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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 84,819,735원 ~ 96,526,815원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 56,595,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
80,850,000 8,085만 감정가 165,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
808만원
최저가의 10% · 8,085,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.65억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 49%까지 내려왔지만 1403호 실제 점유자와 전입일 미상 2명의 대항력 확인이 선행돼야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘점유관계 확인’이 먼저다 — 명성오션 1403호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1403호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 1.65억 · 최저매각가 8,085만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
🏷️ 감정가 49% 📉 2회 유찰 👥 점유 조사 28명 ⚠️ 대항력 미상 2명
48
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 권리는 정리형이나 점유 조사 28명 중 전입일 미상 2명이 남아 인수 0원을 확정하기 어려움
전입일 확인 26명은 2024.02.20 말소기준 이후라 대항력 없지만 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상이고 1403호 점유자 특정도 필요해, 감정가 49% 할인만으로 가점을 주기 어려워 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 80,850,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고, 전입일이 확인되는 조사 대상자는 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 다만 김현·손도윤 2명은 전입일과 보증금이 미상이고, 일부 조사자는 204호·304호로 특정되어 있어 대상 1403호의 실제 점유관계를 원본과 대조하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
80,850,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득(계산상)
80,850,000원
최저가 + 산정 인수 0원
매수인 인수
0원*
대항력 미상 2명 확인 전 확정 불가
핵심지표
28명 / 2명
점유 조사 / 대항력 판정 미상

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 14층 1403호 오피스텔입니다. 감정평가상 이 건물의 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층입니다. 현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다.

가격만 보면 절반 아래까지 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 판단할 물건이 아닙니다. 등기상 선순위 구조는 비교적 명확한 반면 현황조사에는 다수 점유자가 등장하고, 그중 2명은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 또한 조사된 인원 중 일부는 204호·304호로 명시되어 있어 1403호와 직접 관련된 점유자가 누구인지를 먼저 가려내야 합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1403호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 14층1403호
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20.

등기상 핵심은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 붙어 있습니다. 같은 날 백태현 명의 480,000,000원 근저당도 설정됐으며, 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 대상입니다. 2025.01.21. 광안신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 2025.07.17.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

✅ 등기 권리만 보면 말소기준 근저당과 그 이후의 근저당·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 공동담보 채권최고액이 매각대금보다 훨씬 크더라도 채권자의 미배당액이 자동으로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.

② 점유·임차 조사 — 28명 중 2명은 대항력 판정 미상

현황조사 등에 등장하는 조사 대상자는 총 28명입니다. 전입일이 확인되는 26명은 모두 2024.02.20. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 반면 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 두 사람 모두 보증금도 미상이라 실제 인수금액 역시 계산할 수 없습니다.

성명특정전입일보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계
고수환미특정2024.07.23미상2025.09.16대항력 없음미상승계 아님
최광배미특정2024.07.22미상2025.12.08대항력 없음미상승계 아님
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원미상대항력 없음미상승계 아님
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상대항력 없음미상승계 아님
김민수미특정2024.07.22미상미상대항력 없음미상승계 아님
김우경미특정2024.08.29미상미상대항력 없음미상승계 아님
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원미상대항력 없음미상승계 아님
김현미특정미상미상미상대항력 미상미상승계 아님
김유은미특정2024.08.26미상미상대항력 없음미상승계 아님
박지영미특정2024.06.10미상미상대항력 없음미상승계 아님
강문정미특정2024.05.16미상2025.03.10대항력 없음미상승계 아님
김성호미특정2024.08.07미상미상대항력 없음미상승계 아님
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미특정2024.07.19미상미상대항력 없음미상승계 아님
김남희미특정2024.09.25미상미상대항력 없음미상승계 아님
윤하윤미특정2024.12.30미상미상대항력 없음미상승계 아님
남유성미특정2024.07.29미상2025.04.18대항력 없음미상승계 아님
유하영미특정2024.12.04미상2025.03.11대항력 없음미상승계 아님
박준형미특정2024.10.11미상미상대항력 없음미상승계 아님
서명철미특정2024.12.10미상2025.03.07대항력 없음미상승계 아님
김은선미특정2024.11.15미상미상대항력 없음미상승계 아님
장경익미특정2024.12.12미상미상대항력 없음미상승계 아님
손도윤미특정미상미상미상대항력 미상미상승계 아님
김태희미특정2024.06.17미상미상대항력 없음미상승계 아님
윤성대미특정2024.12.03미상미상대항력 없음미상승계 아님
김민서미특정2024.08.29미상미상대항력 없음미상승계 아님
박춘기미특정2025.01.21미상미상대항력 없음미상승계 아님
조현철미특정2024.08.08미상2025.04.03대항력 없음미상승계 아님
장명수미특정2024.05.28미상미상대항력 없음미상승계 아님
⚠️ 이 사건에서 가장 중요한 점유 체크 조사 대상 중 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 특정되어 있습니다. 대상 물건은 1403호이므로, 나머지 미특정 인원까지 포함해 실제 1403호 점유자가 누구인지 반드시 대조해야 합니다. 매각물건명세서 비고에도 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재되어 있어 건물 전체 점유관계와 대상 호실의 점유관계를 분리해 확인해야 합니다.
⛔ 인수 0원은 아직 ‘확정값’이 아니다 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 김현·손도윤은 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상이고 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 이 2명이 1403호의 실제 점유자이고 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 경우에는 별도 인수 문제가 생길 수 있으므로, 현재 단계에서 인수액을 단정할 수 없습니다.

③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

현재 최저가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 56,595,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 39,616,500원(감정가 24%) 시나리오가 제시됩니다. 다만 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실과 실제 시장가 대비 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 최근 거래가와 비교하지 않은 채 “반값이라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

⚠️ 가격 가점은 보류 현 회차가 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 입찰가격은 자갈치역 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가격과 해당 호실의 상태·점유관계를 함께 확인한 뒤 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,855,300원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원78,994,700원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

공동담보 근저당의 채권최고액 기준 계산입니다. 현 회차 채권자 총 미배당은 10,001,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

회차매각가채권자 배당미배당계산상 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 49%80,850,000원78,994,700원10,001,005,300원0원
3회 유찰 · 34%56,595,000원55,176,290원10,024,823,710원0원
4회 유찰 · 24%39,616,500원38,503,403원10,041,496,597원0원
매각대금 배분 (현재 8,085만원)
집행비용 1,855,300원, 1순위 근저당 배당 78,994,700원으로 매각대금이 소진됩니다.
회차별 채권 미배당
공동담보 채권최고액 기준 미배당액입니다. 미배당 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 명성오션 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다. 다만 건물 주차장 임차인이 별도로 조사되어 점유관계 확인이 필요합니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 대로1류와 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 1403호 실제 점유자 특정. 조사 대상 28명 가운데 204호·304호로 명시된 인원을 분리하고, 미특정 인원 중 실제 1403호 점유자를 확인해야 합니다.
  • 김현·손도윤 선순위 여부 확인. 두 사람은 전입일이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금·점유개시일·주민등록 전입관계를 확인해야 합니다.
  • 배당요구와 우선변제 별도 확인. 배당요구를 한 사람이 존재하지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
  • 감정가 49% 착시 경계. 80,850,000원이라는 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 최근 오피스텔 거래가격과 직접 비교해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서에 건물 주차장 임차인이 기재되어 있으므로 매각대상과의 관계 및 이용·명도 영향을 확인해야 합니다.
  • 공동담보 구조 확인. 9,600,000,000원과 480,000,000원의 근저당이 공동담보로 설정되어 있어 채권액 자체보다 해당 호실의 실제 배당·말소관계를 중심으로 판단해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·배당요구 문건을 대조한 뒤 입찰가를 확정해야 합니다.

맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 미상 점유자 2명

이 사건은 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰되어 80,850,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2024.02.20. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 또 전입일이 확인된 26명은 모두 말소기준 이후라 대항력도 없습니다.

하지만 김현·손도윤 2명은 다릅니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없고, 조사 대상자 자체도 204호·304호 및 호수 미특정 인원이 섞여 있습니다. 따라서 배당표의 계산상 인수액 0원을 그대로 믿고 입찰해서는 안 됩니다. 먼저 1403호의 실제 점유자와 두 미상 점유자의 선순위 여부를 확정해야 합니다.

또한 현재 가격이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 메리트가 있다고 평가할 수도 없습니다. 권리는 대체로 정리형이지만 점유는 미확정, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 물건의 핵심은 할인율보다 점유관계를 먼저 닫는 것입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 달라질 수 있으며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 원본 서류와 현장 확인을 통해 별도 검증해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 14층1403호 (충무동1가,명성오션)

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