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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 98,699,328원 ~ 112,322,112원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 65,856,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
94,080,000 9,408만 감정가 192,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
940만원
최저가의 10% · 9,408,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.92억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 94,080,000원은 감정가의 49%지만 시세자료가 없어 저가 여부는 판단 불가. 배당 시뮬레이션 인수 0원이나 대항력 미상 점유자 2명 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 점유관계 확인이 먼저 — 부산 명성오션 1401호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1401호 (충무동1가,명성오션)
감정가 192,000,000원 · 최저매각가 94,080,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 오피스텔
🏷️ 49% ↘️ 2회 유찰 👥 점유조사 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명 🧾 시뮬레이션 인수 0원
48
매력지수 C등급 · 감정가 49%까지 유찰됐지만 시세자료가 없고, 점유자 28명 중 대항력 미상 2명이 남아 확인 우선
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수 0원이지만, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 다수 점유자와 주차장 임차인 기재가 있어 1401호 실제 점유관계 확인이 필요함.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 94,080,000원(49%)까지 내려왔습니다. 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 실제 임차인·점유관계 28명이 확인되고, 그중 김현·손도윤 2명은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 점유관계와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
감정가 / 최저가
192,000,000원
94,080,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
배당 후 미배당
9,988,013,440원
현재 회차 시나리오
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
대항력 미상 2명
김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 14층 1401호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 명성오션의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당은 후순위이고, 2025.01.21. 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

등기권리 자체보다 더 확인해야 할 부분은 점유관계입니다. 현황조사에는 다수의 전입자·점유자가 확인되어 있고, 매각물건명세서 비고에도 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재되어 있습니다. 대부분은 전입신고가 2024.02.20. 말소기준 이후여서 대항력이 없다고 정리돼 있지만, 김현·손도윤은 전입신고일이 미상이고 보증금도 미상입니다. 이 두 사람은 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1401호 (충무동1가,명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유자김도형 (334분의 320.8) · 제누리츠주식회사 (334분의 13.2)
감정가 / 최저가192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
말소기준2024.02.20. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 9,600,000,000원

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

최초 소유권보존 단계에서는 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.02.14. 신탁재산 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사 공유가 형성됐고, 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이 됩니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당은 후순위입니다. 광안신용협동조합 근저당은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

✅ 등기권리 관점 배당 시뮬레이션상 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
⛔ 점유관계 관점 현황조사상 다수의 점유자가 있고, 김현·손도윤은 전입신고일 미상·보증금 미상입니다. 이 두 사람은 대항력 여부를 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원만 보고 점유 리스크까지 0원이라고 단정하면 안 됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 28명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로, 아래 28명은 모두 실제 현황조사상 임차인·점유자로 분류됩니다. 말소기준일은 2024.02.20.입니다. 전입신고일이 확인된 26명은 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 정리되어 있고, 전입일이 없는 2명은 판정 유보가 필요합니다.

성명점유부분전입신고보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환-2024.07.23미상2025.09.16없음미상해당 없음
최광배-2024.07.22미상2025.12.08없음미상해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원-없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상-없음미상해당 없음
김민수-2024.07.22미상-없음미상해당 없음
김우경-2024.08.29미상-없음미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원-없음미상해당 없음
김현-미상미상-가능·미상미상해당 없음
김유은-2024.08.26미상-없음미상해당 없음
박지영-2024.06.10미상-없음미상해당 없음
강문정-2024.05.16미상2025.03.10없음미상해당 없음
김성호-2024.08.07미상-없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG-2024.07.19미상-없음미상해당 없음
김남희-2024.09.25미상-없음미상해당 없음
윤하윤-2024.12.30미상-없음미상해당 없음
남유성-2024.07.29미상2025.04.18없음미상해당 없음
유하영-2024.12.04미상2025.03.11없음미상해당 없음
박준형-2024.10.11미상-없음미상해당 없음
서명철-2024.12.10미상2025.03.07없음미상해당 없음
김은선-2024.11.15미상-없음미상해당 없음
장경익-2024.12.12미상-없음미상해당 없음
손도윤-미상미상-가능·미상미상해당 없음
김태희-2024.06.17미상-없음미상해당 없음
윤성대-2024.12.03미상-없음미상해당 없음
김민서-2024.08.29미상-없음미상해당 없음
박춘기-2025.01.21미상-없음미상해당 없음
조현철-2024.08.08미상2025.04.03없음미상해당 없음
장명수-2024.05.28미상-없음미상해당 없음
⚠️ 명세서 비고와 호수 연결 확인 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인 있음이라고 기재돼 있습니다. 현황조사 표에는 204호·304호 등 1401호와 다른 호수가 함께 나타납니다. 따라서 각 점유자가 1401호 자체와 관련된 사람인지, 건물 주차장 또는 다른 호실과 관련된 사람인지 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 연결관계를 확인하는 것이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,093,440원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원91,986,560원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 94,080,000원 가정 시 채권총액 10,080,000,000원 중 91,986,560원이 배당되고, 미배당은 9,988,013,440원입니다. 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 94,080,000원)
회차별 미배당
실거래 비교자료가 없어 가격의 싸고 비쌈은 판단하지 않습니다. 유찰이 더 진행될수록 배당재원이 줄어 미배당액은 증가합니다.

④ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저가는 감정가 192,000,000원의 49%인 94,080,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 49%라는 숫자는 유찰 결과를 보여줄 뿐, 현 시점 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

시나리오매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)94,080,000원91,986,560원9,988,013,440원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)65,855,999원64,270,591원10,015,729,409원0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)46,099,199원44,869,413원10,035,130,587원0원
⚠️ 2회 유찰의 해석 감정가 대비 현재 최저가는 크게 낮아졌지만, 시세 자료가 없으므로 가격 가점은 주기 어렵습니다. 특히 점유자가 다수이고 대항력 미상자가 남아 있는 오피스텔인 만큼, 단순 할인율보다 1401호 실제 점유자·보증금·전입일 확인이 먼저입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 설비. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 전입일 확인. 전입신고일이 미상이므로 말소기준 2024.02.20.보다 빠른지 여부를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
  • 보증금 확인. 상당수 점유자의 보증금이 미상입니다. 특히 대항력 미상 2명의 보증금은 매수인 인수 가능성을 판단하는 핵심 변수입니다.
  • 1401호와 점유자 연결. 현황조사에는 204호·304호가 포함되고 명세서에는 건물 주차장 임차인이 언급됩니다. 1401호에 실제 점유·임대차가 연결되는 사람을 구분해야 합니다.
  • 확정일자·우선변제 확인. 점유자들의 확정일자와 우선변제권 정보가 확인되지 않아 배당순위 판단을 위해 보완 확인이 필요합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 광안신용협동조합 근저당은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있으므로 최신 등기부에서 권리자 현황을 대조하세요.
  • 가격 비교. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 유사 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 미상 점유 2명이 먼저”

이 물건은 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 94,080,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 분명하고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에는 실제 점유자 28명이 잡혀 있고, 그중 김현·손도윤 2명은 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 또한 명세서에는 건물 주차장 임차인이 따로 언급돼, 조사된 점유자와 1401호의 연결관계부터 정리해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 49% 최저가를 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 등기권리는 정리 가능하지만, 점유관계는 확인 전까지 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 시뮬레이션 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당표에 반영되지 않았으며, 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 실제 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1401호 (충무동1가,명성오션)

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