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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 81,360,678원 ~ 92,431,738원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 54,194,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
77,420,000 7,742만 감정가 158,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
774만원
최저가의 10% · 7,742,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.58억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 77,420,000원이지만, 대항력 가능·미상 점유자 4명 확인이 가격 판단보다 우선입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가는 감정가 49%까지 내려왔지만, 미상 점유자 확인이 먼저다 — 명성오션 204호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 2층204호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 158,000,000원 · 최저매각가 77,420,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
💰 77,420,000원 📉 감정가 49% 👥 조사 명단 30명 ⚠️ 대항력 가능·미상 4명
48
매력지수 C등급 · 등기권리는 소멸 구조지만 대항력 가능·미상 점유자 4명이 남아 있어 49% 최저가만으로 안전·저가 매수로 평가하기 어렵다.
2024.02.20. 근저당 이후 전입자는 대항력이 없지만 김현·손도윤·손동근·유이엔씨는 전입일·보증금 미상이고 건물 주차장 임차인 기재도 있어 점유·승계위험 확인 전에는 배당모형상 인수 0원을 확정값으로 보기 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리는 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고, 그 이후 전입한 조사 대상자는 대항력이 없습니다. 다만 전입일·보증금이 확인되지 않은 4명은 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 4명과 건물 주차장 임차인 관계를 확인하기 전에는 77,420,000원만을 실질취득가로 확정해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
158,000,000원
현재 최저가 77,420,000원
모형상 실질취득
77,420,000원
미상 점유자 확인 전 확정 불가
배당모형상 매수인 인수
0원
등기권리 기준 · 점유관계 별도 확인
핵심지표
4명
대항력 가능·미상 점유자

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로의 ‘명성오션’ 2층 204호 오피스텔입니다. 감정평가상 명성오션은 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조 건물이고, 해당 건물의 주거용으로 사용 가능한 업무시설은 오피스텔로 평가돼 있습니다. 현재 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 77,420,000원, 감정가의 49% 회차입니다.

등기상 핵심은 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있으며, 같은 날 백태현 명의의 480,000,000원 근저당도 뒤따릅니다. 선순위 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 순위의 출발점 자체는 2024.02.20.입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 2층204호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
소유관계김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
말소기준권리2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자는 별도 확인

말소기준권리는 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권입니다. 뒤의 백태현 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 선순위 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐더라도 그 이전은 기존 근저당권의 승계이므로 말소기준일을 뒤로 미루는 요소가 아닙니다.

⚠️ 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계 조사 명단은 30명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 대상자는 모두 말소기준권리인 2024.02.20. 이후 전입으로 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 반면 김현·손도윤·손동근·유이엔씨는 전입일이 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 인수 0원으로 확정할 수도 없는 구간입니다.

임차인·점유자 현황

이름점유전입일보증금월세 배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상미상2025.09.16없음미상인수 없음
최광배미상2024.07.22미상미상2025.12.08없음미상인수 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원500,000원미상없음미상인수 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상미상없음미상인수 없음
김민수미상2024.07.22미상미상미상없음미상인수 없음
김우경미상2024.08.29미상미상미상없음미상인수 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원470,000원미상없음미상인수 없음
김현미상미상미상미상미상가능·미상미상확인 필요
김유은미상2024.08.26미상미상미상없음미상인수 없음
박지영미상2024.06.10미상미상미상없음미상인수 없음
강문정미상2024.05.16미상미상2025.03.10없음미상인수 없음
김성호미상2024.08.07미상미상미상없음미상인수 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상미상미상없음미상인수 없음
김남희미상2024.09.25미상미상미상없음미상인수 없음
윤하윤미상2024.12.30미상미상미상없음미상인수 없음
남유성미상2024.07.29미상미상2025.04.18없음미상인수 없음
유하영미상2024.12.04미상미상2025.03.11없음미상인수 없음
박준형미상2024.10.11미상미상미상없음미상인수 없음
서명철미상2024.12.10미상미상2025.03.07없음미상인수 없음
김은선미상2024.11.15미상미상미상없음미상인수 없음
장경익미상2024.12.12미상미상미상없음미상인수 없음
손도윤미상미상미상미상미상가능·미상미상확인 필요
김태희미상2024.06.17미상미상미상없음미상인수 없음
윤성대미상2024.12.03미상미상미상없음미상인수 없음
김민서미상2024.08.29미상미상미상없음미상인수 없음
박춘기미상2025.01.21미상미상미상없음미상인수 없음
조현철미상2024.08.08미상미상2025.04.03없음미상인수 없음
장명수미상2024.05.28미상미상미상없음미상인수 없음
손동근주거미상미상미상미상가능·미상미상확인 필요
유이엔씨주거미상미상미상미상가능·미상미상확인 필요

특히 204호로 명시된 손봉근은 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원, 전입일 2024.07.23.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 주식회사 유유이엔씨 김근우 역시 204호로 기재돼 있고 전입일은 2024.04.03.으로 말소기준 이후입니다. 반면 조사 명단에는 304호와 부위가 특정되지 않은 대상도 함께 있어 실제 204호 점유범위를 원본 서류와 현장에서 대조할 필요가 있습니다.

⛔ 주차장 임차인 기재도 별도 확인 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다. 204호 내부 점유관계와 별개로 건물 주차장 관련 임대관계가 존재하므로, 매각 범위와 사용관계가 204호 취득·이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%

현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가 158,000,000원49% 회차입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 54,194,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 37,935,800원입니다.

다만 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건에서 확인 가능한 가격 판단의 중심은 유찰에 따른 매각가격 변화와 점유·인수위험입니다. 특히 전입일과 보증금이 미상인 4명의 대항력 여부가 확정되지 않았으므로, 현재 최저가 77,420,000원을 그대로 최종 실질취득비용이라고 보는 것은 이릅니다.

⚠️ 49%라는 숫자보다 중요한 것 현재 회차의 배당모형은 매수인 인수 0원을 전제로 하지만, 이는 미상 점유자의 보증금 승계 가능성을 확정해 주는 자료가 아닙니다. 미상 점유자가 대항력을 갖는 것으로 확인될 경우에는 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 가격 판단은 그 확인 이후에 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,793,560원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원75,626,440원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 채권총액 10,080,000,000원 중 예상 배당액은 75,626,440원이고, 미배당액은 10,004,373,560원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 대항력·보증금은 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 77,420,000원)
매각대금 대부분이 선순위 근저당 배당에 사용되고 후순위 근저당·소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 미배당
유찰로 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당은 10,004,373,560원 → 10,027,181,492원 → 10,043,147,044원으로 증가합니다.
✅ 등기권리 관점 2024.02.20. 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 점유자는 모두 이 기준일 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
⛔ 점유·인수 관점 김현·손도윤·손동근·유이엔씨는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 배당모형의 인수 0원을 곧바로 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 이 부분이 해소되기 전까지는 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 명성오션의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설인 오피스텔로 이용되는 구조입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비· 공동현관기와 도시가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 5,660,000원/㎡, 토지면적은 201.1㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 미상 점유자 4명부터 확인. 김현·손도윤·손동근·유이엔씨의 실제 전입일, 점유개시, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력과 승계 가능성을 확정해야 합니다.
  • 204호 점유자 대조. 손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우가 204호로 명시돼 있으므로 현장점유와 계약관계를 직접 대조해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서에 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 주차설비·사용권·임대관계와 매각 범위를 확인해야 합니다.
  • 근저당 이전 확인. 2025.07.17. 선순위 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
  • 가격은 49%만 보고 판단하지 않기. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 미상 점유자의 승계금액이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용이 확정되지 않습니다.
  • 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 4명의 미상 점유자가 먼저다”

이 물건은 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 77,420,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준권리 이후 권리는 정리되는 구조이고, 전입일이 확인된 점유자들도 모두 말소기준 이후 전입입니다. 여기까지만 보면 권리구조는 단순해 보입니다.

하지만 결론을 바꾸는 지점은 김현·손도윤·손동근·유이엔씨입니다. 이 4명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 건물 주차장 임차인 기재도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 소멸 구조는 명확하지만 점유관계가 완전히 닫히지 않은 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다. 현재 49% 최저가가 눈에 띄더라도, 미상 점유자의 승계위험을 먼저 닫고 나서 가격을 판단해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 예상배당에 반영되지 않았습니다. 미상 점유자의 전입일·보증금· 확정일자 및 실제 점유관계에 따라 매수인 부담은 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 2층204호 (충무동1가,명성오션)

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