의 0원 인수는 조건부로 해석. 현재 시뮬레이션은 매수인 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 미상 점유자도 남아 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유자 2명이다

이 사건은 감정가 161,000,000원에서 두 번 유찰되어 78,890,000원까지 내려왔습니다. 등기 흐름만 보면 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 확인된 전입자들 역시 모두 말소기준 이후 전입입니다.

그러나 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이고, 건물 주차장 임차인도 있습니다. 따라서 배당 계산의 인수 0원만 보고 권리관계가 완전히 끝났다고 판단해서는 안 됩니다. 게다가 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 49%라는 할인율이 시장가격 대비 실제 메리트인지도 판단할 수 없습니다. 이 물건의 결론은 등기권리는 비교적 정리되지만, 점유 확인 전에는 보류. 가격보다 먼저 두 미상 점유자의 대항력 여부와 604호 실제 점유범위를 확정하는 것이 핵심입니다.

본 리포트는 제공된 등기·매각물건명세서·현황조사·감정 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 김현·손도윤의 전입일과 보증금 및 건물 주차장 임대관계는 추가 확인이 필요합니다. 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시장가치를 판단하지 않았습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서· 현황조사 등 원본을 직접 대조해야 합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

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부산광역시 서구 충무대로 262, 6층604호 (충무동1가,명성오션)

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