목록
NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 등기상 말소 구조는 단순하고 현재 계산상 인수 0원. 다만 전입일 미상 2명과 점유 호실 미상 다수를 확인하기 전에는 인수 위험을 최종 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, 임차 확인이 핵심 — 부산 명성오션 1003호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1003호 (충무동1가,명성오션)
감정가 165,000,000원 · 최저매각가 80,850,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
⚖️ 말소기준 2024.02.20 📉 최저가 감정가의 49% 👥 전입일 미상 2명 💰 현재 가정상 인수 0원
46
매력지수 C등급 · 말소기준은 명확하고 현재 가정상 인수 0원이나 전입일 미상 2명·점유 호실 미상 다수로 임차 확인이 선행돼야 함
2024.02.20 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸 구조지만, 김현·손도윤은 전입일·보증금·점유 부분이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없음. 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔어도 실거래 비교값이 없어 가격 메리트를 확정할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당으로 명확하고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사 명단에 전입일이 확인되지 않은 김현·손도윤 2명이 있어 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 여기에 점유 부분이 특정되지 않은 인원이 다수이고 건물 주차장 임차인도 확인돼, 1003호에 실제로 귀속되는 점유·임대차 관계를 확정하기 전에는 인수 0원을 최종 확정하면 안 됩니다. 가격은 감정가의 49%까지 낮아졌지만 실거래 비교값이 없어 ‘싸다’고 단정할 근거도 없습니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
80,850,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득(현재 가정)
80,850,000원
최저가 + 가정상 인수 0원
매수인 인수
0원*
전입일 미상 2명 확인 전 확정 금지
핵심지표
대항력 미상 2명
점유 부분·보증금도 확인 필요

부산지방법원 2025타경100426. 대상은 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 10층 1003호 오피스텔입니다. 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유·임차 관계의 호실 귀속 확인입니다. 현황조사에는 다수의 전입·임차 관련 인원이 등장하고, 일부는 204호·304호로 특정돼 대상 1003호와 다른 호실임이 드러나는 반면, 다수는 점유 부분 자체가 특정되지 않았습니다.

등기 구조는 상대적으로 읽기 쉽습니다. 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합 근저당 9,600,000,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 뒤이어 설정된 백태현 근저당 480,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 1번 근저당권의 확정채권 양도에 따른 권리이전입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1003호 (충무동1가,명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구금액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
말소기준2024.02.20 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원
토지일반상업지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 · 201.1㎡ · 공시지가 5,660,000원/㎡

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

2024.01.19 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 소유권보존 등기는 이미 말소됐고, 2024.02.14 신탁재산 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사가 공유자가 됐습니다. 이어 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 설정돼 말소기준이 됐습니다. 같은 날 접수번호 25603의 백태현 근저당은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

✅ 등기상 권리 구조 말소기준보다 앞서 존속하는 별도 인수 권리는 나타나지 않습니다. 배당 계산에서도 현재 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 결론은 임차인의 실제 점유 호실과 대항력을 추가 확인하는 것을 전제로 봐야 합니다.
⚠️ 공동담보 확인 광안신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2024-130호, 백태현 근저당에는 공동담보목록 제2024-131호가 기재돼 있습니다. 채권최고액 자체가 이 1003호 한 호실만의 부담액이라고 단정하지 말고 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.

② 임차·점유 — ‘인수 0원’ 확정 전에 가장 먼저 볼 부분

현황조사에는 총 28명의 전입·임차 관련 인원이 기재돼 있습니다. 전입일이 확인된 인원은 모두 2024.02.20 말소기준 이후 전입으로 분석돼 대항력 없음으로 표시돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 두 사람 모두 보증금과 점유 부분도 특정되지 않아 1003호와의 관계를 확인해야 합니다.

또한 손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 점유 부분이 명시돼 대상 1003호와 다른 호실입니다. 그 밖의 다수 인원은 점유 부분이 특정되지 않았고, 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다. 따라서 건물 전체의 조사 명단을 1003호 임차인으로 일괄 합산해서도 안 되고, 반대로 모두 무관하다고 배제해서도 안 됩니다.

성명점유부분전입일보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상아님
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상아님
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원미상없음미상아님
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상없음미상아님
김민수미상2024.07.22미상미상없음미상아님
김우경미상2024.08.29미상미상없음미상아님
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원미상없음미상아님
김현미상미상미상미상가능·미상미상아님
김유은미상2024.08.26미상미상없음미상아님
박지영미상2024.06.10미상미상없음미상아님
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상아님
김성호미상2024.08.07미상미상없음미상아님
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상미상없음미상아님
김남희미상2024.09.25미상미상없음미상아님
윤하윤미상2024.12.30미상미상없음미상아님
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상아님
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상아님
박준형미상2024.10.11미상미상없음미상아님
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상아님
김은선미상2024.11.15미상미상없음미상아님
장경익미상2024.12.12미상미상없음미상아님
손도윤미상미상미상미상가능·미상미상아님
김태희미상2024.06.17미상미상없음미상아님
윤성대미상2024.12.03미상미상없음미상아님
김민서미상2024.08.29미상미상없음미상아님
박춘기미상2025.01.21미상미상없음미상아님
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상아님
장명수미상2024.05.28미상미상없음미상아님
⛔ 임차인 판정의 경계선 전입일이 없는 김현·손도윤은 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘대항력 없음’으로 배제할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 1003호 점유 여부와 임대차 원본을 먼저 확인해야 합니다.

③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘저가’ 판단은 보류

현재 최저매각가 80,850,000원은 감정가 165,000,000원49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 호실이나 비교 가능한 실거래 기준값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다.

특히 오피스텔은 감정가 자체보다 실제 거래가격과 임대수익, 점유 상태를 함께 봐야 가격 판단이 완성됩니다. 이 리포트에서는 실거래 기준값 없이 감정가 49%라는 사실만 가격 가점으로 사용하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 총 채권최고액 합계 10,080,000,000원 중 예상 배당은 78,994,700원이며, 채권 부족액은 10,001,005,300원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 80,850,000원)
현재 매각대금은 집행비용과 1번 근저당 배당에 소진되는 구조입니다.
회차별 미배당 채권액
실거래 비교값이 없어 가격 차트 대신 제공된 회차별 채권 부족액을 표시했습니다.

⑤ 유찰 시나리오

회차매각가채권 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%80,850,000원78,994,700원10,001,005,300원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%56,595,000원55,176,290원10,024,823,710원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%39,616,500원38,503,403원10,041,496,597원0원

회차가 내려갈수록 배당되지 못하는 채권액은 커지지만, 제공된 계산에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이 수치는 대항력 미상 점유자의 실제 권리가 확정되지 않은 상태의 계산이므로, 임차 확인 전에는 ‘낙찰가만 준비하면 끝’이라고 결론내리기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 용도. 건물 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 대상 사건의 용도도 오피스텔입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 명성오션이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기, 위생·급배수 및 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하며 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 대로1류와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 1003호 실제 점유자 확인. 점유 부분 미상 인원 가운데 누가 1003호와 관련되는지 현장과 원본 서류에서 특정해야 합니다.
  • 김현·손도윤 우선 확인. 두 사람은 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 전입일·점유 시작일·보증금·확정일자 확인이 핵심입니다.
  • 다른 호실 임차인 분리. 204호의 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우, 304호의 박근영 등 다른 호실로 특정된 인원을 1003호 임차인으로 합산하지 않아야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 건물 주차장 임차인이 있다는 비고가 있으므로 주차장 사용·임대관계가 1003호의 사용·관리와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
  • 공동담보 원본 대조. 제2024-130호·제2024-131호 공동담보목록과 1번 근저당권 이전 내용을 확인해야 합니다.
  • 가격 검증. 감정가 49%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
✅ 긍정 요소 말소기준권리가 명확하고, 말소기준 이후의 근저당·경매개시결정은 소멸 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⛔ 보수적으로 보는 이유 조사 명단이 많고 점유 부분이 특정되지 않은 인원이 다수이며, 전입일 미상 2명은 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 실거래 비교값도 없어 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 안전마진을 입증할 수 없습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 점유자다

이 물건은 등기만 놓고 보면 말소기준이 분명하고 현재 계산상 인수액도 0원입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기상 인수 0원과 실제 인수 위험 0원이 항상 같은 말은 아니라는 점입니다. 특히 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 다른 다수 인원 역시 점유 호실이 특정되지 않았습니다.

따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 1003호 실제 점유자와 임대차를 특정하고, 그 뒤에 실거래와 임대수익으로 80,850,000원의 가격 수준을 검증해야 합니다. 감정가의 49%라는 숫자는 매력적으로 보이지만 그 자체가 시세 할인율을 뜻하지는 않습니다. 등기 구조는 단순, 임차 확인은 미완, 가격 판단은 보류. 이것이 현재 단계의 결론입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 추정 정보를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 특히 점유 부분·전입일·보증금이 확인되지 않은 임차 관련 인원이 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역 및 현장 점유관계를 직접 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1003호 (충무동1가,명성오션)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고