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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 90,988,443원 ~ 103,546,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 60,711,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
86,730,000 8,673만 감정가 177,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
867만원
최저가의 10% · 8,673,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.77억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 49%까지 유찰됐지만 배당모형상 인수 0원과 별개로 대항력 판정 미상 점유자 2명의 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 점유 리스크 확인이 먼저 — 부산 명성오션 702호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 7층702호 (충무동1가,명성오션)
감정가 177,000,000원 · 최저매각가 86,730,000원(2회 유찰·감정가 49%) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매(광안신용협동조합)
🏷️ 감정가 49% 💰 86,730,000원 👥 점유기록 28명 ❓ 대항력 미상 2명
48
매력지수 C등급 · 감정가 49%·배당모형상 인수 0원이나 점유기록 28명 중 대항력 판정 미상 2명이 남아 확인 우선
현재 최저가 86,730,000원과 배당모형상 인수 0원은 긍정적이지만 2회 유찰된 오피스텔이고, 임차인·점유자 28명 중 김현·손도윤은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%86,730,000원까지 내려왔고 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 조사상 임차인·점유자 기록이 28명이고, 그중 김현·손도윤 2명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 “49%까지 유찰됐으니 싸다”보다 702호 실제 점유관계와 미상 점유자의 권리 확인이 먼저입니다.
감정가 / 최저가
177,000,000원
/ 86,730,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
배당모형상 실질취득
86,730,000원
최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
대항력 미상 2명 별도 확인
핵심지표
28명 / 2명
점유기록 / 대항력 가능·미상

부산지방법원 2025타경100426. 자갈치역 남서측 인근의 명성오션 7층 702호로, 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 177,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 9,600,000,000원입니다. 같은 날 후순위 백태현 근저당권 480,000,000원이 설정됐으며, 이후 경매개시결정과 김은선의 주택임차권등기가 이어졌습니다.

권리 순서만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 702호 전부에 대해 임차권등기를 마친 김은선은 임대차계약일 2024.11.14., 주민등록·점유개시·확정일자 2024.11.15., 보증금 20,000,000원으로 모두 말소기준일인 2024.02.20.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 조사상 다른 점유자 가운데 전입일 자체가 확인되지 않는 2명이 있어 전체 명도·인수 위험을 완전히 0으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 7층702호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설 · 지하1층·지상15층 건물 중 7층
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매개시 채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
토지일반상업지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 · 공시지가 5,660,000원/㎡

① 권리 흐름 — 기준권리는 2024.02.20. 근저당

말소기준은 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권입니다. 2025.07.17. 이 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준권리의 설정일 자체는 2024.02.20.입니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당권과 2025.01.21. 경매개시결정, 2025.11.24. 김은선 임차권등기는 모두 기준권리 이후입니다.

✅ 등기 권리 관점 김은선 임차권등기는 보증금 20,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자 2024.11.15.로 말소기준보다 늦습니다. 등기된 이 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

② 임차인·점유 분석 — 26명은 대항력 없음, 2명은 판정 미상

조사상 임차인·점유자 기록은 총 28명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 기록은 없으며, 전입일이 확인된 26명은 모두 말소기준일 2024.02.20. 이후에 전입해 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

임차인·점유자호실 / 범위전입일보증금 · 차임배당요구권리판정
고수환미상2024.07.23 미상2025.09.16 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
최광배미상2024.07.22 미상2025.12.08 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
손봉근204호2024.07.23 10,000,000원 · 월 500,000원해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김민수미상2024.07.22 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김우경미상2024.08.29 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
박근영304호2024.04.24 5,000,000원 · 월 470,000원해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김현미상미상 미상해당 없음 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음
김유은미상2024.08.26 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
박지영미상2024.06.10 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
강문정미상2024.05.16 미상2025.03.10 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김성호미상2024.08.07 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김남희미상2024.09.25 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
윤하윤미상2024.12.30 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
남유성미상2024.07.29 미상2025.04.18 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
유하영미상2024.12.04 미상2025.03.11 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
박준형미상2024.10.11 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
서명철미상2024.12.10 미상2025.03.07 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
장경익미상2024.12.12 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
손도윤미상미상 미상해당 없음 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음
김태희미상2024.06.17 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
윤성대미상2024.12.03 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김민서미상2024.08.29 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
박춘기미상2025.01.21 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
조현철미상2024.08.08 미상2025.04.03 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
장명수미상2024.05.28 미상해당 없음 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
김은선702호 전부2024.11.15 20,000,000원 · 월 390,000원2025.11.24 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음

김은선은 확정일자 2024.11.15.가 있으나 말소기준 근저당 2024.02.20.보다 후순위입니다. 다른 점유자들은 확정일자 또는 보증금이 확인되지 않는 경우가 다수이므로 우선변제 여부를 단정하지 않았습니다.

⚠️ 702호와 건물 전체 점유관계를 구분해야 한다 호실이 명확히 702호 전부로 적힌 임차권자는 김은선입니다. 반면 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 표시되어 있고, 다수 점유자는 호실이 특정되지 않았습니다. 또 매각물건명세서에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재되어 있습니다. 실제 입찰 전에는 702호 점유와 다른 호실·주차장 점유를 분리해 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,961,140원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원84,768,860원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가에서는 집행비용 1,961,140원을 제외한 84,768,860원이 1순위 근저당에 배당되고, 2순위 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 전체 근저당 채권최고액 10,080,000,000원 대비 미배당액은 9,995,231,140원입니다.

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 1번 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 권리 귀속도 함께 확인해야 합니다.

④ 회차별 구조 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% 86,730,000원 84,768,860원 9,995,231,140원 0원
3회 유찰 시 · 감정가 34% 60,710,999원 59,218,201원 10,020,781,799원 0원
4회 유찰 시 · 감정가 24% 42,497,699원 41,332,740원 10,038,667,260원 0원
매각대금 배분 (현재 최저가 86,730,000원)
회차별 미배당
현재 회차 9,995,231,140원 → 3회 유찰 시 10,020,781,799원 → 4회 유찰 시 10,038,667,260원.
✅ 배당모형 관점 현재 회차와 3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 현재 회차 기준 배당모형상 실질취득액은 최저매각가와 같은 86,730,000원입니다.
⛔ ‘감정가 49% = 싸다’로 연결하면 안 된다 2회 유찰로 최저가가 86,730,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 아닙니다. 특히 점유기록 28명 중 2명의 대항력 판정이 남아 있으므로 가격보다 점유 범위·전입일·보증금 확인이 우선입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 용도. 명성오션은 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조 건물이며, 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용할 수 있는 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 설비. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·위생 및 급배수설비·도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있으며 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 도로·토지. 서측으로 충무대로에 접하며 토지는 일반상업지역·방화지구 등에 해당합니다. 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형입니다.
  • 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
  • 환금성. 현재 이미 2회 유찰된 오피스텔이므로 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 수요와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 확인. 두 점유자는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 702호 실제 점유 여부와 전입일을 우선 확인해야 합니다.
  • 호실 분리. 조사기록에는 204호·304호 점유자가 별도로 존재하고 다수는 호실이 특정되지 않았습니다. 702호와 직접 관계되는 점유자를 분리 확인하세요.
  • 김은선 임차권. 702호 전부, 보증금 20,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자 2024.11.15.로 말소기준 2024.02.20. 이후입니다.
  • 주차장 점유. 건물 주차장에 임차인이 있다는 기재가 있으므로 주차장 사용·점유관계가 702호 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
  • 근저당권 이전. 말소기준이 된 1번 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 배당요구·채권자 지위를 최신 등기와 대조하세요.
  • 배당 외 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
  • 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가하지 말고, 오피스텔의 실제 거래가격·임대수요를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 ‘누가 702호를 점유하는가’

이 사건은 표면적으로는 감정가 177,000,000원에서 최저가 86,730,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기된 702호 임차권자 김은선 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.

그러나 조사상 임차인·점유자 기록이 28명에 이르고, 김현·손도윤 2명은 전입일 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 게다가 204호·304호로 명확히 적힌 점유자와 호실이 특정되지 않은 점유자가 함께 존재하고 건물 주차장에도 임차인이 있다는 기재가 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원 모형 = 현장 리스크도 0원”으로 볼 수 없는 사건입니다.

감정가 대비 49%라는 숫자 역시 곧바로 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 미상 점유관계와 실제 702호 점유를 확인해야 비로소 입찰가격을 논할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유관계 확인입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 추정 내용을 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 특히 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부를 확정할 수 없으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 및 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 7층702호 (충무동1가,명성오션)

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