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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 86,875,971원 ~ 98,866,859원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 57,967,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
82,810,000 8,281만 감정가 169,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
828만원
최저가의 10% · 8,281,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.69억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 최저가는 82,810,000원으로 감정가의 49%까지 하락. 확인된 전입자는 모두 말소기준 이후지만 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상이라 최종 인수 여부 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, 미상 점유 확인 전 ‘안전’으로 확정하면 안 된다 — 부산 명성오션 601호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 6층601호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 169,000,000원 · 최저매각가 82,810,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
📉 감정가 49% 🔨 2회 유찰 👥 조사상 점유자 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
48
매력지수 C등급 · 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔고 확인된 전입자는 모두 후순위지만, 전입일·보증금 미상 점유자 2명이 남아 최종 인수판정은 보류
말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당으로 명확하고 배당모형상 인수 0원이나, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이며 건물 주차장 임차인 비고도 있어 권리 안전성을 확정하기 어렵다. 감정가 대비 49%는 확인되지만 시장가 대비 가격 메리트는 단정하지 않아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 최저가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 확인된 전입일이 있는 점유자는 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 다만 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 및 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 두 점유자의 권리관계 확인 전에는 ‘인수 0원’을 최종 결론으로 고정하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
169,000,000원
현재 최저 82,810,000원
현재 가격 위치
감정가 49%
2회 유찰
배당모형상 인수
0원
미상 점유 별도 확인 필요
핵심지표
미상 2명
김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 자갈치역 남서측 인근의 ‘명성오션’ 6층 601호 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 지하1층·지상15층이며, 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 가격만 보면 감정가 169,000,000원에서 두 차례 유찰돼 82,810,000원까지 내려온 상태입니다.

권리의 기준점은 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 같은 날 백태현 명의의 480,000,000원 근저당권도 설정됐고, 2025.01.21 광안신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이후 2025.07.17에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 6층601호 (충무동1가,명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 본건 6층601호
소유관계김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계가 변수

말소기준권리는 2024.02.20 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 후순위 백태현 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권 자체는 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

✅ 등기부 기준 확인된 후순위 담보권은 말소기준 이후입니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⛔ 임차인·점유자 기준 확인된 전입일이 있는 점유자는 모두 2024.02.20 이후라 대항력이 없습니다. 그러나 김현·손도윤은 전입신고일 미상·보증금 미상으로 대항력 가능·미상입니다. 두 사람의 전입·점유 개시일과 임대차 조건을 확인해야 최종 인수 여부를 확정할 수 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 대부분 후순위, 2명은 판정 유보

조사상 점유자·임차인 정보는 28명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 일부 조사내역에는 204호·304호가 표시돼 있어 본건 601호와의 직접 관련 여부를 구분해 확인해야 하며, 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다.

성명점유표시전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환-2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배-2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원-없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상-없음미상없음
김민수-2024.07.22미상-없음미상없음
김우경-2024.08.29미상-없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원-없음미상없음
김현-미상미상-가능·미상미상미상
김유은-2024.08.26미상-없음미상없음
박지영-2024.06.10미상-없음미상없음
강문정-2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호-2024.08.07미상-없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG-2024.07.19미상-없음미상없음
김남희-2024.09.25미상-없음미상없음
윤하윤-2024.12.30미상-없음미상없음
남유성주거2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영-2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형-2024.10.11미상-없음미상없음
서명철-2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선-2024.11.15미상-없음미상없음
장경익-2024.12.12미상-없음미상없음
손도윤-미상미상-가능·미상미상미상
김태희-2024.06.17미상-없음미상없음
윤성대-2024.12.03미상-없음미상없음
김민서-2024.08.29미상-없음미상없음
박춘기-2025.01.21미상-없음미상없음
조현철-2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수-2024.05.28미상-없음미상없음
⚠️ 이 사건의 핵심은 ‘28명 모두가 위험하다’가 아니다 전입일이 확인된 인원은 말소기준인 2024.02.20보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 실질적인 권리분석 쟁점은 전입일 자체가 확인되지 않은 김현·손도윤, 그리고 본건 건물 주차장 임차관계입니다.

③ 가격 위치 — 2회 유찰로 82,810,000원

현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 57,967,000원, 4회 유찰 시 40,576,900원으로 계산돼 있습니다.

다만 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 이 사건에서 확실히 말할 수 있는 것은 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 점까지입니다. 따라서 가격 가점보다 미상 점유관계와 실제 호실·주차장 임대차 범위를 확인하는 작업이 먼저입니다.

⚠️ 감정가 49%의 해석 169,000,000원에서 82,810,000원으로 내려온 절대 할인폭은 크지만, 감정가와 실제 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 현재 단계에서는 ‘감정가 대비 저가’까지만 판단하는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,890,580원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원80,919,420원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 채권최고액 합계 10,080,000,000원에 비해 매각대금이 작아 미배당 9,999,080,580원이 발생하는 모형입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 미상 점유자의 실제 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.

매각대금 배분 (현재 82,810,000원)
집행비용 1,890,580원, 광안신용협동조합 배당 80,919,420원. 백태현·소유자 배분은 0원입니다.
회차별 채권 미배당
유찰이 이어질수록 매각대금이 감소해 채권자 미배당액은 증가합니다. 이는 매수인 승계액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%82,810,000원80,919,420원9,999,080,580원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%57,967,000원56,523,594원10,023,476,406원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%40,576,900원39,446,516원10,040,553,484원0원
✅ 배당표를 읽는 법 거액의 채권 미배당은 후순위 채권자가 충분히 배당받지 못한다는 뜻이지, 그 미배당액 전부를 낙찰자가 떠안는다는 뜻이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⛔ 단, 미상 임차인은 별개의 문제 배당모형의 인수 0원과 실제 임대차 승계 여부는 동일한 확인 절차가 아닙니다. 김현·손도윤의 전입일·보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 이 두 점유자에 대해서는 대항력과 승계를 미상으로 남겨야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
  • 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
  • 토지. 공시지가 5,660,000원/㎡, 토지면적 201.1㎡, 주상용·평지·사다리형·광대로한면입니다.
  • 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 전입 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 말소기준 2024.02.20보다 실제 점유·전입이 앞서는지 확인해야 합니다.
  • 601호 관련자 선별. 조사내역 중 일부는 204호·304호로 표시돼 있으므로 본건 601호의 실제 임차인·점유자와 구분해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고의 ‘본건 건물 주차장에 임차인 있음’ 내용을 현황조사보고서와 대조해야 합니다.
  • 확정일자·보증금 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
  • 말소기준 근저당 이전 확인. 광안신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기와 대조해야 합니다.
  • 가격 판단 분리. 현재가는 감정가 49%지만 감정가 대비 할인만으로 시장가 대비 저가를 단정하지 않습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 점유다

이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 169,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 82,810,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준도 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당으로 분명하고, 확인된 전입일이 있는 점유자는 모두 그 뒤에 들어와 대항력이 없습니다.

하지만 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 여기에 조사상 204호·304호 표시가 섞여 있고 건물 주차장 임차인 비고까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 단순히 “2회 유찰·인수 0원”만 보고 들어갈 사건이 아닙니다. 말소기준은 명확하지만 점유관계는 완전히 닫히지 않은 사건입니다. 현재 단계의 결론은 가격은 크게 내려왔고, 권리는 대체로 후순위지만, 미상 점유 확인 전 최종 안전 판정은 보류입니다.

본 리포트는 제공된 등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다. 특히 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 실제 임대차계약·점유개시일·전입세대열람·매각물건명세서 등을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

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부산광역시 서구 충무대로 262, 6층601호 (충무동1가,명성오션)

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