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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 88,418,148원 ~ 100,621,892원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 58,996,000원
C 매력지수47 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
84,280,000 8,428만 감정가 172,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
842만원
최저가의 10% · 8,428,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.72억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 배당 계산상 실질취득은 84,280,000원·인수 0원이지만, 미상 점유자 2명 확인 전에는 권리안전형으로 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가는 감정가 49%까지 내려왔지만, 임차·점유 확인이 먼저 — 부산 명성오션 602호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 6층602호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 172,000,000원 · 최저매각가 84,280,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
47
매력지수 C등급 · 등기상 말소구조와 현재 배당계산상 인수 0원은 긍정적이나, 전입일·보증금 미상 점유자 2명과 다수 점유관계가 남아 확인이 우선
최저가 84,280,000원은 감정가 49%이나 실거래 비교 자료가 없고, 현황조사상 28명 중 김현·손도윤 2명의 대항력이 가능·미상이며 건물 주차장 임차인 기재도 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 84,280,000원 📉 감정가 49% 👥 현황조사 28명 ⚠️ 전입일 미상 2명
한 줄 평 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 84,280,000원(49%)까지 내려왔고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사상 임차·점유 관련 인원이 28명이고, 이 가운데 김현·손도윤 2명은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실거래 비교 자료도 없어 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
172,000,000원
최저가 84,280,000원 · 2회 유찰
실질취득
84,280,000원
현재 배당 계산상 인수 0원
매수인 인수
0원*
전입일 미상 2명 최종 확인 필요
핵심지표
감정가 49%
실거래 비교 없이 가격 가점 금지

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로의 명성오션 6층 602호로, 감정평가 이용상태상 명성오션의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권 9,600,000,000원입니다. 같은 날 백태현의 근저당권 480,000,000원이 뒤따르고, 2025.01.21 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 근저당권의 설정일은 2024.02.20입니다.

등기 권리만 보면 말소기준권리와 그 이후 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 확인된 전입일이 있는 인원은 모두 2024.02.20 이후 전입이라 대항력이 없지만, 김현과 손도윤은 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 제공된 배당표의 인수액 0원을 곧바로 최종 인수위험 0으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 6층602호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 본건 6층602호
소유관계김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매 청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
등기 확인부산지방법원 등기국 · 2026.07.24

① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조, 점유는 별도 확인

2024.01.19 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.02.14 신탁재산의 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사 공유관계가 형성됐습니다. 이후 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 백태현 근저당권과 경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⚠️ 1번 근저당권은 경매 진행 중 이전 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합의 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 제공된 예상배당표는 광안신용협동조합 명칭으로 계산되어 있으므로, 입찰 전 현재 채권자 및 배당관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 분석 — 26명은 기준일 후, 2명은 대항력 가능·미상

현황조사 등에 나타난 임차·점유 관련 인원은 28명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 26명은 모두 말소기준권리인 2024.02.20 이후 전입해 대항력 없음으로 판정됩니다. 반면 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

성명점유 부분전입일보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원해당 없음없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상해당 없음없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상해당 없음없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상해당 없음없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원해당 없음없음미상없음
김현미상미상미상해당 없음가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상해당 없음없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상해당 없음없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상해당 없음없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상해당 없음없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상해당 없음없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상해당 없음없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영미상 · 주거2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상해당 없음없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상해당 없음없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상해당 없음없음미상없음
손도윤미상미상미상해당 없음가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상해당 없음없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상해당 없음없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상해당 없음없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상해당 없음없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상해당 없음없음미상없음
⛔ 배당표상 인수 0원 ≠ 최종 인수위험 0 전입일이 확인된 인원은 기준권리 뒤이므로 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일·보증금이 미상입니다. 보증금과 점유·전입 시점이 확인되기 전에는 이 두 사람을 “대항력 없음”으로 단정할 수 없습니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재되어 있어, 602호 매각범위·점유관계와의 관련성을 원문에서 확인해야 합니다.

손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우는 점유 부분이 204호로, 박근영은 304호로 기재되어 본건 602호와 호수가 일치하지 않습니다. 나머지 다수는 점유 부분이 특정되지 않아 본건과의 직접 관계를 현황조사 원문 및 매각물건명세서에서 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49%이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 제공된 배당 계산상 인수액은 0원이므로 현재 계산 기준 실질취득은 84,280,000원입니다.

그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 84,280,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 시세 대비 가격 메리트는 서로 다른 문제입니다. 특히 2회 유찰된 오피스텔이라는 점은 가격만이 아니라 실제 수요와 점유관계까지 함께 확인해야 하는 신호로 보는 편이 안전합니다.

⚠️ 가격 가점은 보류 감정가 49%라는 할인율은 확인되지만 실거래 비교 자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’는 결론은 내리지 않습니다. 입찰가격 판단은 별도의 최근 실거래 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용미상1,917,040원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원82,362,960원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부미상0원

채권최고액 합계는 10,080,000,000원, 예상 채권자 배당은 82,362,960원, 미배당은 9,997,637,040원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 두 근저당권 모두 공동담보목록이 기재되어 있습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 84,280,000원)
집행비용 1,917,040원과 1순위 근저당 배당 82,362,960원으로 매각대금이 소진됩니다.
회차별 미배당
실거래 비교 자료가 없어 가격 차트 대신 제공된 회차별 미배당액을 표시했습니다.
✅ 등기 권리 관점 2024.02.20 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 전입일을 가진 점유자도 모두 기준일 이후여서 대항력이 없습니다.
⛔ 점유·명도 관점 현황조사상 인원이 많고, 김현·손도윤 2명은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 건물 주차장 임차인 기재까지 있으므로, 이 물건의 핵심은 감정가 49%가 아니라 602호에 실제로 누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지를 확정하는 것입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 이용상태. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접하고, 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다. 토지 이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형입니다.
  • 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 최우선 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 전입세대·점유관계·계약관계를 원본으로 확인해야 합니다.
  • 602호와 실제 점유자 연결. 현황조사 인원 중 204호·304호로 특정된 사람도 있고, 다수는 점유 부분이 특정되지 않았으므로 본건 602호 점유자를 분리해서 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서에 건물 주차장 임차인이 있다고 기재되어 있으므로 매각대상·사용권·명도와 어떤 관계인지 원문을 대조해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 배당표상 채권자 명칭과 현재 등기상 권리자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
  • ‘감정가 49%’와 ‘시세 49%’를 혼동하지 말 것. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가가 시세보다 싸다고 전제해서는 안 됩니다.
  • 배당표의 0원 인수를 확정값으로 보지 말 것. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 전입일 미상 점유자의 권리도 최종 확정되지 않았습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계와 매각범위를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 84,280,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로도 2024.02.20 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 할인 오피스텔’로 분류하기에는 남은 확인사항이 큽니다. 현황조사상 임차·점유 관련 인원이 28명이고, 그중 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 건물 주차장 임차인 기재도 남아 있습니다. 게다가 실거래 비교 자료가 없어 현재 실질취득 84,280,000원이 시세보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 등기상 말소구조는 명확하지만, 점유와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 사건입니다. 입찰의 선결조건은 602호 실제 점유자와 두 미상 점유자의 권리를 확정하는 것입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 시뮬레이션 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 실거래 비교 자료가 제시되지 않아 시세 대비 가격 메리트는 판단하지 않았습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 전입관계 및 점유관계 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

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부산광역시 서구 충무대로 262, 6층602호 (충무동1가,명성오션)

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