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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 90,988,443원 ~ 103,546,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 60,711,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
86,730,000 8,673만 감정가 177,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
867만원
최저가의 10% · 8,673,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.77억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 최저가는 86,730,000원으로 감정가의 49%이고 배당 시뮬레이션상 인수 0원. 다만 임차인 28명 중 2명은 대항력 판정 불가라 점유·보증금 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 업무시설(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 임차인 확인이 핵심 — 부산 명성오션 1502호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1502호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 177,000,000원 · 최저매각가 86,730,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
49
매력지수 C등급 · 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 임차인 28명 중 2명은 대항력 판정 불가 — 점유관계 확인이 우선
현재 배당 시뮬레이션상 인수 0원이나 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상으로 대항력 판정이 불가하고, 다수 점유자의 부위·보증금도 미상이라 확인 전 보수적 접근이 필요한 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
핵심지표 📉 감정가 49% 👥 임차인 목록 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명 💰 인수 0원
한 줄 평 현재 최저가는 감정가 177,000,000원의 49%인 86,730,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현황조사에 기재된 임차인·점유자 28명 가운데 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가하고, 보증금 미상인 사람이 다수입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “49%까지 떨어졌다”는 숫자보다 1502호와 각 점유자의 실제 점유관계·대항력·보증금 확인이 우선입니다.
감정가 / 최저가
177,000,000원
최저가 86,730,000원 · 2회 유찰
실질취득
86,730,000원
현재 배당 시뮬레이션 · 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
49%
현재 회차 감정가 대비

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 15층 1502호로, 감정 이용상태상 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 공유자는 김도형 (334분의 320.8)과 제누리츠주식회사(334분의 13.2)입니다. 권리의 기준점은 2024.02.20 광안신용협동조합의 근저당권이고 채권최고액은 9,600,000,000원입니다. 같은 날 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당도 설정됐으며, 2025.01.21 광안신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다.

현재 회차는 2회 유찰 뒤 86,730,000원입니다. 다만 이 숫자만으로 시세 대비 저가 여부를 판단할 수는 없습니다. 특히 현황조사상 임차인 목록이 많고 일부는 점유 부위가 특정되지 않았으며, 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다. 가격보다 먼저 실제 점유 범위를 좁혀야 하는 사건입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1502호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)
소유자김도형 (334분의 320.8) · 제누리츠주식회사 (334분의 13.2)
감정가 / 최저가177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰)
채권자 / 청구액광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
등기 발급부산지방법원 등기국 · 2026.07.24

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20

말소기준권리는 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 뒤인 2025.01.21이고, 등기 자료상 해당 근저당권과 후순위 백태현 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 1번 근저당권은 이후 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

⚠️ 근저당권 이전 확인 등기에는 2025.07.17 제1순위 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있는 반면, 제공된 예상배당표는 광안신용협동조합을 제1순위 근저당권자로 표시합니다. 실제 배당채권자와 채권액은 최신 배당 관련 서류와 근저당권 이전 내용을 함께 대조할 필요가 있습니다.

임차인·점유 관계 — 28명 중 2명은 대항력 판정 불가

현황조사 등에 나타난 임차인·점유자 목록은 28명입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 사람들은 모두 말소기준일인 2024.02.20보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않은 사람이 많아 최종 매각물건명세서 대조가 필요합니다.

성명점유 부위전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상아님
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상아님
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원미상없음미상아님
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상없음미상아님
김민수미상2024.07.22미상미상없음미상아님
김우경미상2024.08.29미상미상없음미상아님
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원미상없음미상아님
김현미상미상미상미상가능·미상미상아님
김유은미상2024.08.26미상미상없음미상아님
박지영미상2024.06.10미상미상없음미상아님
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상아님
김성호미상2024.08.07미상미상없음미상아님
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상미상없음미상아님
김남희미상2024.09.25미상미상없음미상아님
윤하윤미상2024.12.30미상미상없음미상아님
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상아님
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상아님
박준형미상2024.10.11미상미상없음미상아님
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상아님
김은선미상2024.11.15미상미상없음미상아님
장경익미상2024.12.12미상미상없음미상아님
손도윤미상미상미상미상가능·미상미상아님
김태희미상2024.06.17미상미상없음미상아님
윤성대미상2024.12.03미상미상없음미상아님
김민서미상2024.08.29미상미상없음미상아님
박춘기미상2025.01.21미상미상없음미상아님
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상아님
장명수미상2024.05.28미상미상없음미상아님
⛔ 인수 0원을 ‘확정’으로 읽으면 안 되는 이유 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 김현·손도윤은 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가능하고 보증금도 확인되지 않았습니다. 또한 다수 점유자의 점유 부위가 특정되지 않았고, 매각물건명세서에는 건물 주차장 임차인 비고가 있습니다. 따라서 1502호와 실제 연결되는 점유자가 누구인지, 미상 점유자의 전입·보증금·확정일자가 무엇인지 확인하기 전에는 인수위험이 완전히 해소됐다고 단정하기 어렵습니다.

② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다

감정가는 177,000,000원이고 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 60,710,999원, 4회 유찰 시 42,497,699원으로 제시돼 있습니다.

회차매각가채권자 미배당매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)86,730,000원9,995,231,140원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)60,710,999원10,020,781,799원0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)42,497,699원10,038,667,260원0원

다만 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 현재 자료만으로는 최근 실거래와의 직접 비교를 하지 않으므로, 86,730,000원이 시세보다 싸다는 표현이나 가격 가점은 하지 않습니다. 이 사건에서 49%는 어디까지나 감정가 대비 현재 회차 비율입니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,961,140원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원84,768,860원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 집행비용 1,961,140원과 제1순위 근저당권 배당 84,768,860원으로 매각대금 86,730,000원이 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 9,995,231,140원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 86,730,000원)
현재 회차 배당 시뮬레이션 기준입니다.
회차별 채권자 미배당
실거래 가격 대신 제공된 회차별 미배당액을 비교합니다.
✅ 확인된 권리 부분 2024.02.20 말소기준 이후 전입일이 확인되는 임차인들은 모두 대항력 없음으로 분류돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 남아 있는 핵심 변수 김현·손도윤의 전입일·보증금이 확인되지 않았고, 다른 점유자들도 보증금 미상인 경우가 많습니다. 손봉근과 주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 점유 부위가 표시돼 있으나 다른 다수는 부위가 특정되지 않았습니다. 1502호에 실제로 연결되는 점유관계를 먼저 확정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근으로, 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 명성오션의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 평가돼 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기와 도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하며 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가 5,660,000원/㎡, 토지면적 201.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
  • 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 실제 전입일·점유개시·보증금·확정일자를 최신 매각물건명세서와 원본 서류로 대조해야 합니다.
  • 1502호 점유관계 특정. 현황조사 목록에는 204호·304호가 명시된 임차인도 있고 다수는 점유 부위가 특정되지 않습니다. 1502호의 실제 점유자가 누구인지 분리 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고에 본건 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 점유 범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 대조. 2025.07.17 제1순위 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기와 예상배당표의 채권자 표시를 최신 서류로 대조해야 합니다.
  • 가격 판단 분리. 현재 86,730,000원은 감정가의 49%이지만, 이를 곧바로 시세 대비 49% 수준이라고 해석하지 않아야 합니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 임차관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 점유관계다

이 물건은 감정가 177,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 86,730,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 기준점도 2024.02.20 근저당으로 명확하고, 전입일이 확인된 임차인들은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

하지만 이 사건을 단순한 인수 0원 물건으로 끝내기는 어렵습니다. 현황조사 목록에 임차인·점유자가 28명 나타나고, 그중 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 보증금 미상도 다수이며, 점유 부위가 특정되지 않은 사람도 많습니다. 주차장 임차인 비고까지 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 점유·임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 현재 숫자보다 중요한 승부처는 1502호에 실제로 연결되는 임차인을 정확히 가려내는 것입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·현황조사·매각물건명세서 비고·배당 시뮬레이션·감정요항 정보를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 점유관계, 보증금, 확정일자 및 최신 권리변동에 따라 인수와 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서 등 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 15층1502호 (충무동1가,명성오션)

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