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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고 배당 시뮬레이션상 인수는 0원입니다. 다만 1303호 실제 점유자와 전입일 미상 점유자를 확인하기 전에는 권리·가격을 확정하기 어렵습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, 임차인 범위 확인이 먼저 — 부산 명성오션 1303호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1303호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
🏷️ 49% 🔁 2회 유찰 💰 인수 0원 ⚠️ 전입일 미상 점유자
49
매력지수 C등급 · 감정가 49%까지 내려왔지만 실거래 비교가 없고 1303호 점유 범위와 전입일 미상 점유자 확인이 필요한 사건
말소기준 이후 전입자는 대항력 없음으로 정리되고 배당 시뮬레이션상 인수 0원이지만, 김현·손도윤의 전입일이 미상이며 현황조사 명단에 204호·304호·건물 주차장 임차인이 포함돼 1303호 실제 점유관계 확인이 필요하다. 2회 유찰로 감정가의 49%이나 실거래 비교자료가 없어 가격 가점도 제한해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 확인된 다수 전입은 그 이후라 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 김현·손도윤은 전입일 자체가 미상이고, 현황조사 명단에는 204호·304호 및 건물 주차장 임차인 정보도 포함돼 있어 1303호에 실제로 대응하는 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 분리 확인하는 것이 핵심입니다. 실거래 비교자료가 없어 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
현재 최저가 비율
49%
감정가 대비 · 실거래 비교 없음
매수인 인수
0원
현재 배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
점유 확인
전입일 미상 점유자 존재

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 13층 1303호 오피스텔입니다. 감정평가상 이 건물은 지하1층·지상15층 규모이고, 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 최저가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다.

권리의 기준점은 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합 채권최고액 9,600,000,000원 근저당입니다. 같은 날 백태현 명의 채권최고액 480,000,000원 근저당도 설정됐고, 2025.01.21 임의경매가 개시됐습니다. 선순위 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 확인됩니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 소진되며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1303호 (충무동1가,명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유자김도형 · 제누리츠주식회사
소유 지분김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당과 2025.01.21 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 2024.01.19 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14 김도형·제누리츠주식회사 공유로 귀속됐습니다.

✅ 등기 권리의 핵심 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 선순위 근저당의 미배당액이 매우 크더라도 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있어, 미배당 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.

② 임차인·점유 조사 — 대부분 후순위, 다만 두 명은 판정 불가

조사 명단에는 보증기관 승계나 대위신고가 없고, 다수 점유자의 전입일이 말소기준일 2024.02.20보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 확정일자는 조사 명단 전부 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.

⚠️ 1303호와 조사 명단의 대응관계 확인 필요 현황조사 명단 중 손봉근은 204호, 박근영은 304호로 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 아래 명단 전체를 1303호의 임차인으로 단정하기보다, 현황조사보고서 원문에서 1303호에 실제 대응하는 점유자를 확인해야 합니다.
점유·임차인부분전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원미상없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상미상없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원미상없음미상없음
김현미상미상미상미상가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상미상없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상미상없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상미상없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상미상없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상미상없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상미상없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상미상없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상미상없음미상없음
손도윤미상미상미상미상가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상미상없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상미상없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상미상없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상미상없음미상없음

보증기관 승계·대위신고 항목은 없어 조사 명단의 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 보증금이 확인된 손봉근·박근영은 각각 204호·304호로 표시돼 있어 1303호 보증금으로 합산하지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 49%지만 실거래 시세는 확인되지 않는다

현재 최저매각가는 80,850,000원입니다. 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,595,000원, 4회 유찰 시 39,616,500원으로 제시돼 있습니다.

⚠️ 감정가 대비 할인율과 시세 할인율은 다르다 동일·유사 오피스텔 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 별도의 실거래 대조가 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 80,850,000원을 기준으로 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 근저당 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권총액 10,080,000,000원 대비 미배당액은 10,001,005,300원이지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 특히 대항력 판정이 불가능한 점유자가 있으므로 최종 인수 여부는 매각물건명세서 원문과 점유관계 확인을 전제로 판단해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
회차별 미배당
유찰이 이어질수록 매각대금은 낮아지고 근저당 미배당액은 증가합니다. 미배당액 자체는 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
✅ 말소기준 이후 전입자 전입일이 확인되는 조사 대상자는 모두 2024.02.20 말소기준 근저당 이후 전입으로 정리돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
⛔ 남아 있는 핵심 불확실성 김현·손도윤은 전입일이 미상이고 보증금도 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 또한 조사 명단에 204호·304호와 건물 주차장 관련 임차인이 포함돼 있으므로, 1303호의 실제 점유자와 계약관계를 특정하지 않은 상태에서 “임차인 리스크 0”으로 결론 내리면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 이용. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
  • 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가와 시장가격 사이의 차이를 수치로 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 1303호 점유자 특정. 현황조사 명단의 각 점유자가 실제로 1303호와 연결되는지 원문에서 확인해야 합니다. 204호·304호 및 건물 주차장 임차인 정보가 함께 확인됩니다.
  • 김현·손도윤 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 매각물건명세서의 전입일·점유부분·보증금·확정일자 기재를 확인해야 합니다.
  • 배당요구자 확인. 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철의 배당요구 접수가 확인돼 있으므로 각 계약관계와 목적물을 대조해야 합니다.
  • 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최종 등기상 권리자를 원본에서 대조해야 합니다.
  • 공동담보 확인. 광안신용협동조합 근저당과 백태현 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당관계는 전체 공동담보 진행 상황에 따라 확인해야 합니다.
  • 가격 별도 검증. 최저가 80,850,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가 대비 할인 여부는 별개의 문제입니다. 실거래 자료 확인 전에는 저가 매수라고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
  • 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하고 있습니다.

맺으며 — “49% 할인보다 점유관계 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 80,850,000원까지 낮아졌습니다. 등기상으로는 2024.02.20 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 임차인 쪽은 완전히 끝난 분석이 아닙니다. 전입일이 확인된 사람들은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 김현·손도윤의 전입일은 미상입니다. 여기에 현황조사 명단에는 204호·304호와 건물 주차장 임차인이 섞여 있어 1303호의 실제 점유관계를 먼저 분리해야 합니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유 범위와 미상 임차인을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·현황조사·매각물건명세서 관련 정보·배당 시뮬레이션·감정평가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 임차인의 점유부분·보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 부분은 최종 매각물건명세서와 현황조사 원문을 통해 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1303호 (충무동1가,명성오션)

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