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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 82,905,501원 ~ 94,186,771원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 55,223,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
78,890,000 7,889만 감정가 161,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
788만원
최저가의 10% · 7,889,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.61억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔고 등기상 후순위 권리는 소멸합니다. 다만 점유·임차 관련 28건 중 김현·손도윤은 대항력 가능·미상이라 505호 관련성과 보증금 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, 미상 점유자 확인이 먼저 — 부산 명성오션 505호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 5층505호 (충무동1가,명성오션)
감정가 161,000,000원 · 최저매각가 78,890,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매(광안신용협동조합)
49
매력지수 C등급 · 감정가 49%까지 내려왔지만 배당모형 인수 0원과 별개로 전입일·보증금 미상 점유자 2명의 대항력 확인이 선행돼야 하는 오피스텔
2회 유찰로 최저가가 78,890,000원까지 낮아졌고 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 건물 주차장 임차인 기재도 있어 점유관계 확인 전에는 인수 0원을 확정하기 어려워 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
핵심지표 · 🔻 49% · 🔁 2회 유찰 · 👥 점유·임차 관련 28건 · ⚠️ 대항력 미상 2명 감정가 161,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 78,890,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 점유·임차 관련 신고가 다수이고, 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만 이를 곧바로 확정 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
161,000,000원
78,890,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
배당모형 실질취득
78,890,000원
매각가 + 모형상 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
미상 2명
김현 · 손도윤 대항력 판정 필요

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로의 명성오션 5층 505호 오피스텔입니다. 감정평가상 명성오션의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이고, 본 건물은 지하1층·지상15층 철근콘크리트 구조입니다. 현재 소유관계는 김도형 지분 334분의 320.8, 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2로 기재돼 있습니다.

가격만 보면 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “반값 오피스텔”로 볼 물건이 아닙니다. 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합 채권최고액 9,600,000,000원 근저당이 말소기준이고, 뒤의 백태현 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 후순위 권리가 아니라 점유관계의 정확한 특정입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 5층505호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·도시가스보일러 난방설비
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
말소기준2024.02.20. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 9,600,000,000원

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14. 김도형과 제누리츠주식회사에 신탁재산이 귀속됐습니다. 그 뒤 2024.02.20. 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당과 백태현의 480,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 말소기준은 같은 날 접수번호 25602의 광안신용협동조합 근저당입니다.

광안신용협동조합이 2025.01.21. 임의경매를 개시했고, 을구 1번 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 1번 근저당권의 이전으로, 새로운 선순위 권리가 별도로 생긴 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 광안신용협동조합 명칭과 채권최고액을 기준으로 계산돼 있습니다.

✅ 등기부 관점 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 등기상 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
⚠️ 하지만 점유관계는 별도 등기상 인수 0원과 임차인 위험 0원은 같은 말이 아닙니다. 현황조사상 점유·임차 관련 신고가 28건이고, 그중 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 이 두 명은 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 26건은 후순위, 2명은 판정 보류

확인된 전입일이 있는 26건은 모두 말소기준일인 2024.02.20. 이후 전입으로 정리돼 대항력 없음으로 표시돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 또한 명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인 있음이라고 기재돼 있습니다.

현황조사 내역에는 204호·304호처럼 다른 호수가 명시된 점유자와 점유부분이 특정되지 않은 신고가 함께 포함돼 있습니다. 따라서 아래 신고 전체를 505호 임차인으로 일괄 간주하지 말고, 505호와의 실제 점유 연결관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 최종 대조해야 합니다.

이름점유부분 / 용도전입보증금 / 월세 배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16대항력 없음미상승계 없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08대항력 없음미상승계 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원미상대항력 없음미상승계 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상대항력 없음미상승계 없음
김민수미상2024.07.22미상미상대항력 없음미상승계 없음
김우경미상2024.08.29미상미상대항력 없음미상승계 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원미상대항력 없음미상승계 없음
김현미상미상미상미상대항력 가능·미상미상승계 없음
김유은미상2024.08.26미상미상대항력 없음미상승계 없음
박지영미상2024.06.10미상미상대항력 없음미상승계 없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10대항력 없음미상승계 없음
김성호미상2024.08.07미상미상대항력 없음미상승계 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상미상대항력 없음미상승계 없음
김남희미상2024.09.25미상미상대항력 없음미상승계 없음
윤하윤주거2024.12.30미상미상대항력 없음미상승계 없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18대항력 없음미상승계 없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11대항력 없음미상승계 없음
박준형미상2024.10.11미상미상대항력 없음미상승계 없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07대항력 없음미상승계 없음
김은선미상2024.11.15미상미상대항력 없음미상승계 없음
장경익미상2024.12.12미상미상대항력 없음미상승계 없음
손도윤미상미상미상미상대항력 가능·미상미상승계 없음
김태희미상2024.06.17미상미상대항력 없음미상승계 없음
윤성대미상2024.12.03미상미상대항력 없음미상승계 없음
김민서미상2024.08.29미상미상대항력 없음미상승계 없음
박춘기미상2025.01.21미상미상대항력 없음미상승계 없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03대항력 없음미상승계 없음
장명수미상2024.05.28미상미상대항력 없음미상승계 없음
⛔ 인수액 0원을 확정값으로 읽으면 안 되는 이유 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 현재 계산에 반영된 권리관계를 기준으로 한 값입니다. 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상이고 505호 점유 여부도 최종 특정이 필요하므로, 이 부분이 확인되기 전에는 실질 인수위험이 완전히 제거됐다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다

현재 회차는 감정가 161,000,000원 대비 78,890,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 유찰 시 제공된 시나리오는 55,223,000원, 그다음은 38,656,100원입니다. 그러나 이 숫자는 감정가 대비 경매 최저가의 하락을 나타낼 뿐, 곧바로 시장가 대비 할인폭을 뜻하지는 않습니다. 따라서 “감정가 절반이니 시세보다 싸다”는 판단은 금물입니다.

회차최저가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)78,890,000원77,069,980원10,002,930,020원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)55,223,000원53,828,986원10,026,171,014원0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)38,656,100원37,560,290원10,042,439,710원0원

위 미배당액은 근저당권자 등 채권자 측의 미회수 채권입니다. 배당표상 매수인에게 같은 금액이 승계된다는 뜻이 아니며, 각 회차의 매수인 인수 계산값은 0원입니다. 다만 미상 점유자 위험은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정)-1,820,020원
2. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원77,069,980원
3. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

채권최고액 합계 10,080,000,000원 중 현재 회차 예상 배당은 77,069,980원이며, 미배당은 10,002,930,020원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 78,890,000원)
집행비용 1,820,020원, 을구 1번 근저당 배당 77,069,980원, 후순위·소유자 잔여 0원.
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커집니다. 이는 채권자 측 손실이며 매수인 인수액과는 별개입니다.
⚠️ 공동담보 규모와 매수인 부담은 구분 을구 1번 광안신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2024-130호, 을구 2번 백태현 근저당은 공동담보목록 제2024-131호로 기재돼 있습니다. 큰 채권최고액과 배당 부족 자체만으로 매수인이 미배당액을 떠안는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근으로, 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 명성오션의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수 및 도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다. 명세서에는 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡, 토지면적은 201.1㎡, 토지이용상황은 주상용입니다.
  • 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 505호 점유자 특정. 현황조사상 204호·304호 및 점유부분 미상 신고가 함께 있으므로, 실제 505호 점유자가 누구인지 먼저 특정해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 두 명은 전입일과 보증금이 미상입니다. 말소기준 전 점유 여부와 보증금이 확인돼야 대항력 및 인수위험을 판단할 수 있습니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고의 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이 505호 사용·명도·주차권에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 을구 1번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부상 권리자 및 배당관계를 대조해야 합니다.
  • 49% 할인 착시 경계. 78,890,000원은 감정가 대비 49%라는 뜻이지 시세 대비 49%라는 뜻이 아닙니다. 감정가 하락률만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
  • 배당표의 0원 인수 해석. 현재 배당 계산상 인수는 0원이지만 미상 점유자의 대항력 여부가 최종 확인되기 전까지 법률상 인수 가능성을 별도로 열어둬야 합니다.

맺으며 — “반값보다 먼저 봐야 할 것은 점유자다”

이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 두 번 유찰돼 최저가는 78,890,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

하지만 권리분석의 결론을 “인수 0원·반값 오피스텔”에서 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 점유·임차 관련 신고가 28건 있고, 대부분은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 건물 주차장 임차인 기재까지 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 소멸은 명확하지만 실제 점유관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.

가격은 크게 내려왔고, 권리는 대체로 후순위입니다. 그러나 미상 점유자 2명의 505호 관련성과 대항력 여부를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다. 현 단계 평가는 가격보다 점유 검증이 우선인 C등급입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정 및 배당 시뮬레이션 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표의 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 점유부분이 특정되지 않은 신고 및 전입일·보증금 미상 점유자는 추가 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 관련 원본 서류를 직접 확인해야 합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 5층505호 (충무동1가,명성오션)

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