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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수45 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 최저가는 감정가 49%이고 배당모형상 인수 0원입니다. 다만 조사 점유자가 28명이며 김현·손도윤의 전입일이 미상이라 804호 실제 점유관계를 확정한 뒤 접근해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격보다 ‘점유관계 확인’ — 부산 명성오션 804호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 8층804호 (충무동1가,명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
45
매력지수 C등급 · 말소기준과 배당모형상 인수 0원은 명확하지만, 전입일 미상 점유자 2명과 다수 점유자 호실 특정 문제가 남아 확인 전 보수적 접근
2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 현재 최저가는 감정가 49%이나, 실거래 시세가 없고 김현·손도윤의 전입일 및 보증금이 미상이며 조사된 28명의 804호 관련성도 추가 확인이 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
⬇️ 최저가 80,850,000원 · 감정가 49% 🔨 2회 유찰 👥 조사 점유자 28명 · 전입일 미상 2명 🧾 배당모형상 매수인 인수 0원
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권으로 뚜렷하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 조사된 점유자가 28명으로 많고, 그중 김현·손도윤은 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 또 204호·304호 등 다른 호수가 명시된 점유자도 섞여 있어, 804호에 실제로 연결되는 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 특정하는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
실질취득
80,850,000원
배당모형상 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
감정가 49%
시세자료 없음 · 점유 확인 필요

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 8층 804호 오피스텔입니다. 감정평가상 명성오션은 지하1층·지상15층 철근콘크리트 건물이고, 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다.

등기상 가장 중요한 기준점은 2024.02.20. 접수된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권입니다. 이후 같은 날 후순위 백태현 근저당권 480,000,000원이 설정됐고, 2025.01.21. 광안신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 선순위 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.

하지만 이 사건은 등기부보다 점유관계의 특정이 더 중요합니다. 현황조사·문건접수 등에 등장하는 사람이 28명이고, 대부분 전입일은 말소기준인 2024.02.20.보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않은 사람이 많으므로 최종 명세서 대조 없이 단순히 “임차인 문제 없음”으로 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 8층804호 (충무동1가,명성오션)
용도오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유자김도형 · 제누리츠주식회사
지분김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원
유찰2회 · 현재 회차 감정가 49%
매각기일2026.08.19
신청채권 청구액8,529,561,039원

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의로 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14. 신탁재산의 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사에 소유권이 돌아왔습니다. 그 뒤 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다.

같은 날 접수번호가 뒤인 백태현 근저당권은 후순위이고, 2025.01.21. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다. 선순위 근저당권 자체는 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 배당 계산은 제공된 배당표에 따라 광안신용협동조합 채권최고액을 기준으로 표시하지만, 등기상 현재 근저당권 이전 사실도 함께 확인해야 합니다.

⚠️ 공동담보 채권액을 이 호실의 개별 채무로 보면 안 됩니다 광안신용협동조합 근저당권 9,600,000,000원과 백태현 근저당권 480,000,000원에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 따라서 거액의 채권최고액 전체를 804호 한 호실의 실제 부담액으로 동일시하는 해석은 피해야 합니다. 아래 배당표는 제공된 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다.

② 임차인·점유관계 — 대다수 후순위, 그러나 미상 2명

조사에 등장하는 사람은 총 28명이며 보증기관 승계·대위 신고자는 없습니다. 확인된 전입일이 있는 사람은 모두 2024.02.20. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 다만 김현·손도윤은 전입일 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

또 손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 조사돼 있고, 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다. 따라서 아래 조사자 전원이 곧바로 804호의 임차인이라는 의미로 해석해서는 안 되며, 실제 804호 점유자와 계약관계를 원문에서 특정해야 합니다.

성명조사 부분전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음
김민수2024.07.22미상없음미상없음
김우경2024.08.29미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현미상미상가능·미상미상없음
김유은2024.08.26미상없음미상없음
박지영2024.06.10미상없음미상없음
강문정2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호2024.08.07미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상없음미상없음
김남희2024.09.25미상없음미상없음
윤하윤2024.12.30미상없음미상없음
남유성2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형2024.10.11미상없음미상없음
서명철2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선2024.11.15미상없음미상없음
장경익2024.12.12미상없음미상없음
손도윤미상미상가능·미상미상없음
김태희2024.06.17미상없음미상없음
윤성대2024.12.03미상없음미상없음
김민서2024.08.29미상없음미상없음
박춘기2025.01.21미상없음미상없음
조현철2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수2024.05.28미상없음미상없음
⛔ “배당모형상 인수 0원”과 “점유위험 없음”은 같은 말이 아닙니다 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 이 두 점유자가 실제 804호와 관계되는지, 관계된다면 전입·점유 개시시점과 보증금·확정일자가 무엇인지 확인하기 전에는 인수위험을 최종 확정할 수 없습니다.

③ 가격 — 2회 유찰로 80,850,000원, 그러나 시세 비교는 보류

감정가는 165,000,000원이고 현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,595,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 39,616,500원입니다.

다만 이 사건에는 동일·유사 오피스텔의 실거래 시세 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”, “시세보다 저렴하다”라고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표이므로, 가격 메리트는 실제 유사 호실 거래가격을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⚠️ 가격 할인보다 먼저 볼 것 현재 회차는 이미 2회 유찰됐지만, 오피스텔은 실제 사용상태·임차관계·관리상태와 개별 호실의 수익성에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있습니다. 이 사건에서는 시세자료가 없는 만큼 80,850,000원 자체만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 가정에서는 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 백태현 근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 총 미배당은 10,001,005,300원이며, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 80,850,000원)
집행비용 1,855,300원 · 선순위 근저당 배당 78,994,700원 · 후순위·소유자 잔여 0원
회차별 채권최고액 기준 미배당
실거래 자료가 없어 시세 차트 대신 제공된 회차별 미배당액을 표시합니다.
✅ 등기 권리 관점 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이라는 말소기준이 명확하고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 제공된 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⛔ 점유·명도 관점 조사 대상자가 28명으로 많고 일부는 204호·304호 등 다른 호수로 명시돼 있습니다. 특히 전입일 미상인 김현·손도윤이 실제 804호와 관련되는지 확인되지 않은 상태에서는 권리분석을 “완전 안전”으로 마감할 수 없습니다. 주차장 임차인 기재도 함께 원문 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 명성오션 내 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하며 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 설비. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기와 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 일부 토지는 대로1류에 접합니다.
  • 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
  • 환금성. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 80,850,000원의 시장가 대비 경쟁력은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 804호 실제 점유자 특정. 현황조사에 나온 28명 중 누가 804호와 관계되는지 매각물건명세서·현황조사 원문에서 먼저 구분해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 두 사람은 전입일 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 보증금·확정일자·실제 점유시점 확인이 필요합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고에 본건 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 대상·계약관계를 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 등기 현황과 배당요구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
  • 공동담보 확인. 9,600,000,000원 및 480,000,000원 근저당은 공동담보목록이 있으므로 전체 채권최고액을 이 호실의 개별 채무로 오해하지 않아야 합니다.
  • 시세 확인. 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실의 최근 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
  • 배당표 한계. 제공된 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 두 명의 미상 점유자

표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 80,850,000원, 감정가의 49%입니다. 등기부도 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당을 말소기준으로 잡으면 구조가 비교적 선명하며, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건에서 가격보다 먼저 해소해야 할 문제는 점유자의 호실 특정입니다. 조사자 28명 중 상당수는 전입일이 말소기준 뒤라 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않습니다. 게다가 204호·304호로 명시된 사람과 주차장 임차인까지 함께 등장해 조사자료가 건물 전체 점유관계를 포함하고 있을 가능성을 염두에 둬야 합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기 권리는 정리형, 가격은 판단 보류, 점유관계는 반드시 추가 확인”입니다.

현재 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 매력도를 높이기보다는, 804호에 실제 연결되는 점유자와 보증금·전입·확정일자를 확정한 뒤 실거래 시세를 대조해야 합니다. 그 두 가지가 확인되기 전까지는 할인율보다 확인되지 않은 점유관계가 더 큰 변수입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·현황조사·매각물건명세서·배당 시뮬레이션·감정요항표 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 공동담보 채권최고액은 개별 호실의 실제 채무액과 다를 수 있습니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저매각가의 시장가 대비 적정성은 판단하지 않았습니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 점유·임대차 관계를 직접 확인해야 하며, 본 리포트는 투자 권유가 아닙니다.

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부산광역시 서구 충무대로 262, 8층804호 (충무동1가,명성오션)

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