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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수45 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 80,850,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 1305호 실제 점유자와 전입일 미상 2명을 확인하기 전에는 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

최저가는 감정가의 49% — 그러나 ‘점유관계 확인’이 끝나야 안전하다

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1305호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19
💰 최저가 80,850,000원 📉 감정가 49% 👥 점유·임차 조사 28명 ⚠️ 대항력 판정 미상 2명
45
매력지수 C등급 · 감정가의 49%까지 유찰됐고 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 전입일 미상 점유자 2명과 미특정 점유관계 확인이 선행돼야 하는 물건
말소기준 2024.02.20. 이후 전입이 확인된 26명은 대항력 없고 배당 시뮬레이션상 인수 0원이나, 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상으로 대항력 판정이 불가하며 다수 점유부분도 특정되지 않아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 80,850,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고, 확인된 전입일이 있는 조사대상 26명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 김현·손도윤 2명은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능하고, 건물 주차장에도 임차인이 있다는 기재가 있어 현재 표시된 매수인 인수액 0원만으로 권리분석을 끝내기는 이릅니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
현재 최저가 비율
49%
감정가 대비 현재 회차
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
미상 2명
전입일 미상 · 대항력 판정 불가

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 ‘명성오션’ 13층 1305호 오피스텔입니다. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 본 건물은 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트조입니다. 이번 물건의 가격표만 보면 강합니다. 감정가 165,000,000원이 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

하지만 이 사건은 단순히 “반값 오피스텔”로 볼 수 없습니다. 권리의 기준점인 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당 이후 전입으로 확인되는 사람은 대항력이 없지만, 조사된 28명 가운데 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이고, 명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 적혀 있습니다. 따라서 가격보다 먼저 풀어야 할 문제는 1305호와 실제 점유·임대차 관계를 정확히 대응시키는 것입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1305호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
소유자김도형(334분의 320.8) · 제누리츠주식회사(334분의 13.2)
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
말소기준권리2024.02.20. 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 9,600,000,000원

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 점유관계는 추가 확인

등기상 말소기준은 2024.02.20. 접수 제25602호 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이며 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당과 2025.01.21. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

말소기준 근저당은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 말소기준 근저당 자체의 이전 내역으로, 최초 기준일인 2024.02.20.보다 뒤에 발생한 별개의 선순위 권리가 새로 생긴 것은 아닙니다.

✅ 확인된 전입자 26명 전입신고일이 확인되는 조사대상 26명은 모두 2024.02.20. 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다. 제공된 판정에서도 이들 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
⛔ 아직 닫히지 않은 변수 — 김현·손도윤 김현과 손도윤은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 이 두 사람을 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서와 점유관계를 보완 확인해야 합니다.

② 점유·임차 조사 — 28명 중 26명 후순위, 2명 미상

현황조사와 문건접수에 등장하는 점유·임차 조사대상은 총 28명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 26명은 말소기준 이후라 대항력이 없고, 전입일이 확인되지 않은 2명은 판정이 남아 있습니다. 또한 일부 기록은 204호·304호로 표시돼 있어 13층 1305호와 다른 호실 기록임이 명시돼 있습니다.

성명점유부분전입일보증금 / 월세대항력우선변제승계
고수환-2024.07.23-없음미상없음
최광배-2024.07.22-없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03-없음미상없음
김민수-2024.07.22-없음미상없음
김우경-2024.08.29-없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현-미상미상가능·미상미상없음
김유은-2024.08.26-없음미상없음
박지영-2024.06.10-없음미상없음
강문정-2024.05.16-없음미상없음
김성호-2024.08.07-없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG-2024.07.19-없음미상없음
김남희-2024.09.25-없음미상없음
윤하윤-2024.12.30-없음미상없음
남유성-2024.07.29-없음미상없음
유하영-2024.12.04-없음미상없음
박준형-2024.10.11-없음미상없음
서명철-2024.12.10-없음미상없음
김은선-2024.11.15-없음미상없음
장경익-2024.12.12-없음미상없음
손도윤-미상미상가능·미상미상없음
김태희-2024.06.17-없음미상없음
윤성대-2024.12.03-없음미상없음
김민서-2024.08.29-없음미상없음
박춘기-2025.01.21-없음미상없음
조현철-2024.08.08-없음미상없음
장명수-2024.05.28-없음미상없음
⚠️ 1305호와 점유자 대응관계가 핵심 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기록돼 있어 대상 1305호와 호실이 다릅니다. 나머지 조사대상 상당수는 점유부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 조사대상 28명을 모두 1305호 임차인이라고 합산해서도 안 되고, 반대로 모두 무관하다고 배제해서도 안 됩니다. 특히 전입일 미상 2명의 실제 점유호실·보증금을 확인해야 합니다.

배당요구가 확인되는 사람은 고수환(2025.09.16), 최광배(2025.12.08), 강문정(2025.03.10), 남유성(2025.04.18), 유하영(2025.03.11), 서명철(2025.03.07), 조현철(2025.04.03)입니다. 다만 이들 역시 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 을구 2번 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 80,850,000원 가정에서 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당 및 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 채권총액 10,080,000,000원 대비 미배당액은 10,001,005,300원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 80,850,000원)
회차별 채권 미배당액
실거래 시세 자료 대신 제공된 회차별 미배당액을 표시했습니다. 유찰이 진행될수록 채권 미배당액은 커지며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다.
✅ 등기권리 관점 말소기준권리가 2024.02.20.로 명확하고, 이후의 백태현 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 전입일을 가진 점유자 26명도 모두 기준권리보다 후순위입니다.
⛔ 점유·인수 관점 배당표의 인수액 0원은 현재 확인된 전제에 따른 계산값입니다. 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없고, 다수 점유자의 보증금과 점유부분도 특정되지 않았습니다. 이 부분을 확인하지 않은 상태에서 “인수 위험이 완전히 없다”고 단정하면 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로

회차감정가 비율매각가신청채권자 배당전체 미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰49%80,850,000원78,994,700원10,001,005,300원0원
3회 유찰 시34%56,595,000원55,176,290원10,024,823,710원0원
4회 유찰 시24%39,616,500원38,503,403원10,041,496,597원0원

현재 회차에서 신청채권자 청구액은 8,529,561,039원인데 예상배당은 78,994,700원에 불과해 청구액을 충족하지 못합니다. 3회·4회 유찰 시에도 신청채권자 배당은 각각 55,176,290원, 38,503,403원으로 줄어드는 구조입니다.

다만 유찰로 최저가가 낮아진 것과 시세보다 저렴한 것은 같은 뜻이 아닙니다. 동일·유사 오피스텔 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로 80,850,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 대상 물건의 용도 역시 오피스텔입니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기와 위생·급배수·도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적 201.1㎡, 공시지가 5,660,000원/㎡, 평지·사다리형·광대로 한면 접면입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 1305호 실제 점유자 특정. 조사대상 28명 가운데 일부는 204호·304호로 명시돼 있고 다수는 점유부분이 특정되지 않았습니다. 1305호에 실제로 누가 점유하는지 우선 대조해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 두 사람은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 대항력 ‘없음’으로 단정하지 마십시오.
  • 보증금 확인. 손봉근 10,000,000원·월 500,000원, 박근영 5,000,000원·월 470,000원을 제외하면 대부분 보증금이 확인되지 않았습니다.
  • 주차장 임차관계. 매각물건명세서 비고에 본건 건물 주차장에 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 주차장 사용·점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전. 말소기준 근저당은 광안신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으므로 최신 등기상 권리자와 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
  • 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 “반값이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
  • 명도 비용. 점유·임차 조사대상이 다수인 만큼 실제 1305호 점유자가 확인되면 인도·명도 절차도 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 미상 점유자 2명

이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 165,000,000원이 두 번 유찰돼 현재 최저가가 80,850,000원, 감정가의 49%입니다. 등기만 보면 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 정리되는 구조이며, 확인된 전입자 26명 역시 전부 후순위입니다.

그러나 권리분석을 아직 ‘완료’로 찍을 단계는 아닙니다. 조사대상 28명 중 김현·손도윤은 전입일 미상이라 대항력 판정이 남아 있고, 보증금도 확인되지 않았습니다. 일부 점유자는 204호·304호로 대상 1305호와 다른 호실임이 드러나지만 나머지는 점유부분 자체가 특정되지 않았고, 건물 주차장 임차인 기재도 있습니다.

따라서 이 물건은 “등기권리는 정돈됐지만 점유관계는 보완 확인이 필요한 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 미상 점유자의 실제 전입일·보증금과 1305호 점유관계가 확인되기 전까지는 그 0원을 확정값처럼 받아들여서는 안 됩니다. 가격은 매력적으로 내려왔지만, 입찰의 선행조건은 점유관계 확정입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·현황조사·배당 시뮬레이션·감정요항표를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으며, 전입일·보증금·점유부분이 확인되지 않은 조사대상이 존재합니다. 실제 인수 여부와 명도 관계는 매각물건명세서·현황조사서·등기부 등 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1305호 (충무동1가,명성오션)

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