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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 82,905,501원 ~ 94,186,771원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 55,223,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
78,890,000 7,889만 감정가 161,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
788만원
최저가의 10% · 7,889,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.61억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 404호 임차권은 소멸하고 산정상 인수는 0원. 다만 복수 점유관계와 대항력 미상 2명을 확인하기 전에는 ‘반값 오피스텔’로 단순 평가하면 안 됩니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 업무시설(오피스텔)

최저가 49%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 수는 없다 — 명성오션 404호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 4층404호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 161,000,000원 · 최저매각가 78,890,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
🏷️ 감정가 49% 🔨 2회 유찰 🧾 산정상 인수 0원 ⚠️ 대항력 판정 미상 2명
46
매력지수 C등급 · 404호 명시 임차권은 후순위·소멸하고 산정상 인수는 0원이지만, 호실 미상 점유자와 대항력 판정 미상 2명의 확인이 핵심입니다.
최저가 78,890,000원은 감정가 49%까지 2회 유찰됐지만 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없고, 현황조사 관련자 28명 중 김현·손도윤은 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가하며 주차장 임차관계도 남아 있어 종합 C입니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 404호 전부를 대상으로 등기된 박지영의 임차권은 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다. 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에 다수의 점유·임차 관련자가 나타나고 그중 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
161,000,000원
/ 78,890,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득(산정)
78,890,000원
최저가 + 산정상 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 산정 기준 · 미상 점유 별도 확인
핵심지표
미상 2명
전입일 미상 · 대항력 판정 불가

부산지방법원 2025타경100426. 충무대로변 ‘명성오션’ 4층 404호 오피스텔입니다. 감정평가상 이 건물은 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 구조이고, 해당 오피스텔 구간은 주거용으로 사용 가능한 업무시설입니다. 등기상 공유자는 김도형(334분의 320.8)과 제누리츠주식회사(334분의 13.2)이며, 2024.02.20 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.

핵심은 두 갈래입니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 정리됩니다. 특히 404호 전부에 설정된 박지영의 주택임차권도 말소기준보다 늦습니다. 반면 현황조사에는 총 28명의 점유·임차 관련자가 확인되고, 일부는 204호·304호로 명시되어 있으며 다수는 호실이 특정되지 않았습니다. 매각물건명세서에도 본건 건물 주차장에 임차인이 있다고 기재되어 있어, 실제 404호 및 공용·주차 부분과의 점유 관계를 입찰 전에 분리 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 4층404호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상15층 · 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·도시가스보일러 난방
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매개시 채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸 구조

말소기준은 2024.02.20 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당도 후순위로 매각 소멸 대상입니다. 2025.01.21 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후이고, 2025.07.17에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 근저당의 양도로서 최초 기준일 2024.02.20 자체를 뒤로 밀지 않습니다.

✅ 404호 박지영 임차권의 결론 임대차계약일 2024.05.12, 점유개시일 2024.05.12, 주민등록일 2024.06.10, 확정일 2024.06.17, 보증금 5,000,000원입니다. 모두 말소기준인 2024.02.20보다 뒤이므로 대항력은 없고, 2025.09.09 등기된 404호 전부의 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유 분석 — 404호와 건물 내 다른 점유관계를 구분해야 한다

현황조사 및 문건에는 28명의 관련자가 나타납니다. 그중 404호를 명시한 임차권자는 박지영 1명이며, 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 표시됩니다. 나머지 다수는 호실 특정이 없고, 매각물건명세서에는 건물 주차장 임차인도 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 28명 전부를 404호 임차인으로 합산해서도 안 되고, 반대로 전부 무관하다고 배제해서도 안 됩니다.

성명점유부분전입일보증금 / 차임배당요구권리판정
고수환호실 미상2024.07.23 보증금 미상2025.09.16 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
최광배호실 미상2024.07.22 보증금 미상2025.12.08 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
손봉근204호2024.07.23 10,000,000원 / 500,000원미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
김민수호실 미상2024.07.22 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
김우경호실 미상2024.08.29 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
박근영304호2024.04.24 5,000,000원 / 470,000원미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
김현호실 미상미상 보증금 미상미상 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음
김유은호실 미상2024.08.26 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
강문정호실 미상2024.05.16 보증금 미상2025.03.10 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
김성호호실 미상2024.08.07 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG호실 미상2024.07.19 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
김남희호실 미상2024.09.25 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
윤하윤호실 미상2024.12.30 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
남유성호실 미상2024.07.29 보증금 미상2025.04.18 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
유하영호실 미상2024.12.04 보증금 미상2025.03.11 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
박준형호실 미상2024.10.11 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
서명철호실 미상2024.12.10 보증금 미상2025.03.07 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
김은선호실 미상2024.11.15 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
장경익호실 미상2024.12.12 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
손도윤호실 미상미상 보증금 미상미상 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음
김태희호실 미상2024.06.17 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
윤성대호실 미상2024.12.03 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
김민서호실 미상2024.08.29 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
박춘기호실 미상2025.01.21 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
조현철호실 미상2024.08.08 보증금 미상2025.04.03 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
장명수호실 미상2024.05.28 보증금 미상미상 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
박지영404호 전부
주거(임차권등기)
2024.06.10
확정일 2024.06.17
5,000,000원2025.09.09 대항력 없음우선변제 미상승계 없음
⚠️ ‘산정상 인수 0원’과 ‘점유 확인 필요’는 동시에 성립한다 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 김현·손도윤은 전입일이 특정되지 않아 대항력 有라고 단정할 수도, 無라고 단정할 수도 없습니다. 또한 두 사람을 포함한 호실 미상 관련자가 404호인지, 주차장 또는 다른 부분의 점유자인지도 입찰 전 확인해야 합니다. 따라서 실질취득액은 현재 산정상 78,890,000원이지만, 미상 점유관계 확인 전까지 이를 무조건적인 확정 총비용으로 받아들이는 것은 보수적이지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말

현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가 161,000,000원의 49% 수준이고 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 55,223,000원, 4회 유찰 시 38,656,100원으로 제시돼 있습니다.

그러나 이 사건에서 가격 판단의 기준을 감정가 할인율 하나로 잡아서는 안 됩니다. 현재 78,890,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론은 내리지 않습니다. 오피스텔의 실제 매매가격·최근 거래 흐름과 직접 대조되지 않은 상태에서 “감정가의 절반이니 싸다”는 논리는 권리분석과 가격분석을 혼동하는 것입니다. 2회 유찰이라는 사실 자체도 시장이 기존 회차에서 가격 또는 위험을 받아들이지 않았다는 점을 함께 보여줍니다.

⛔ 감정가 할인율만 보고 가격 가점 금지 최저가 78,890,000원은 감정가 대비 크게 내려왔지만, 실질취득 산정액도 현재 78,890,000원입니다. 이 금액을 최근 거래가격과 비교하지 않은 채 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용해당 없음1,820,020원
1. 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원77,069,980원
2. 을구 2번 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부해당 없음0원

채권최고액 기준 총 채권액은 10,080,000,000원, 채권자 예상배당은 77,069,980원, 미배당액은 10,002,930,020원입니다. 광안신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 산정표의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 78,890,000원)
집행비용 1,820,020원과 광안신용협동조합 배당 77,069,980원으로 매각대금이 소진됩니다.
회차별 미배당액
현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 채권 미배당액이 10,002,930,020원 → 10,026,171,014원 → 10,042,439,710원으로 증가합니다.

⑤ 회차별 시나리오

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% 78,890,000원 77,069,980원 10,002,930,020원 0원
3회 유찰 시 · 감정가 34% 55,223,000원 53,828,986원 10,026,171,014원 0원
4회 유찰 시 · 감정가 24% 38,656,100원 37,560,290원 10,042,439,710원 0원

모든 시나리오에서 산정상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 확인된 권리만 놓고 보면 낙찰가가 곧 실질취득액입니다. 다만 가격이 내려갈수록 선순위 근저당 채권자의 미배당액은 커지며, 신청채권 8,529,561,039원도 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

  • 입지. 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 용도. 일반상업지역·방화지구이며, 해당 오피스텔 구간은 주거용으로 사용 가능한 업무시설입니다. 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
  • 토지. 공시지가 5,660,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 광대로 한 면에 접합니다.
  • 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 404호 실제 점유자 확인. 박지영 임차권 외에 호실 미상으로 조사된 관련자들이 404호 내부를 실제 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 전입일이 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 말소기준일 2024.02.20 전후의 실제 전입·점유 시점을 원본 서류로 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서에 본건 건물 주차장 임차인이 기재돼 있으므로, 주차설비 점유·사용관계와 낙찰 후 이용 영향을 확인해야 합니다.
  • 박지영 보증금 배당 확인. 보증금은 5,000,000원이고 대항력은 없지만 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 배당 산정에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
  • 공동담보 확인. 광안신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2024-130호가 존재하므로 공동담보 전체의 경매·배당 진행을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
  • 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 78,890,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단하지 마세요.
  • 2회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 오피스텔의 점유관계·주차·수익성·환금성 등이 응찰을 막은 요인인지 현장 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
✅ 확인된 권리만 보면 2024.02.20 근저당이 말소기준이고, 404호에 명시적으로 등기된 박지영 임차권은 후순위라 매각 소멸합니다. 현재 배당 산정에서도 매수인 인수는 0원입니다.
⛔ 이 물건을 ‘권리 깨끗한 반값 오피스텔’로 단순화하면 안 되는 이유 현황조사 관련자가 28명이고, 호실이 명시되지 않은 사람이 다수이며, 김현·손도윤은 전입일조차 특정되지 않았습니다. 여기에 주차장 임차인 기재도 있습니다. 즉 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 실제 점유·명도 범위가 단순하다는 결론은 별개의 문제입니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유 범위다

이 사건의 확정적인 출발점은 분명합니다. 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이고, 404호 박지영 임차권은 그보다 늦어 대항력이 없으며 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이라 확인된 권리만 놓고 보면 실질취득액은 현재 최저가 78,890,000원입니다.

하지만 이 물건의 난도는 등기보다 점유관계에서 올라갑니다. 조사 관련자 28명 중 일부는 204호·304호로 별도 표시되고, 상당수는 호실이 특정되지 않았으며, 두 사람은 대항력 판정 자체가 미상입니다. 주차장 임차인 기재도 있습니다. 따라서 먼저 404호와 무관한 사람을 걸러내고, 404호 또는 공용·주차 부분과 연결되는 점유자만 정확히 특정해야 합니다. 동시에 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서도 안 됩니다. 권리 인수는 산정상 0원, 점유 확인은 보류, 가격 평가는 보수적. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.

본 리포트는 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 점유자별 실제 점유 호실과 전입·점유 시점은 입찰 전 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다. 감정가 대비 유찰률은 실제 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

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부산광역시 서구 충무대로 262, 4층404호 (충무동1가,명성오션)

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