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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준은 명확하지만, 감정가 49%라는 할인보다 903호 실제 점유관계와 대항력 미상 2명 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정하기엔 점유관계가 복잡하다 — 명성오션 903호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 9층903호 (충무동1가, 명성오션)
💰 최저가 80,850,000원 · 🔁 2회 유찰 · 👥 현황조사 28명 · ⚠️ 대항력 미상 2명
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(감정가 49%) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
46
매력지수 C등급 · 감정가 49%까지 유찰됐지만 실거래 검증이 없고 대항력 미상 점유자 2명이 남아 보수적 접근 필요
말소기준권리는 명확하고 배당 시뮬레이션상 인수 0원이지만, 현황조사 28명 중 김현·손도윤은 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가하며 다수 보증금도 미상이다. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 메리트도 검증되지 않아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이고 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사 목록에는 28명이 등장하고 그중 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 다른 다수 점유자도 보증금이 확인되지 않았습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 “시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
80,850,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
80,850,000원
배당 시뮬레이션상 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
시뮬레이션 기준 · 미상 점유관계 확인 필요
핵심지표
대항력 미상 2명
현황조사 28명 중

부산지방법원 2025타경100426. 대상은 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 9층 903호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조입니다. 감정가는 165,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.

등기 구조는 비교적 선명합니다. 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 후순위로 설정된 백태현 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 1순위 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 9층903호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 명성오션
소유자김도형 (334분의 320.8) · 제누리츠주식회사 (334분의 13.2)
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리는 2024.02.20 접수 제25602호 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 채무자는 제누리츠주식회사이며 공동담보목록 제2024-130호가 기재되어 있습니다. 같은 날 접수 제25603호로 설정된 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당권은 후순위로 매각 시 소멸합니다.

⚠️ 근저당권자 명의 대조 필요 등기상 2025.07.17 말소기준 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 반면 예상배당 계산에는 1순위 근저당권자가 광안신용협동조합으로 표시돼 있습니다. 입찰 전 현재 채권자와 배당요구 관계를 등기 및 배당 관련 원본으로 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 대부분 후순위, 하지만 2명은 판정 불가

현황조사 목록에는 28명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없으며, 전입일이 확인된 점유자들은 모두 2024.02.20 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 그러나 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

또한 손봉근은 204호 보증금 10,000,000원·월세 500,000원, 박근영은 304호 보증금 5,000,000원·월세 470,000원으로 조사됐고, 그 밖의 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않았습니다. 본건은 903호이므로 204호·304호로 명시된 점유관계와 호수 미기재 점유자들이 실제 903호에 어떤 관계로 연결되는지 반드시 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재돼 있습니다.

성명부분전입일보증금 / 월세대항력우선변제승계배당요구
고수환-2024.07.23미상없음미상해당 없음2025.09.16
최광배-2024.07.22미상없음미상해당 없음2025.12.08
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상해당 없음-
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상해당 없음-
김민수-2024.07.22미상없음미상해당 없음-
김우경-2024.08.29미상없음미상해당 없음-
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상해당 없음-
김현-미상미상가능·미상미상해당 없음-
김유은-2024.08.26미상없음미상해당 없음-
박지영-2024.06.10미상없음미상해당 없음-
강문정-2024.05.16미상없음미상해당 없음2025.03.10
김성호-2024.08.07미상없음미상해당 없음-
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG-2024.07.19미상없음미상해당 없음-
김남희-2024.09.25미상없음미상해당 없음-
윤하윤-2024.12.30미상없음미상해당 없음-
남유성-2024.07.29미상없음미상해당 없음2025.04.18
유하영-2024.12.04미상없음미상해당 없음2025.03.11
박준형-2024.10.11미상없음미상해당 없음-
서명철-2024.12.10미상없음미상해당 없음2025.03.07
김은선-2024.11.15미상없음미상해당 없음-
장경익-2024.12.12미상없음미상해당 없음-
손도윤-미상미상가능·미상미상해당 없음-
김태희-2024.06.17미상없음미상해당 없음-
윤성대-2024.12.03미상없음미상해당 없음-
김민서-2024.08.29미상없음미상해당 없음-
박춘기-2025.01.21미상없음미상해당 없음-
조현철-2024.08.08미상없음미상해당 없음2025.04.03
장명수-2024.05.28미상없음미상해당 없음-
⛔ 인수 0원만 보고 끝내면 안 되는 이유 예상배당 계산에는 매수인 인수가 0원으로 잡혀 있지만, 김현·손도윤은 전입일이 없어 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 두 사람의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으므로 이 부분이 해소되기 전까지는 실제 인수 위험까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 알 수 없다

현재 최저가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커졌지만, 동일 건물 또는 동일 유형의 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 다른 지표입니다.

⚠️ 다음 회차 시나리오 현재 회차는 80,850,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,595,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 39,616,500원으로 계산돼 있습니다. 하지만 실거래 시세가 없는 만큼 회차가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

채권최고액 기준 총 채권액은 10,080,000,000원이고 예상 채권자 배당액은 78,994,700원, 미배당액은 10,001,005,300원입니다. 1순위 근저당권만으로도 매각대금이 소진되며 후순위 백태현 근저당권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 신청채권 청구액 8,529,561,039원 역시 현재 회차 배당만으로 충족되지 않는 시나리오입니다.

집행비용은 매각가의 2.3% 추정치로 계산됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 80,850,000원)
집행비용 1,855,300원과 1순위 근저당 배당 78,994,700원으로 매각대금 전액이 배분됩니다.
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커집니다. 이는 매수인 인수액과는 별개의 배당 결과입니다.
회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)80,850,000원78,994,700원10,001,005,300원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)56,595,000원55,176,290원10,024,823,710원0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)39,616,500원38,503,403원10,041,496,597원0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
  • 용도. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구에 해당하고 토지면적은 201.1㎡, 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 903호 실제 점유 여부와 보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
  • 호수별 점유관계 분리. 현황조사에는 204호·304호 점유자와 호수 미기재 점유자가 함께 등장합니다. 본건 903호에 해당하는 점유관계를 명확히 구분해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 본건 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 사용관계와 매각 영향 여부를 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 2025.07.17 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 현재 권리자와 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
  • 감정가 49%를 시세 할인으로 오해하지 않기. 실거래 자료가 없으므로 최저가 80,850,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
  • 배당표의 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 매수인 부담을 최종 매각물건명세서와 배당요구 자료로 확인해야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 자체는 2024.02.20 근저당권으로 명확하고 후순위 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
⛔ 핵심 리스크 현황조사 목록이 많고 상당수 보증금이 확인되지 않았으며, 특히 김현·손도윤은 전입일 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 따라서 “인수 0원 확정” 단계가 아니라 점유관계 원본 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계다

이 사건의 매력 포인트는 분명합니다. 감정가 165,000,000원이 2회 유찰을 거쳐 80,850,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준도 분명하며 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 숫자만 보고 안전한 저가매수형으로 분류하기에는 이릅니다.

현황조사에 28명의 이름이 등장하고, 상당수의 보증금이 확인되지 않았으며, 김현·손도윤은 전입일 자체가 미상입니다. 더구나 204호·304호와 호수 미기재 점유자가 혼재하고 주차장 임차인도 기재돼 있습니다. 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “등기 말소구조는 비교적 명확하지만, 점유·임차관계가 해소되기 전에는 보수적으로 접근”입니다. 가격 할인보다 903호에 실제로 연결되는 임차관계와 미상 점유자의 대항력 확인이 우선입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각물건명세서 관련 기재·감정평가 정보·배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 계산에 반영되지 않았으며, 보증금·확정일자·전입일이 확인되지 않은 점유자가 있어 실제 인수 위험은 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 직접 확인하고 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

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부산광역시 서구 충무대로 262, 9층903호 (충무동1가,명성오션)

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