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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 49%까지 유찰됐지만 등기보다 점유관계 확인이 핵심입니다. 배당가정 인수는 0원이나 전입일·보증금 미상 2건이 남습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 점유관계 확인이 먼저 — 부산 명성오션 1503호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1503호 (충무동1가,명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19
🏷️ 감정가 49% 👥 점유·임차 관련 28건 ❓ 대항력 미상 2건 🧾 배당가정 인수 0원
48
매력지수 C등급 · 등기·배당상 인수 0이나 점유관계 28건 중 전입일·보증금 미상 2건이 남아 확인이 우선
말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 배당가정상 인수액은 0원이나, 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이고 다수 점유기재의 1503호 귀속도 불명확하며 실거래 시세 자료도 없어 가격 가점을 주기 어려워 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 현황조사에는 점유·임차 관련 28건이 기재되어 있고, 그중 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 자료가 없어 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
실질취득
80,850,000원
현재 회차 · 배당가정 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
미상 2건
전입일·보증금 미상 점유자

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 15층 1503호 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 핵심은 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 9,600,000,000원, 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 같은 날 백태현 명의 480,000,000원 근저당도 설정됐습니다.

말소기준권리 이후 경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표 역시 현재 매각가를 전부 집행비용과 선순위 근저당 배당에 사용하는 것으로 계산되어 등기·배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계 확인입니다. 현황조사에는 다수의 점유·임차 관련 기재가 있으며, 대부분의 확인된 전입일은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1503호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·도시가스보일러 난방설비
소유관계김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20. 근저당

2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14. 신탁재산 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사 공유 형태가 기재됐습니다. 말소기준은 2024.02.20. 접수된 광안신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.01.21. 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025.07.17. 해당 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

✅ 등기상 인수 구조 말소기준권리와 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⛔ 등기만 보고 끝내면 안 되는 이유 현황조사에는 다수의 점유·임차 관련 기재가 있고, 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 이 두 건은 대항력 없음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 건물 주차장에 임차인이 있다는 비고도 기재돼 있습니다.

② 점유·임차 관계 — 확인된 전입은 후순위, 미상 2건은 별도 확인

점유·임차 관련 기재는 총 28건입니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 전입일이 확인된 기재는 모두 2024.02.20. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 보증금도 미상입니다.

성명 / 명칭부분전입일보증금배당요구대항력우선변제
고수환-2024.07.23미상2025.09.16없음미상
최광배-2024.07.22미상2025.12.08없음미상
손봉근204호2024.07.2310,000,000원
월 500,000원
-없음미상
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상-없음미상
김민수-2024.07.22미상-없음미상
김우경-2024.08.29미상-없음미상
박근영304호2024.04.245,000,000원
월 470,000원
-없음미상
김현-미상미상-가능·미상미상
김유은-2024.08.26미상-없음미상
박지영-2024.06.10미상-없음미상
강문정-2024.05.16미상2025.03.10없음미상
김성호-2024.08.07미상-없음미상
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG-2024.07.19미상-없음미상
김남희-2024.09.25미상-없음미상
윤하윤-2024.12.30미상-없음미상
남유성-2024.07.29미상2025.04.18없음미상
유하영-2024.12.04미상2025.03.11없음미상
박준형-2024.10.11미상-없음미상
서명철-2024.12.10미상2025.03.07없음미상
김은선-2024.11.15미상-없음미상
장경익-2024.12.12미상-없음미상
손도윤-미상미상-가능·미상미상
김태희-2024.06.17미상-없음미상
윤성대-2024.12.03미상-없음미상
김민서-2024.08.29미상-없음미상
박춘기-2025.01.21미상-없음미상
조현철-2024.08.08미상2025.04.03없음미상
장명수-2024.05.28미상-없음미상
⚠️ 1503호와 점유기재의 직접 관계 확인 필요 일부 기재에는 204호·304호처럼 1503호와 다른 호수가 명시돼 있고, 나머지 다수 항목은 점유 부분이 특정돼 있지 않습니다. 따라서 위 목록 전체를 곧바로 1503호의 임차인으로 단정하지 말고, 1503호에 실제로 귀속되는 점유자와 주차장 임차인의 범위를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 대조해야 합니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 80,850,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,595,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 39,616,500원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.

그러나 동일 물건·인근 오피스텔의 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 80,850,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 가점하는 것은 피해야 합니다. 이 사건은 실거래 시세 확인 전까지 절대가격보다 권리·점유관계 검증을 우선하는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서 채권총액 10,080,000,000원 중 78,994,700원이 배당되고, 미배당은 10,001,005,300원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
집행비용 1,855,300원과 광안신용협동조합 근저당 배당 78,994,700원으로 매각대금이 전액 소진됩니다.
회차별 미배당
유찰 시 매각대금이 줄면서 채권 미배당액은 10,001,005,300원 → 10,024,823,710원 → 10,041,496,597원으로 증가합니다.
✅ 명확한 부분 말소기준 이후 권리의 소멸 구조와 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원은 분명합니다. 확인된 전입일을 가진 점유자들도 모두 말소기준일 이후 전입으로 정리돼 있습니다.
⛔ 아직 확정하면 안 되는 부분 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이고, 다수 점유기재의 구체적인 점유 부분도 확인되지 않습니다. 따라서 “임차인 모두 후순위라 완전히 안전하다”거나 “실질 인수는 무조건 0원”이라고 확약해서는 안 됩니다. 배당표의 0원은 현재 제공된 배당 가정이며, 미상 점유자의 실제 권리관계 확인이 선행돼야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 위치. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 명성오션 지하1층·지상15층 건물 내 오피스텔로, 해당 건물의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설입니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 우선 확인. 전입신고일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
  • 점유 범위 대조. 일부 임차기재는 204호·304호로 표시돼 있고 다수 항목은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 1503호에 실제로 연결되는 점유자를 구분해야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 현황조사보고서와 함께 확인해야 합니다.
  • 감정가 할인율만 보고 응찰 금지. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 시세 자료가 없어 시장 대비 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
  • 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 9,600,000,000원은 공동담보목록 제2024-130호가 기재된 권리입니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 ‘누가 어디를 점유하느냐’

이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 80,850,000원, 감정가 49%까지 내려왔습니다. 등기 구조도 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 가정상 매수인 인수가 0원이라 단순해 보입니다.

하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 28건의 점유·임차 관련 기재가 있고, 확인된 전입은 모두 후순위이지만 김현·손도윤 두 건은 전입일과 보증금이 미상입니다. 더욱이 일부는 204호·304호로 명시되고 다수는 점유 부분이 특정되지 않아, 이 기록들이 1503호와 어떻게 연결되는지 먼저 정리해야 합니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격을 시장 대비 싸다고 단정할 수 없습니다. 등기는 비교적 명확하지만 점유는 보류, 가격 평가는 시세 확인 전 보류. 이 사건의 핵심은 49%라는 할인율 자체가 아니라 미상 점유관계를 제거한 뒤 실제 취득 위험을 확정하는 것입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서 관련 기재·배당 시뮬레이션·감정요항표를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 특히 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않은 점유자는 실제 권리관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본 서류와 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1503호 (충무동1가,명성오션)

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