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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수43 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 등기는 소멸 구조지만 점유자 28명 중 2명은 전입일·보증금이 미상이고 실거래 시세도 없어, 49% 최저가만 보고 저가매수로 판단할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

최저가 49%까지 내려왔지만, ‘점유 확인’이 먼저다 — 부산 명성오션 905호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 9층905호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
43
매력지수 C등급 · 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 부재와 전입일 미상 점유자 2명 때문에 가격·인수 판단 모두 추가 확인이 필요
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 전입일 확인 점유자는 모두 후순위지만, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 실거래 시세도 없어 현재 최저가 80,850,000원의 가격 메리트와 최종 인수 위험을 확정하기 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 최저가 80,850,000원 📉 감정가의 49% 👥 점유·임차 조사 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이고 이후 확인되는 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입일이 확인된 점유자들은 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원이나, 이 두 점유자의 권리관계까지 확인하기 전에는 ‘완전한 인수 0원’으로 단정하면 안 됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 최저가 49%만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
최저 80,850,000원 · 2회 유찰
현재 가격 수준
49%
감정가 대비 현재 회차
매수인 인수
0원
배당모델 기준 · 미상 점유자 별도 확인
핵심 리스크
2명 미상
전입일·보증금 확인 필요

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 9층 905호 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 9,600,000,000원입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2024-130호에 등재되어 있으며, 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

말소기준 뒤에는 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당권, 광안신용협동조합의 임의경매개시결정, 주식회사 대원에스엠의 14,000,000원 가압류가 확인되고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 조사된 28명 중 전입일이 확인되는 26명은 모두 2024.02.20. 이후 전입이어서 대항력이 없으나, 김현·손도윤은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 9층905호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 9층905호
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 점유는 별도 확인

2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14. 김도형과 제누리츠주식회사 앞으로 소유권이 귀속됐습니다. 이후 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준이 됩니다. 같은 날 접수된 백태현 근저당권은 접수번호가 뒤이며, 경매개시결정과 가압류 역시 말소기준 뒤여서 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 근저당권자가 변경됐습니다 말소기준 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전으로, 별도의 새로운 후순위 근저당권이 아닙니다.

② 임차인·점유자 — 26명은 후순위, 2명은 판정 보류

조사된 실제 임차인·점유자는 28명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 전입일이 확인된 26명은 모두 말소기준일인 2024.02.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고도, 없다고도 단정할 수 없습니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재되어 있습니다.

성명점유부분전입일보증금 / 차임대항력배당요구우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상없음2025.09.16미상해당 없음
최광배미상2024.07.22미상없음2025.12.08미상해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상미상해당 없음
김민수미상2024.07.22미상없음미상미상해당 없음
김우경미상2024.08.29미상없음미상미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상미상해당 없음
김현미상미상미상미상미상미상해당 없음
김유은미상2024.08.26미상없음미상미상해당 없음
박지영미상2024.06.10미상없음미상미상해당 없음
강문정미상2024.05.16미상없음2025.03.10미상해당 없음
김성호미상2024.08.07미상없음미상미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상없음미상미상해당 없음
김남희미상2024.09.25미상없음미상미상해당 없음
윤하윤미상2024.12.30미상없음미상미상해당 없음
남유성미상2024.07.29미상없음2025.04.18미상해당 없음
유하영미상2024.12.04미상없음2025.03.11미상해당 없음
박준형미상2024.10.11미상없음미상미상해당 없음
서명철미상2024.12.10미상없음2025.03.07미상해당 없음
김은선미상2024.11.15미상없음미상미상해당 없음
장경익미상2024.12.12미상없음미상미상해당 없음
손도윤미상미상미상미상미상미상해당 없음
김태희미상2024.06.17미상없음미상미상해당 없음
윤성대미상2024.12.03미상없음미상미상해당 없음
김민서미상2024.08.29미상없음미상미상해당 없음
박춘기미상2025.01.21미상없음미상미상해당 없음
조현철미상2024.08.08미상없음2025.04.03미상해당 없음
장명수미상2024.05.28미상없음미상미상해당 없음
⛔ 인수 0원은 ‘배당모델 기준’입니다 현재 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다. 그러나 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 판정 자체가 불가능합니다. 따라서 두 사람의 점유호실·전입일·보증금·확정일자를 확인해 905호와의 관계를 정리해야 최종적으로 인수 위험을 확정할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 49%라고 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다

감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원입니다. 가격 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 80,850,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단 보류가 맞습니다. 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

회차매각가격감정가 비율채권 미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰80,850,000원49%10,015,005,300원0원
3회 유찰 시56,595,000원34%10,038,823,710원0원
4회 유찰 시39,616,500원24%10,055,496,597원0원

유찰이 추가될수록 매각대금은 내려가지만, 현재 배당 시나리오에서는 채권자 미배당액이 더 커질 뿐 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 어디까지나 현재 파악된 권리와 배당자료에 따른 계산으로, 대항력 판정이 불가능한 점유자의 미확정 위험은 별도로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
2. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
3. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
4. 가압류 · 주식회사 대원에스엠14,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 80,850,000원 가정 시 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권·가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 10,094,000,000원 대비 미배당액은 10,015,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
현재 매각대금 대부분이 선순위 근저당권 배당으로 소진됩니다.
회차별 채권 미배당
실거래 시세가 없어 가격 차트 대신 회차별 미배당액을 표시합니다. 유찰가 하락만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
✅ 등기 권리 관점 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·경매개시·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 권리 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
⛔ 점유·가격 관점 핵심은 전입일 미상 2명실거래 시세 부재입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없으며, 김현·손도윤의 대항력 여부까지 해결되지 않은 상태에서는 인수 위험 역시 완전히 닫혔다고 보기 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접하고, 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현 확인. 전입신고일·보증금·확정일자와 실제 점유부분을 확인해 말소기준 2024.02.20.보다 선행하는지 검증해야 합니다.
  • 손도윤 확인. 전입신고일·보증금·확정일자와 실제 점유부분이 확인돼야 대항력 가능성을 배제할 수 있습니다.
  • 905호 점유관계 대조. 조사된 점유자 가운데 점유부분이 특정되지 않은 사람이 많으므로 905호와의 실제 관련성을 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고의 ‘본건 건물 주차장에 임차인 있음’ 내용을 현황조사보고서와 대조해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 광안신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 말소기준 근저당권의 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
  • 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 165,000,000원이나 현재 최저가 80,850,000원만으로 응찰가의 경제성을 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유다

이 사건은 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 80,850,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 49%라는 숫자가 곧 시장가 대비 할인율을 뜻하는 것은 아닙니다. 비교할 실거래 시세 자료가 없기 때문에 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다.

권리 자체는 2024.02.20. 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 전입일이 확인된 점유자도 모두 말소기준 뒤입니다. 다만 김현·손도윤 두 사람은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상이고, 본건 건물 주차장 임차인도 별도로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 소멸 구조는 명확하지만 점유 확인 전까지 인수 위험 확정은 보류, 가격 역시 시세 확인 전까지 보류”입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 제공된 배당자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당계산에 반영되지 않았습니다. 특히 전입신고일·보증금 등이 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부가 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서 등 원본 서류의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 9층905호 (충무동1가,명성오션)

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