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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 81,360,678원 ~ 92,431,738원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 54,194,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
77,420,000 7,742만 감정가 158,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
774만원
최저가의 10% · 7,742,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.58억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 77,420,000원. 304호 박근영은 말소기준 이후 전입해 대항력 없고 현재 계산상 인수 0원이나, 호수 미상 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

2회 유찰·감정가 49%, 304호 임차인은 후순위 — 부산 명성오션

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 3층304호 (충무동1가,명성오션)
감정가 158,000,000원 · 최저매각가 77,420,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
49
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0원·304호 박근영은 후순위지만, 호수 미상 점유와 전입일 미상 인원이 있어 점유 확인이 필요한 2회 유찰 오피스텔
말소기준 2024.02.20. 이후 304호 박근영이 2024.04.24. 전입해 대항력 없고 현재 회차 매수인 인수도 0원. 다만 2회 유찰된 오피스텔이며 김현·손도윤은 전입일 미상, 건물 주차장 임차인도 기재돼 있어 점유·가격 검증 필요.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 감정가 49% 💰 인수 0원 📉 2회 유찰 🏠 304호
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고, 304호에 명시된 박근영의 전입일은 2024.04.24.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 77,420,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 현황조사 명단에는 호수 미상 점유자가 다수 포함되고 김현·손도윤은 전입신고일도 미상이라, 304호 실제 점유관계의 최종 대조가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
158,000,000원
77,420,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
77,420,000원
현재 회차 · 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
예상배당 시나리오 기준
304호 임차인
박근영
보증금 5,000,000원 · 월 470,000원 · 대항력 없음

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 3층 304호 오피스텔입니다. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층입니다. 현재 소유관계는 김도형이 334분의 320.8, 제누리츠주식회사가 334분의 13.2를 보유하는 공유 구조입니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합의 근저당권입니다.

이 사건에서 눈에 띄는 9,600,000,000원의 채권최고액은 공동담보목록 제2024-130호가 붙은 근저당입니다. 같은 날 백태현 명의 480,000,000원 근저당도 공동담보목록 제2024-131호로 설정됐습니다. 따라서 거액의 채권최고액 자체를 304호 한 호실의 독립 채무액처럼 해석해서는 안 됩니다. 현재 회차 77,420,000원 가정 배당에서는 집행비용을 뺀 75,626,440원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 백태현 근저당에는 배당이 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 3층304호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 명성오션
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구금액8,529,561,039원
말소기준2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 정리

갑구 1번 우리자산신탁주식회사 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.02.14. 김도형·제누리츠주식회사 앞으로 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이어 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 설정돼 말소기준이 되고, 같은 날 백태현 근저당이 뒤따릅니다. 2025.01.21. 임의경매개시결정도 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

✅ 등기상 매수인 인수 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 광안신용협동조합 근저당과 백태현 근저당은 매각대금에서 배당 여부가 갈릴 뿐 매수인에게 채무가 승계되는 구조로 계산되지 않았습니다.

② 임차인·점유 — 304호 박근영은 대항력 없음, 호수 미상 명단은 확인 필요

304호에 직접 연결된 임차인은 박근영입니다. 주거 사용, 전입일 2024.04.24., 보증금 5,000,000원, 월 470,000원이며 말소기준 2024.02.20.보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현황조사에는 204호 임차인과 호수 미상 점유자들도 함께 기재되어 있습니다. 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 이들이 실제 304호 점유와 관련되는지는 매각물건명세서와 현장 점유 확인을 통해 구분해야 합니다.

성명점유부분전입일보증금 / 월세대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상없음미상없음
박근영304호 · 주거2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현미상미상미상가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상없음미상없음
손도윤미상미상미상가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상없음미상없음
⚠️ 점유관계에서 남는 확인사항 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인 있음이라고 기재돼 있습니다. 304호에 명시된 박근영은 후순위 전입이지만, 호수 미상 점유자와 주차장 임차관계가 실제 명도에 미치는 영향은 현장과 원본 서류를 기준으로 구분해야 합니다.

③ 가격·유찰 구조 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다

감정가는 158,000,000원이고 현재 최저매각가는 77,420,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 54,194,000원, 다시 유찰되면 37,935,800원입니다. 다만 현재 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 회차입니다. 따라서 49%라는 할인율만으로 실거래 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

회차매각가채권 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%77,420,000원75,626,440원10,004,373,560원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%54,194,000원52,818,508원10,027,181,492원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%37,935,800원36,852,956원10,043,147,044원0원

신청채권 8,529,561,039원은 현재 회차에서 전액 만족되지 않습니다. 현재 가정에서는 75,626,440원만 선순위 근저당에 배당되고, 전체 채권액 10,080,000,000원에 대한 미배당이 10,004,373,560원 남습니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측의 회수 부족분이며 매수인이 인수하는 금액과는 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,793,560원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원75,626,440원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 예상배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 77,420,000원)
회차별 채권 미배당
현재 회차 10,004,373,560원 → 3회 유찰 10,027,181,492원 → 4회 유찰 10,043,147,044원. 미배당 증가와 매수인 인수는 별개입니다.
✅ 권리 관점 304호에 명시된 박근영은 말소기준 이후 전입한 임차인으로 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수금액은 0원입니다. 등기상 선순위 근저당보다 앞서 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
⛔ 확인 없이 49%만 보고 들어가면 안 되는 이유 이 물건의 핵심 위험은 거액 공동담보 근저당 자체가 아니라 점유관계와 가격 검증입니다. 호수 미상 점유자가 많고 김현·손도윤은 전입일 자체가 미상입니다. 또한 건물 주차장 임차인도 기재돼 있습니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세 대비 할인이라고 결론내리지 말고, 304호 현장 점유와 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근으로, 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 용도. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층으로, 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기와 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 도로. 서측으로 광대로인 충무대로에 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접하고, 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 304호 점유 재확인. 박근영의 304호 점유와 현재 실제 거주 여부를 매각물건명세서·현황조사·현장 방문으로 대조하세요.
  • 미상 점유자 구분. 김현·손도윤은 전입신고일 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 호수 미상 명단 중 304호와 실제 관련 있는 사람이 있는지 확인이 필요합니다.
  • 주차장 임차관계. 매각물건명세서 비고의 건물 주차장 임차인과 304호 소유·사용관계의 연결 여부를 확인하세요.
  • 공동담보 구조. 9,600,000,000원·480,000,000원 근저당은 공동담보목록이 붙어 있으므로 개별 호실 채무액과 동일하게 보지 마세요.
  • 가격 검증. 감정가 158,000,000원에서 77,420,000원까지 내려왔지만 감정가 대비 49%만으로 시세 할인 여부를 판단하지 마세요.
  • 배당과 인수 구분. 현재 회차의 10,004,373,560원 미배당은 채권자의 미회수액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 계산상 인수는 0원입니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 현장 점유를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 승부처는 점유 확인과 가격”

이 사건은 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 77,420,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이며, 304호에 명시된 박근영은 2024.04.24. 전입해 대항력이 없습니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다.

다만 권리가 단순하다고 해서 곧바로 안전한 입찰이라는 뜻은 아닙니다. 현황조사에는 호수 미상 점유자가 다수 있고 김현·손도윤은 전입일도 미상이며, 건물 주차장 임차인도 별도로 기재돼 있습니다. 또 감정가 대비 49%라는 숫자는 실거래 시세와의 비교 없이 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 304호 직접 임차인은 후순위지만 점유관계와 가격은 입찰 전 반드시 재검증해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 예상배당 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 공동담보 채권의 실제 회수·배당은 다른 담보물의 진행 결과에 따라 달라질 수 있으며, 점유관계 역시 현장 상황과 원본 서류를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 3층304호 (충무동1가,명성오션)

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