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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 81,360,678원 ~ 92,431,738원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 54,194,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
77,420,000 7,742만 감정가 158,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
774만원
최저가의 10% · 7,742,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.58억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 최저가는 감정가의 49%이고 배당표상 인수는 0원. 다만 305호 실제 점유자와 전입일 미상 명의를 확인하기 전에는 권리위험이 완전히 닫히지 않습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 업무시설(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 핵심은 ‘점유관계 확인’ — 부산 명성오션 305호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 3층305호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 158,000,000원 · 최저매각가 77,420,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
💰 77,420,000원 📉 감정가 49% 👥 조사상 28명 ⚠️ 전입일 미상 2명
49
매력지수 C등급 · 감정가 49%까지 하락·배당표상 인수 0원이나 다수 점유기록과 전입일 미상 2명 때문에 원본 확인 전 보수적 접근
말소기준 이후 권리는 소멸하고 계산상 인수액은 0원이지만, 조사상 28명 중 김현·손도윤의 전입일이 미상이며 204호·304호·주차장 관련 기록이 섞여 305호 실제 점유관계 확인이 핵심이다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 77,420,000원까지 내려온 가격만 보고 안전하다고 단정하기는 어렵습니다. 현황조사에는 다수의 점유·임차관계 명의가 기재되어 있고, 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 더구나 204호·304호로 표시된 명의와 건물 주차장 임차인 비고도 있어, 본건 305호에 실제로 연결되는 점유관계를 원본에서 가려내는 것이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
158,000,000원
최저 77,420,000원 · 2회 유찰
실질취득
77,420,000원
매각가 + 예상 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
49% · 2회
감정가 대비 현재 회차

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 ‘명성오션’ 3층 305호로, 감정평가상 주거용 사용이 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 공유자는 김도형(334분의 320.8)과 제누리츠주식회사(334분의 13.2)입니다. 권리의 기준점은 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2024-130호에 걸린 권리이고, 그 뒤의 백태현 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 권리순위보다 점유자 특정이 더 까다롭습니다. 조사 명의 대부분은 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없다고 정리돼 있지만, 김현·손도윤은 전입일 자체가 미상입니다. 또 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기재되어 본건 305호와 호수가 다릅니다. 매각물건명세서 비고에는 건물 주차장에 임차인이 있다는 내용도 있어, 현황조사 명단 전체를 곧바로 305호 임차인으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 3층305호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매 신청채권8,529,561,039원
말소기준권리2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당 · 채권최고액 9,600,000,000원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 근저당 기준의 소멸형

2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.02.14. 신탁재산 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사의 공유관계가 형성됐습니다. 이후 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 설정되어 말소기준권리가 되었고, 같은 날 후순위 백태현 근저당이 설정됐습니다. 2025.01.21. 광안신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 2025.07.17.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.

✅ 등기상 기본 구조 말소기준 근저당과 그 이후 후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수를 모두 0원으로 계산하고 있습니다.
⚠️ 근저당권 이전 확인 경매개시 신청은 광안신용협동조합 명의이나 1번 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다. 입찰 전 최신 등기와 경매기록에서 채권자 승계관계를 대조할 필요가 있습니다.

② 임차·점유관계 — 305호에 누구의 권리가 붙는지가 핵심

조사상 점유·임차관계 명의는 28명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없습니다. 전입일이 확인된 명의들은 모두 2024.02.20. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일이 미상이므로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.

명의표시 부분전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환2024.07.232025.09.16없음미상없음
최광배2024.07.222025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03없음미상없음
김민수2024.07.22없음미상없음
김우경2024.08.29없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현미상가능·미상미상없음
김유은2024.08.26없음미상없음
박지영2024.06.10없음미상없음
강문정2024.05.162025.03.10없음미상없음
김성호2024.08.07없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19없음미상없음
김남희2024.09.25없음미상없음
윤하윤2024.12.30없음미상없음
남유성2024.07.292025.04.18없음미상없음
유하영2024.12.042025.03.11없음미상없음
박준형2024.10.11없음미상없음
서명철2024.12.102025.03.07없음미상없음
김은선2024.11.15없음미상없음
장경익2024.12.12없음미상없음
손도윤미상가능·미상미상없음
김태희2024.06.17없음미상없음
윤성대2024.12.03없음미상없음
김민서2024.08.29없음미상없음
박춘기2025.01.21없음미상없음
조현철2024.08.082025.04.03없음미상없음
장명수2024.05.28없음미상없음
⛔ 본건 305호와 조사 명단을 분리해서 봐야 한다 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 표시되어 있습니다. 이들의 보증금 10,000,000원과 5,000,000원을 본건 305호 인수금으로 합산하면 안 됩니다. 또한 주차장 임차인 비고가 있으므로, 표시 부분이 없는 명의 역시 실제 305호 점유자인지 확인한 뒤 권리분석에 반영해야 합니다.
⚠️ 김현·손도윤은 대항력 ‘가능·미상’ 두 명은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 현재 배당계산의 매수인 인수액 0원은 중요한 참고값이지만, 이 두 명의 실제 점유·전입·임대차 조건을 확인하기 전까지는 실질 인수위험까지 완전히 0원이라고 단정하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용1,793,560원
1. 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원75,626,440원
2. 을구 2번 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부0원

77,420,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,793,560원을 제외한 75,626,440원이 1번 근저당에 배당되고, 백태현 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 전체 채권 기준 미배당액은 10,004,373,560원입니다. 이 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.

배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당은 점유·임대차관계와 우선채권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

회차 시나리오매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%77,420,000원75,626,440원10,004,373,560원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%54,194,000원52,818,508원10,027,181,492원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%37,935,800원36,852,956원10,043,147,044원0원
매각대금 배분 (현재 77,420,000원)
현재 매각대금 대부분이 1번 근저당 배당에 사용되고 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 채권 미배당
실거래 비교 대신 현재·3회·4회 유찰 시의 미배당액을 비교했습니다. 각 시나리오의 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

④ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 158,000,000원이고 현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 오피스텔은 실제 임대수익·공실·호별 상태와 점유관계에 따라 가격차가 커질 수 있으므로, 이번 사건에서는 감정가 대비 할인율과 시장가치를 동일하게 취급하지 않는 것이 안전합니다.

⚠️ 가격의 장점은 ‘감정가 49%’, 시장가 대비 장점은 아직 미확인 2회 유찰로 최저가는 크게 내려왔지만 비교 가능한 실거래 근거 없이 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 현재 단계에서는 가격보다 305호의 실제 점유·임대차 관계를 먼저 확정한 뒤 응찰가를 검토하는 순서가 맞습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 본건 헤더 용도도 오피스텔로 표시돼 있습니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근으로, 주위에는 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기와 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로. 서측으로 충무대로에 접하고, 대지 관련 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 형태입니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 120m, 최고높이 170m가 표시돼 있습니다.
  • 토지. 공시지가 5,660,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·광대로한면입니다.
  • 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 305호 실제 점유자 특정. 조사 명의 28명을 그대로 본건 임차인으로 보지 말고 305호에 실제 점유·임차하는 명의를 구분해야 합니다.
  • 김현·손도윤 우선 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가합니다. 점유개시·전입·임대차계약·확정일자 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
  • 204호·304호 분리. 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우·박근영은 표시 호수가 본건 305호와 다릅니다. 이들의 보증금을 305호 인수액으로 합산하지 마십시오.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 있으므로 그 임대차가 본건 이용·관리관계에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 대조. 광안신용협동조합이 경매를 신청한 뒤 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 경매기록과 등기를 함께 확인해야 합니다.
  • 배당표 보정. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 우선채권 유무를 확인해야 합니다.
  • 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 명성오션 및 인근 오피스텔의 실제 거래·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리순위보다 ‘누가 305호를 점유하느냐’가 승부처

등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 77,420,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.

그러나 이 사건은 “49%니까 싸다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 시장 실거래 비교가 없는 데다 현황조사에 다수 명의가 등장하고, 일부는 204호·304호 또는 주차장과 연결돼 있으며, 김현·손도윤은 전입일조차 미상입니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 등기상 소멸구조는 양호하지만 점유 리스크는 아직 닫히지 않은 상태입니다. 305호의 실제 점유관계가 정리되고 미상 명의의 대항력 위험이 해소된 뒤에야 77,420,000원의 가격 매력을 제대로 평가할 수 있습니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각물건명세서·감정평가 및 배당 시뮬레이션에 기초한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항은 별도 확인이 필요하며, 점유자별 전입일·보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않은 경우 실제 권리관계가 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·경매기록 등 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 3층305호 (충무동1가,명성오션)

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