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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 82,905,501원 ~ 94,186,771원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 55,223,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
78,890,000 7,889만 감정가 161,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
788만원
최저가의 10% · 7,889,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.61억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 배당모형상 인수 0원. 다만 점유·임차 기록 28명 중 김현·손도윤은 대항력 가능·미상이고, 일부 기록은 204호·304호로 표시돼 본건 405호와의 실제 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

49%까지 내려왔지만, 점유관계 확인이 먼저 — 부산 명성오션 405호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 4층405호 (충무동1가,명성오션)
감정가 161,000,000원 · 최저매각가 78,890,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매(광안신용협동조합)
🏷️ 감정가 대비 49% 🔨 2회 유찰 🛡️ 배당모형 인수 0원 ⚠️ 대항력 가능·미상 2명
46
매력지수 C등급 · 등기상 소멸형·배당모형 인수 0원이지만 점유기록 28명 중 2명은 대항력 가능·미상이고, 감정가 49%만으로 시세 메리트를 판단하기 어렵다
말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 배당모형상 인수는 0원이나, 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이며 다수 점유기록의 405호 관련성 확인이 필요하다. 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔어도 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 161,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 78,890,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준인 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사 등에 28명의 점유·임차 관련 기록이 있고, 이 가운데 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 일부 기록은 204호·304호로 명시되어 있어 본건 405호와의 실제 점유관계를 먼저 가려야 합니다.
감정가
161,000,000원
오피스텔
현재 최저가
78,890,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
미상 2명
대항력 가능·미상

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 4층 405호 오피스텔입니다. 감정평가상 명성오션은 지하1층·지상15층 철근콘크리트 구조이고, 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 평가됐습니다. 본건은 2024.02.14 신탁재산 귀속으로 김도형이 334분의 320.8, 제누리츠주식회사가 334분의 13.2를 공유하게 된 뒤, 2024.02.20 광안신용협동조합 명의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당과 백태현 명의 480,000,000원 근저당이 설정됐습니다.

경매의 말소기준은 같은 날 접수된 을구 1번 광안신용협동조합 근저당입니다. 이후 2025.01.21 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.07.17에는 1번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이 이전은 기존 1번 근저당의 순위를 승계하는 구조이며, 배당자료는 을구 1번 근저당을 광안신용협동조합 명의로 계산하고 있습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 4층405호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층·지상15층 · 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기·도시가스보일러 난방
소유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰·감정가 49%)
신청채권자 / 청구광안신용협동조합 / 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 확인형

말소기준은 2024.02.20 접수된 광안신용협동조합 채권최고액 9,600,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 백태현 근저당 480,000,000원과 2025.01.21 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 을구 1번 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준일 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다.

✅ 등기상 인수 구조 현재 매각가 78,890,000원을 가정한 배당모형에서 매수인 인수액은 0원입니다. 3회 유찰 시 55,223,000원, 4회 유찰 시 38,656,100원 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⚠️ 그러나 점유관계는 별도 확인 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 총 28명의 점유·임차 관련 기록이 확인됩니다. 이 가운데 26명은 전입신고가 말소기준일 2024.02.20 이후라 대항력이 없지만, 김현·손도윤 2명은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다.

임차·점유 조사 — 대항력 없음 26명, 가능·미상 2명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 여러 기록의 점유부분이 특정되지 않았고, 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기재돼 있어 본건 405호와 직접 관련된 점유자인지 구분이 필요합니다.

성명점유부분전입보증금 / 월세대항력우선변제승계배당요구
고수환확인 필요2024.07.23보증금 미상없음미상없음2025.09.16
최광배확인 필요2024.07.22보증금 미상없음미상없음2025.12.08
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음확인 필요
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03보증금 미상없음미상없음확인 필요
김민수확인 필요2024.07.22보증금 미상없음미상없음확인 필요
김우경확인 필요2024.08.29보증금 미상없음미상없음확인 필요
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음확인 필요
김현확인 필요미상보증금 미상가능·미상미상없음확인 필요
김유은확인 필요2024.08.26보증금 미상없음미상없음확인 필요
박지영확인 필요2024.06.10보증금 미상없음미상없음확인 필요
강문정확인 필요 · 주거2024.05.16보증금 미상없음미상없음2025.03.10
김성호확인 필요2024.08.07보증금 미상없음미상없음확인 필요
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG확인 필요2024.07.19보증금 미상없음미상없음확인 필요
김남희확인 필요2024.09.25보증금 미상없음미상없음확인 필요
윤하윤확인 필요2024.12.30보증금 미상없음미상없음확인 필요
남유성확인 필요2024.07.29보증금 미상없음미상없음2025.04.18
유하영확인 필요2024.12.04보증금 미상없음미상없음2025.03.11
박준형확인 필요2024.10.11보증금 미상없음미상없음확인 필요
서명철확인 필요2024.12.10보증금 미상없음미상없음2025.03.07
김은선확인 필요2024.11.15보증금 미상없음미상없음확인 필요
장경익확인 필요2024.12.12보증금 미상없음미상없음확인 필요
손도윤확인 필요미상보증금 미상가능·미상미상없음확인 필요
김태희확인 필요2024.06.17보증금 미상없음미상없음확인 필요
윤성대확인 필요2024.12.03보증금 미상없음미상없음확인 필요
김민서확인 필요2024.08.29보증금 미상없음미상없음확인 필요
박춘기확인 필요2025.01.21보증금 미상없음미상없음확인 필요
조현철확인 필요2024.08.08보증금 미상없음미상없음2025.04.03
장명수확인 필요2024.05.28보증금 미상없음미상없음확인 필요
⛔ 김현·손도윤은 ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 된다 두 사람은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두고, 본건 405호의 실제 점유자인지와 전입·보증금·확정일자 관계를 확인하기 전까지 배당모형의 인수 0원을 확정적인 실질취득액으로 보지 않는 것이 안전합니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 49%’는 아니다

감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 78,890,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 현재 자료에서 감정가와 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, “49%니까 시세보다 싸다”라고 결론내릴 근거는 없습니다.

시나리오상 한 차례 더 유찰되면 최저가는 55,223,000원(감정가 34%), 네 차례 유찰 시에는 38,656,100원(감정가 24%)으로 내려갑니다. 그러나 회차가 내려갈수록 싸 보이는 효과와 별개로, 실제 가격 메리트 판단은 오피스텔의 거래가격·임대조건과 함께 봐야 하며, 현 단계에서는 최저가 절대액만을 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

⚠️ 두 번 유찰된 이유를 가격 할인으로만 해석하지 말 것 본건은 오피스텔이고 현황조사상 다수의 점유 기록이 존재합니다. 특히 일부 기록은 204호·304호, 일부는 점유부분이 특정되지 않았고, 주차장 임차인 기재도 있습니다. 두 차례 유찰이라는 사실은 현재 최저가를 낮췄지만, 그 자체가 권리·명도·환금성 리스크를 해소했다는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,820,020원
1. 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원77,069,980원
2. 을구 2번 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 배당모형상 채권 총액 10,080,000,000원 중 77,069,980원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 10,002,930,020원입니다. 미배당 채권이 크더라도 이는 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 78,890,000원)
집행비용 1,820,020원 차감 후 을구 1번 근저당에 77,069,980원이 배당됩니다.
회차별 채권 미배당
최저가가 내려갈수록 채권 미배당은 커지지만, 세 시나리오의 배당모형상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
✅ 권리 관점 등기상 말소기준 이후의 근저당·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이고, 현재·3회 유찰·4회 유찰 배당 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 등기 권리 자체는 비교적 명확합니다.
⛔ 실제 승부처는 점유 확인 본건은 임차·점유 기록이 많고, 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 “배당모형상 인수 0원 = 아무 점유 리스크도 없음”으로 단순화하면 안 됩니다. 특히 405호와 직접 관련된 사람을 분리하고 미상 2명의 대항력 여부를 확정하는 것이 입찰 전 핵심입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 이용. 명성오션 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 5필지 일단의 토지는 대체로 평탄하고 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 201.1㎡, 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 405호 실제 점유자 특정. 조사 기록 중 일부는 204호·304호로 명시돼 있습니다. 점유부분이 특정되지 않은 사람 중 누가 실제 405호와 관련되는지 우선 확인해야 합니다.
  • 김현·손도윤 확인. 두 사람은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 말소기준 2024.02.20 전후 전입 여부를 확인해야 합니다.
  • 보증금·확정일자 확인. 대부분의 조사 대상은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 없는 점유자라도 명도와 배당관계 확인에는 실제 임대차 조건이 중요합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 본건 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로, 해당 임차관계가 본건 매각 및 이용에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준인 을구 1번 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각기일 기준 최신 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
  • 가격은 시세와 별도 검증. 최저가 78,890,000원은 감정가의 49%지만 그 자체가 시세 대비 할인율은 아닙니다. 감정가 비율만으로 ‘싸다’고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
  • 배당표 예외 확인. 현재 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 405호의 사람이다

이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 161,000,000원이 두 차례 유찰돼 78,890,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심 리스크는 감정가 할인율이 아니라 점유관계의 불확실성입니다. 조사 기록 28명 중 26명은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 김현·손도윤 2명은 전입일이 확인되지 않습니다. 게다가 204호·304호 등 다른 호실이 명시된 기록과 점유부분 미상의 기록, 주차장 임차인 기재가 함께 섞여 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기권리는 소멸형·배당모형 인수 0원, 그러나 405호 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 가격 역시 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당모형에 반영되지 않았습니다. 점유관계가 특정되지 않은 조사 대상과 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 점유자가 존재하므로 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 4층405호 (충무동1가,명성오션)

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