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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 83,935,383원 ~ 95,356,793원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 55,909,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
79,870,000 7,987만 감정가 163,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
798만원
최저가의 10% · 7,987,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.63억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 79,870,000원·배당표상 인수 0원. 다만 감정가 49%만 보고 접근하기보다 전입일 미상 2명과 201호 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 점유 미상 2명이 남았다 — 부산 명성오션 201호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 2층201호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 163,000,000원 · 최저매각가 79,870,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
46
매력지수 C등급 · 감정가 49%·배당표상 인수 0원이지만 전입일·보증금 미상 점유자 2명과 주차장 임차관계 확인이 필요한 물건
2회 유찰로 최저가가 79,870,000원까지 낮아졌어도 시세 우위를 확인할 근거가 없고, 점유·임차 관련 28명 중 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
💰 79,870,000원 최저가 📉 감정가 49% 👥 점유·임차 관련 28명 ❓ 전입일 미상 2명
한 줄 평 감정가 163,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 79,870,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사상 점유·임차 관련 내역이 28명이고, 그중 김현·손도윤 2명은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가의 49%’라는 숫자만 보고 권리까지 깨끗하다고 단정해서는 안 됩니다.
감정가
163,000,000원
명성오션 2층 201호
최저가 / 실질취득
79,870,000원
배당표상 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
시뮬레이션 산정 · 미상 점유 확인 필요
핵심지표
미상 2명
전입일·보증금 확인 전 대항력 확정 금지

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 ‘명성오션’ 2층 201호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 출발은 2024년 1월 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기였고, 2024년 2월 14일 신탁재산의 귀속으로 김도형 334분의 320.8, 제누리츠주식회사 334분의 13.2 공유 형태가 됐습니다. 이어 2024년 2월 20일 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권과 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 중 광안신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.

2025년 1월 21일 광안신용협동조합을 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐고, 경매 청구액은 8,529,561,039원입니다. 이후 2025년 7월 17일 말소기준 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 9,600,000,000원이라는 채권최고액을 이 201호 하나의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 2층201호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류오피스텔 · 2층 201호
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매개시 채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기상 기준은 2024.02.20 근저당

말소기준은 2024년 2월 20일 접수된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당 480,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 광안신용협동조합 근저당은 2025년 7월 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준이 되는 근저당 자체의 설정일은 2024년 2월 20일입니다.

✅ 등기권리 관점 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 산정됐습니다. 선순위 근저당과 후순위 근저당의 미배당액을 매수인이 승계하는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
⚠️ 등기만 보고 끝내면 안 되는 이유 현황조사에는 다수의 점유·임차 관련자가 확인되고, 매각물건명세서 비고에도 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재돼 있습니다. 특히 전입일이 확인되지 않는 점유자가 있어, 등기상 인수 0원과 실제 점유관계 확인은 별개의 문제입니다.

② 점유·임차 분석 — 26명은 후순위, 2명은 대항력 미상

현황조사와 문건접수 내역에는 점유·임차 관련자 28명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증기관 신고를 합산할 사안은 아닙니다. 이 가운데 전입일이 확인된 26명은 모두 말소기준일 2024.02.20 이후 전입으로 정리돼 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.

또한 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 표시돼 대상 물건인 201호와 다른 호실로 기재돼 있습니다. 나머지는 호실 표시가 없어 이 자료만으로 201호 점유자인지 단정할 수 없습니다. 따라서 입찰 전에는 201호에 실제로 누가 점유하고 있는지 별도로 대조해야 합니다.

점유·임차 관련자표시 부분전입일보증금 / 월세 대항력우선변제승계
고수환2024.07.23미상없음미상없음
최광배2024.07.22미상없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음
김민수2024.07.22미상없음미상없음
김우경2024.08.29미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현미상미상가능·미상미상없음
김유은2024.08.26미상없음미상없음
박지영2024.06.10미상없음미상없음
강문정2024.05.16미상없음미상없음
김성호2024.08.07미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상없음미상없음
김남희2024.09.25미상없음미상없음
윤하윤2024.12.30미상없음미상없음
남유성2024.07.29미상없음미상없음
유하영2024.12.04미상없음미상없음
박준형2024.10.11미상없음미상없음
서명철2024.12.10미상없음미상없음
김은선2024.11.15미상없음미상없음
장경익2024.12.12미상없음미상없음
손도윤미상미상가능·미상미상없음
김태희2024.06.17미상없음미상없음
윤성대2024.12.03미상없음미상없음
김민서2024.08.29미상없음미상없음
박춘기2025.01.21미상없음미상없음
조현철2024.08.08미상없음미상없음
장명수2024.05.28미상없음미상없음

고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철은 배당요구 접수 내역이 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하지 않았습니다. 전입일이 말소기준 이후인 경우에도 보증금 등 요건에 따라 최우선변제 문제가 별도로 생길 수 있으므로 보증금 미상자는 원문 대조가 필요합니다.

⛔ 가장 중요한 확인 대상: 김현·손도윤 두 사람은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有로 단정할 수도, 대항력 없음으로 제거할 수도 없습니다. 이들이 실제 201호 점유자인지, 전입 시점이 2024.02.20보다 앞서는지, 보증금이 얼마인지를 확인해야 배당표상 인수 0원을 실제 입찰 판단으로 확정할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)-1,837,660원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,032,340원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

채권최고액 합계 10,080,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 현재 최저가에서는 채권자 배당 78,032,340원, 미배당 10,001,967,660원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 79,870,000원)
회차별 채권 미배당
현재 2회 유찰부터 4회 유찰 시나리오까지 최저가가 내려갈수록 채권 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액 자체는 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
⚠️ 감정가 49%를 ‘시세보다 싸다’로 읽으면 안 됩니다 현재 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 실거래 비교 근거는 제시되지 않습니다. 따라서 79,870,000원이 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 현재 판단의 중심은 할인율보다 201호의 실제 점유관계와 미상 점유자 확인입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 각종 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 있어 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 용도. 감정 이용상태상 오피스텔 구간은 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층입니다.
  • 설비. 공동설비로 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기 등이 있고, 오피스텔 구간에는 위생·급배수 및 도시가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
  • 도로·토지. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다. 토지는 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 201호 실제 점유자 특정. 28명의 현황조사 내역 중 204호·304호로 표시된 사람도 섞여 있습니다. 호실 표시가 없는 점유자가 실제 201호와 관계있는지 현황조사 원문과 대조해야 합니다.
  • 김현·손도윤 우선 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 두 사람을 확인하지 않고 ‘인수 0원’을 확정값처럼 사용하면 안 됩니다.
  • 보증금 미상자 확인. 전입일이 후순위여도 소액임차인 최우선변제 여부는 보증금 등 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 본건 건물 주차장 임차인이 있다고 명시돼 있으므로, 임대차 범위와 201호 매수에 미치는 영향을 원문에서 확인해야 합니다.
  • 공동담보 구조 확인. 광안신용협동조합 9,600,000,000원 및 백태현 480,000,000원 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 배당표의 거액 미배당을 이 호실 단독 채무로 해석하지 마세요.
  • 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 주변 거래가격과 201호의 상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계다

이 사건의 등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 79,870,000원에서 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 163,000,000원의 49%까지 내려왔다는 숫자도 눈에 띕니다.

하지만 결론을 ‘싸고 깨끗한 물건’으로 내릴 수는 없습니다. 현황조사상 점유·임차 관련자가 28명이고, 일부는 다른 호실로 표시돼 있으며, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 주차장 임차인도 별도로 기재돼 있습니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 실제 입찰 판단은 점유 확인 후. 이 물건의 핵심은 201호 점유자를 정확히 특정하고 미상 2명의 권리를 걷어낸 뒤에야 비로소 가격을 판단할 수 있다는 점입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 제공된 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당은 채권최고액 기준의 계산이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 점유자의 전입일·보증금·호실 관계가 확인되지 않은 경우 실제 대항력 및 인수 여부가 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서 등 원본 서류를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 2층201호 (충무동1가,명성오션)

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