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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 80,850,000원으로 감정가 49%까지 내려왔지만, 배당모형 인수 0원보다 김현·손도윤의 대항력 미상과 1304호 점유관계 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 임차관계 미상 2명이 먼저다 — 부산 명성오션 1304호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1304호 (충무동1가,명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
🏷️ 최저가 80,850,000원 📉 감정가 49% 👥 현황조사 28건 ⚠️ 대항력 가능·미상 2명
46
매력지수 C등급 · 감정가 49%·배당모형 인수 0이나 대항력 미상 2명과 복잡한 점유기재가 남아 확인 우선
말소기준 이후 전입 26명은 대항력 없음이고 배당모형 인수도 0원이나, 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다. 현황조사 28건에 204호·304호 및 주차장 임차인 기재가 섞여 1304호 점유관계 대조가 필요하고, 실거래 비교 없이 감정가 49%만으로 가격 가점을 줄 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가 165,000,000원에서 80,850,000원까지 내려와 현재 감정가 49%입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 현황조사에 임차인·점유관계가 28건 기재돼 있고 그중 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 일부 기재는 204호·304호이고 매각물건명세서에는 건물 주차장 임차인도 언급돼 있어, 본건 1304호와의 점유관계 대응을 확인하기 전에는 ‘인수 0원’을 확정적으로 받아들이기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
배당모형 실질취득
80,850,000원
최저가 + 배당모형 인수 0원
매수인 인수
0원*
김현·손도윤 대항력 별도 확인
핵심지표
미상 2명
현황조사 임차·점유관계 28건

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 13층 1304호, 용도는 오피스텔입니다. 등기상 공유자는 김도형(334분의 320.8)과 제누리츠주식회사(334분의 13.2)이며, 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권 9,600,000,000원입니다. 같은 날 백태현 근저당권 480,000,000원이 뒤따르고, 2025.01.21 광안신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이들 말소기준권리 및 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계 확인입니다. 현황조사에는 28건의 임차인·점유관계가 기재돼 있습니다. 전입일이 확인되는 26명은 모두 2024.02.20 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있지만, 김현과 손도윤은 전입신고일 자체가 미상이고 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1304호 (충무동1가,명성오션)
물건종류집합건물 · 오피스텔
감정 이용상태기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)
소유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구금액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
말소기준권리2024.02.20 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 · 9,600,000,000원

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 백태현의 을구 2번 근저당권과 2025.01.21 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기가 기재돼 있습니다.

⚠️ 배당표 명의와 등기상 권리이전 확인 현재 배당모형은 을구 1번 근저당권을 광안신용협동조합 명의로 계산하고 있지만, 등기에는 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 1번 근저당권이 이전된 기록이 있습니다. 실제 배당권자와 채권관계는 매각기일 전 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 26명은 대항력 없음, 2명은 미상

보증기관 대위·승계로 중복된 항목은 없습니다. 사건 현황조사에는 임차인·점유관계가 28건 기재돼 있으며, 전입일이 확인된 26건은 모두 말소기준일 2024.02.20 이후입니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일 미상이고 보증금도 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.

성명부분전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원미상없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상미상없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원미상없음미상없음
김현미상미상미상미상가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상미상없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상미상없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상미상없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상미상없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상미상없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상미상없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상미상없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상미상없음미상없음
손도윤미상미상미상미상가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상미상없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상미상없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상미상없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상미상없음미상없음
⛔ 1304호와 임차인 목록의 대응 확인이 핵심 본건 주소는 13층1304호인데, 손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”도 기재돼 있습니다. 따라서 사건 현황조사의 28건을 곧바로 1304호의 임차인 28명으로 단정하지 말고, 각 점유기재가 본건 호실·주차장과 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 회차는 2회 유찰로 최저매각가가 80,850,000원, 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 3회 유찰 56,595,000원(감정가 34%), 4회 유찰 39,616,500원(감정가 24%)입니다.

회차최저가 가정채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%80,850,000원78,994,700원10,001,005,300원0원*
3회 유찰 시 · 감정가 34%56,595,000원55,176,290원10,024,823,710원0원*
4회 유찰 시 · 감정가 24%39,616,500원38,503,403원10,041,496,597원0원*

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당모형에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 계산에는 현황조사상 대항력 판정이 불가능한 김현·손도윤의 미상 보증금이 확정적으로 반영된 것이 아니므로, 실제 실질취득액은 두 사람의 권리관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⚠️ 감정가 49% = 시세 49%가 아니다 현재 확인되는 가격지표는 감정가와 유찰 시나리오입니다. 실거래 비교 없이 “감정가의 49%이므로 시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 가격 매력도는 권리관계 확인과 별도로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용미상1,855,300원
2. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
3. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부미상0원

채권최고액 합계 10,080,000,000원, 채권자 예상배당 78,994,700원, 미배당 10,001,005,300원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
회차별 미배당
실거래 비교 대신 제공된 유찰 시나리오의 미배당 금액을 그대로 표시합니다.
✅ 등기 권리 관점 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이고, 제공된 판정상 후순위 백태현 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
⛔ 임차인 관점 대항력 없음으로 확인되는 26명과 달리 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상입니다. 두 사람은 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 여기에 204호·304호 및 주차장 임차인 기재까지 섞여 있어 본건 1304호 점유관계 확정이 우선입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 사건 용도는 오피스텔이며, 감정 이용상태상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 명성오션이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기 등을 갖추고 있습니다.
  • 주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다. 동시에 매각물건명세서에는 건물 주차장 임차인 기재가 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 5,660,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용으로 기재돼 있습니다.
  • 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 확인. 전입신고일·보증금·확정일자를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
  • 1304호 점유자 특정. 현황조사의 28건 중 본건 1304호에 직접 대응하는 점유자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
  • 204호·304호 분리. 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우의 204호, 박근영의 304호 기재가 본건 권리분석에 어떤 범위로 연결되는지 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고의 건물 주차장 임차인과 본건 매각범위의 관계를 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 대조. 배당모형의 광안신용협동조합과 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사 권리이전 등기를 원본에서 대조해야 합니다.
  • 가격은 별도 판단. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정하지 않아야 합니다.
  • 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.19입니다.

맺으며 — “49% 할인보다 미상 임차관계 확인이 먼저”

이 사건은 숫자만 보면 감정가 165,000,000원에서 최저가 80,850,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 등기상으로는 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.

하지만 권리분석의 결론을 0원 인수로 바로 닫기는 어렵습니다. 사건 현황조사에는 28건의 임차인·점유관계가 있고, 그중 김현·손도윤은 대항력 가능·미상입니다. 게다가 일부 임차인은 204호·304호로 기재되고 건물 주차장 임차인도 별도로 언급돼 있어 1304호의 실제 점유관계부터 분리·확정해야 하는 사건입니다. 감정가 49%라는 할인율만으로 가격을 가점할 실거래 근거도 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 임차관계 확인 전 입찰 판단은 보류입니다.

본 리포트는 등기사항, 현황조사, 배당가정 및 감정요항표를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 김현·손도윤의 전입신고일·보증금은 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 현황조사에는 204호·304호 및 건물 주차장과 관련된 점유기재가 포함돼 있어 본건 1304호와의 대응관계를 매각물건명세서·현황조사·등기사항 원본에서 직접 확인해야 합니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 13층1304호 (충무동1가,명성오션)

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