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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수43 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 등기 말소 구조는 단순하지만, 1103호 실제 점유자와 대항력 가능·미상 2명을 확인하기 전까지 인수 0원을 확정적으로 보면 안 됩니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘점유 미상’을 먼저 풀어야 한다 — 부산 명성오션 1103호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1103호 (충무동1가,명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19
🏷️ 감정가 49% 💰 등기·배당상 인수 0원 ⚠️ 대항력 가능·미상 2명 👥 현황조사 기재 28명
43
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0원이지만 대항력 가능·미상 점유자 2명과 본건 호실 점유관계가 남아 보수적 접근 필요
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당 시나리오상 인수 0원이지만, 현황조사상 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 다수 점유자의 1103호 관련 여부도 불명확하다. 실거래 비교가격 없이 2회 유찰·감정가 49%만으로 가격 메리트를 줄 수도 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸해 등기·배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 현황조사에 다수의 점유자가 기재돼 있고, 그중 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 일부는 204호·304호처럼 본건 1103호와 다른 호실로 표시되어 있으므로 본건 1103호에 실제로 연결되는 점유관계를 분리 확인하기 전까지는 인수 위험을 완전히 0으로 단정하면 안 됩니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아, 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
현재 최저가율
49%
현재 회차 기준
매수인 인수
0원
등기·배당 시나리오상
핵심지표
미상 2명
대항력 가능·미상 점유자

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로의 명성오션 11층 1103호로, 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 소유관계는 김도형이 334분의 320.8, 제누리츠주식회사가 334분의 13.2 지분을 가진 공유 구조입니다. 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤 순번으로 설정된 백태현 근저당 480,000,000원과 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.

가격은 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 49%라는 낙찰 기준만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 가격 할인폭보다 먼저, 현황조사에 뒤섞여 있는 점유자들이 본건 1103호와 어떤 관계인지 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1103호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 명성오션
소유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매 채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
등기 발급부산지방법원 등기국 · 2026.07.24

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20 근저당

말소기준은 을구 1번 광안신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사에 확정채권양도를 원인으로 이전됐지만, 기준이 되는 최초 설정일은 2024.02.20입니다. 같은 날 접수번호 25603으로 설정된 백태현 근저당은 기준권리보다 후순위이고, 2025.01.21 임의경매개시결정과 2026.03.25 국민건강보험공단 압류 역시 기준권리 이후입니다.

✅ 등기권리만 보면 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⚠️ 그러나 점유관계는 별개 현황조사 기재자 가운데 대부분은 전입일이 2024.02.20 이후라 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 실제 점유·임차관계 확인은 분리해서 봐야 합니다.

② 임차인·점유자 — ‘없음’과 ‘미상’을 구분해야 한다

현황조사에는 총 28명이 기재되어 있습니다. 이 가운데 일부는 204호·304호로 명시돼 본건 1103호와 다른 호실이고, 상당수는 점유 부분 자체가 특정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 기재자는 없습니다.

성명부분전입보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환2024.07.232025.09.16없음미상없음
최광배2024.07.222025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03없음미상없음
김민수2024.07.22없음미상없음
김우경2024.08.29없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현가능·미상미상없음
김유은2024.08.26없음미상없음
박지영2024.06.10없음미상없음
강문정2024.05.162025.03.10없음미상없음
김성호2024.08.07없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19없음미상없음
김남희2024.09.25없음미상없음
윤하윤2024.12.30없음미상없음
남유성2024.07.292025.04.18없음미상없음
유하영2024.12.042025.03.11없음미상없음
박준형2024.10.11없음미상없음
서명철2024.12.102025.03.07없음미상없음
김은선2024.11.15없음미상없음
장경익2024.12.12없음미상없음
손도윤가능·미상미상없음
김태희2024.06.17없음미상없음
윤성대2024.12.03없음미상없음
김민서2024.08.29없음미상없음
박춘기2025.01.21없음미상없음
조현철2024.08.082025.04.03없음미상없음
장명수2024.05.28없음미상없음

전입일이 확인된 기재자는 모두 2024.02.20 말소기준권리 이후 전입입니다. 김현·손도윤은 전입일 자체가 확인되지 않아 ‘대항력 없음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

⛔ 입찰 전 가장 먼저 확인할 항목 김현·손도윤의 실제 점유 호실, 전입 시점, 보증금과 확정일자입니다. 이 두 기재가 본건 1103호와 무관한 것으로 확인되면 등기상 인수 0원 구조의 신뢰도가 높아지지만, 본건 점유자로 확인되고 말소기준보다 앞선 대항요건이 존재한다면 결론이 달라질 수 있습니다.

③ 가격 구조 — 2회 유찰됐지만 시세 가점은 금지

현재 회차 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,595,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 39,616,500원입니다.

그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실 자체는 시세 메리트의 증거가 아닙니다. 이 사건에서는 ‘감정가 대비 할인율’과 ‘시장가격 대비 할인율’을 혼동하면 안 됩니다.

⚠️ 가격 판단 2회 유찰·감정가 49%만 보고 ‘저렴하다’고 결론 내릴 수 없습니다. 본건의 적정 응찰가는 1103호와 비교 가능한 실제 거래가격과 임대·점유상태를 확인한 뒤 별도로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용1,855,300원
1. 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 을구 2번 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부0원

현재 회차의 채권최고액 합계는 10,080,000,000원, 예상 배당액은 78,994,700원이며 미배당은 10,001,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 1번과 2번 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권최고액 전체를 본건 1103호 한 호실의 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
배당 시나리오상 매수인 인수 0원. 점유 미상 리스크는 별도 확인 대상입니다.
회차별 미배당
실거래 비교가 없어 가격차트 대신 현재·3회·4회 유찰 시 채권 미배당액을 표시합니다.
✅ 말소 구조 말소기준 이후의 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 소멸하고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 등기권리 자체는 구조가 명확합니다.
⛔ 이 사건의 리스크 중심 권리등기보다 점유자 특정이 더 중요합니다. 현황조사 기재자 28명이 모두 본건 1103호의 실제 임차인이라는 뜻은 아니며, 204호·304호 등 다른 호실 기재도 섞여 있습니다. 반대로 전입일 미상인 김현·손도윤을 단순히 다른 호실 사람으로 가정해서도 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 용도. 명성오션의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상15층. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·공동현관기, 위생·급배수 및 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다. 매각물건명세서에는 본건 건물 주차장 임차인 기재가 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형, 주상용으로 이용 중이고 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
  • 환금성. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 49%만으로 환금성이나 시세 메리트를 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 1103호 점유자 특정. 현황조사 기재자 가운데 실제로 1103호를 점유하거나 임차한 사람이 누구인지 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장 확인으로 구분해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 본건 관련 여부와 대항요건을 반드시 확인해야 합니다.
  • 다른 호실과 혼동 금지. 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 표시되어 있어 본건 1103호와 분리해 봐야 합니다.
  • 주차장 임차관계. 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 비고가 있으므로 주차시설의 점유·임대관계와 매각 범위를 확인해야 합니다.
  • 가격 검증. 최저가 80,850,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 1103호 또는 비교 가능한 오피스텔의 실제 거래가격을 별도 대조해야 합니다.
  • 공동담보 확인. 광안신용협동조합·백태현 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당관계 확인 시 다른 공동담보 물건과의 관계를 함께 검토해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 최신 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 점유자 특정이 먼저”

이 물건은 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이라 단순해 보입니다.

하지만 현황조사를 보면 결론이 달라집니다. 다수 점유자가 기재돼 있고 일부는 다른 호실로 특정되는 반면, 김현·손도윤은 전입일조차 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 본건 1103호와의 관계가 밝혀지지 않은 상태에서 ‘인수 0원 확정’으로 접근하는 것은 위험합니다. 동시에 실거래 비교가 없어 감정가 49% = 저가 매수라는 결론도 내릴 수 없습니다.

등기 말소 구조는 양호하지만, 점유관계와 가격 기준은 미완성. 이 사건의 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 것이 아니라, 먼저 1103호의 실제 점유자와 미상 보증금을 확정해 권리분석의 빈칸을 지우는 것입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·현황조사·매각물건명세서 관련 기재·감정평가 내용·배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현황조사 기재자와 본건 1103호의 실제 점유관계, 보증금·확정일자 등은 매각물건명세서와 현장 및 원본 서류를 통해 최종 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰· 투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 11층1103호 (충무동1가,명성오션)

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