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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수45 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 80,850,000원까지 내려왔지만, 핵심은 가격보다 703호 점유관계입니다. 예상 인수는 0원이나 대항력 가능·미상 점유자 2명이 남습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 임차관계 확인이 핵심 — 부산 명성오션 703호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 7층703호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 오피스텔
45
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 권리와 예상배당상 인수는 0원이나, 임차·점유 28명 중 김현·손도윤 2명의 대항력이 미상이고 703호 외 호실 점유 기재도 섞여 있어 확인 우선
2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸 구조이며 배당 시뮬레이션상 인수 0원이다. 그러나 확인된 전입일이 없는 김현·손도윤 2명은 대항력 가능·미상이고, 204호·304호 등 다른 호실 점유 기재와 주차장 임차인도 있어 703호 직접 점유관계 확인 전에는 안전형으로 높게 평가하기 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
📉 최저가 80,850,000원 🔁 2회 유찰 · 49% 👥 임차·점유 기재 28명 ⚠️ 대항력 가능·미상 2명
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차·점유 기재가 28명에 이르고, 이 중 김현·손도윤 2명은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 판단할 수는 없고, 703호 직접 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
80,850,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
80,850,000원
현재 회차 + 예상 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심 임차 리스크
2명 미상
김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 7층 703호 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 공유자는 김도형제누리츠주식회사이며, 말소기준권리는 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다.

후순위로 같은 날 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.01.21. 광안신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 1번 근저당권은 이후 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리 순위 자체보다 더 신경 써야 할 부분은 임차·점유관계입니다. 확인된 전입일이 있는 인원은 모두 말소기준일보다 늦지만, 전입일 자체가 확인되지 않은 2명이 남아 있습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 7층703호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·난방설비
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매 청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조

말소기준은 2024.02.20. 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 백태현 근저당과 2025.01.21. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 1번 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 기재돼 있어, 입찰 전 현재 권리자와 배당관계를 등기 원본 및 매각서류에서 대조할 필요가 있습니다.

✅ 등기상 인수 구조 예상배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 소멸 구조입니다.
⚠️ 등기보다 중요한 점유 확인 확인된 전입일이 있는 점유자는 모두 2024.02.20. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 2명을 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.

임차·점유 현황 — 28명 중 2명은 대항력 판정 미상

기재 인원은 총 28명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 확인된 전입일이 있는 26명은 모두 말소기준일 이후 전입입니다. 반면 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 또한 일부 점유자는 204호·304호로 별도 호수가 표시돼 있어, 본건 703호의 실제 점유자를 호수별로 구분하는 작업이 중요합니다.

성명점유부분전입일보증금월세 배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상미상2025.09.16없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원500,000원미상없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상미상없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상미상미상없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상미상미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원470,000원미상없음미상없음
김현미상미상미상미상미상가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상미상미상없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상미상미상없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상미상2025.03.10없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상미상미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상미상미상없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상미상미상없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상미상미상없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상미상2025.04.18없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상미상2025.03.11없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상미상미상없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상미상2025.03.07없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상미상미상없음미상없음
장경익주거2024.12.12미상미상미상없음미상없음
손도윤미상미상미상미상미상가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상미상미상없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상미상미상없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상미상미상없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상미상미상없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상미상2025.04.03없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상미상미상없음미상없음
⛔ 703호와 다른 호실 기재가 섞여 있다 임차·점유 목록에는 204호304호가 명시된 인원이 포함돼 있습니다. 본건은 703호이므로, 전체 목록을 그대로 703호 임차인으로 보지 말고 703호 직접 점유자와 다른 호실 점유자를 분리해 확인해야 합니다.
⚠️ 주차장 임차인 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조)”이라고 기재돼 있습니다. 703호의 인수 여부와 별개로 주차장 임차관계도 현황조사 원문에서 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 구조 — 감정가 49%, 하지만 ‘싸다’ 판단은 보류

감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 상태지만, 감정가 대비 할인율은 곧 시세 할인율을 의미하지 않습니다. 비교 가능한 실거래 가격 없이 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.

회차감정가 대비매각가매수인 인수채권 미배당
현재 회차 · 2회 유찰49%80,850,000원0원10,001,005,300원
3회 유찰 시34%56,595,000원0원10,024,823,710원
4회 유찰 시24%39,616,500원0원10,041,496,597원

유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자 미배당액은 10,001,005,300원 → 10,024,823,710원 → 10,041,496,597원으로 증가합니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 각 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 을구 2번 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 80,850,000원 가정 시 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권 총액 10,080,000,000원 중 미배당은 10,001,005,300원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
현재 예상배당상 매각대금 대부분이 선순위 근저당 배당에 사용됩니다.
회차별 채권 미배당
유찰이 늘수록 매각대금이 감소해 미배당액은 증가합니다. 미배당은 매수인 인수액과 다릅니다.
✅ 배당 시뮬레이션 관점 현재 회차·3회 유찰·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 알려진 후순위 근저당 채권의 미배당을 낙찰자가 대신 갚는 구조로 계산되지는 않습니다.
⛔ 인수 0원을 확정값처럼 보면 안 되는 이유 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 임차인 최우선변제도 배당표에 반영되지 않았습니다. 따라서 예상배당상 인수 0원임차관계 최종 확인은 구분해야 합니다.

④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 용도. 명성오션은 지하1층 지상15층 건물이며, 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 설비. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·위생 및 급배수설비와 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
  • 도로. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 대로1류에 접합니다. 토지는 평지·사다리형, 토지이용상황은 주상용입니다.
  • 공시지가. 5,660,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
  • 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 우선 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 2024.02.20. 이전 점유·전입 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
  • 703호 직접 점유자 분리. 임차·점유 목록에 204호·304호 등 다른 호실이 명시된 인원이 포함돼 있으므로 703호 점유관계를 별도로 정리해야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고의 주차장 임차관계를 현황조사보고서에서 확인해야 합니다.
  • 선순위 근저당 이전 확인. 광안신용협동조합 명의 1번 근저당이 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 기재돼 있으므로 현재 권리자와 배당관계를 등기 원본과 대조해야 합니다.
  • 최우선변제 반영 여부. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금·점유·전입 관계를 확인한 뒤 배당구조를 다시 검토해야 합니다.
  • 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 않기. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말아야 합니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 703호 점유관계

현재 최저가 80,850,000원은 감정가 165,000,000원의 49%이고, 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조이며 예상배당상 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 숫자는 단순합니다. 하지만 이 사건은 임차·점유 기재가 28명으로 많고, 일부는 204호·304호처럼 다른 호실이 명시돼 있으며, 김현·손도윤 2명은 대항력 판정 자체가 미상입니다.

따라서 결론은 “감정가 대비 많이 내려왔다”가 아니라 “703호에 누가 어떤 권리로 점유하고 있는지 먼저 확정해야 한다”입니다. 26명의 확인된 전입일은 모두 말소기준 이후지만 미상 2명이 남아 있고, 주차장 임차인도 별도로 기재돼 있습니다. 권리말소 구조는 비교적 명확하지만 임차관계는 확인이 필요한 물건이며, 실거래 비교 근거 없이 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정 관련 내용을 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 예상배당에 반영되지 않았습니다. 임차·점유 관계는 실제 점유상태와 원본 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서 등 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 7층703호 (충무동1가,명성오션)

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