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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 98,699,328원 ~ 112,322,112원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 65,856,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
94,080,000 9,408만 감정가 192,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
940만원
최저가의 10% · 9,408,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.92억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰돼 94,080,000원까지 내려왔지만, 김현·손도윤의 대항력 가능·미상 여부 확인이 입찰 전 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만, 미상 임차인 확인이 먼저 — 부산 명성오션 1201호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 12층1201호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 192,000,000원 · 최저매각가 94,080,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 오피스텔
49
매력지수 C등급 · 2회 유찰·감정가 49%이나 전입일·보증금 미상 임차인 2명이 남아 추가 권리확인 필수
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수 0원이지만, 실제 임차인 28명 중 김현·손도윤은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고 실거래 시세 자료도 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 최저가는 94,080,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 조사된 실제 임차인 28명 가운데 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 사건은 ‘49% 할인’보다 미상 임차인의 1201호 관련성·전입일·보증금 확인이 먼저입니다.
감정가 / 최저가
192,000,000원
최저 94,080,000원 · 2회 유찰
현재 최저가 비율
49%
감정가 대비 현재 회차
배당상 매수인 인수
0원
현재 배당 시뮬레이션 기준
핵심 확인사항
미상 2명
대항력 가능·미상

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 12층 1201호 오피스텔입니다. 감정가는 192,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가의 49%입니다. 말소기준은 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 9,600,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 백태현의 근저당권 480,000,000원이 설정됐고, 경매개시결정은 2025.01.21.입니다.

등기권리만 보면 말소기준권리와 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 임차관계는 별도로 봐야 합니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 28명 가운데 대부분은 2024.02.20. 이후 전입으로 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 이 두 사람은 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 12층1201호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유자김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구금액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20. 근저당

2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14. 신탁재산 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사가 공유자가 됐습니다. 이후 2024.02.20. 광안신용협동조합의 근저당권이 설정돼 말소기준이 됐습니다. 해당 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

✅ 등기상 권리 구조 말소기준인 광안신용협동조합 근저당과 그 뒤의 백태현 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
⚠️ 등기상 0원과 임차인 확인은 별개 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 두 사람의 전입일이 말소기준인 2024.02.20.보다 빠른지, 실제 1201호 점유·임차와 연결되는지, 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 ‘최종 인수 0원’으로 단정하면 안 됩니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 28명, 대항력 미상 2명

보증기관 승계·대위 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 확인된 28명 중 전입일이 확인된 26명은 모두 말소기준권리 2024.02.20. 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 또한 여러 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 매각물건명세서 비고에는 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다.

임차인점유부분전입일보증금 / 월세대항력우선변제승계
고수환-2024.07.23미상없음미상없음
최광배-2024.07.22미상없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음
김민수-2024.07.22미상없음미상없음
김우경-2024.08.29미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현-미상미상가능·미상미상없음
김유은-2024.08.26미상없음미상없음
박지영-2024.06.10미상없음미상없음
강문정-2024.05.16미상없음미상없음
김성호-2024.08.07미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG-2024.07.19미상없음미상없음
김남희-2024.09.25미상없음미상없음
윤하윤-2024.12.30미상없음미상없음
남유성-2024.07.29미상없음미상없음
유하영-2024.12.04미상없음미상없음
박준형-2024.10.11미상없음미상없음
서명철-2024.12.10미상없음미상없음
김은선-2024.11.15미상없음미상없음
장경익-2024.12.12미상없음미상없음
손도윤-미상미상가능·미상미상없음
김태희-2024.06.17미상없음미상없음
윤성대-2024.12.03미상없음미상없음
김민서-2024.08.29미상없음미상없음
박춘기-2025.01.21미상없음미상없음
조현철-2024.08.08미상없음미상없음
장명수-2024.05.28미상없음미상없음
⛔ 임차인 표에서 가장 중요한 두 줄 김현·손도윤은 전입일이 확인되지 않습니다. 보증금도 미상이므로 단순히 ‘임차인 명단에 있으나 금액이 없다’고 넘길 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 1201호와의 관계를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,093,440원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원91,986,560원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차의 총 채권액은 10,080,000,000원, 근저당권자 배당액은 91,986,560원이며 미배당액은 9,988,013,440원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 94,080,000원)
현재 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다.
회차별 미배당액
실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 실거래와 비교할 수 없습니다. 막대는 각 회차 시나리오의 미배당액입니다.

④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 채권 미배당은 커진다

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%94,080,000원91,986,560원9,988,013,440원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%65,855,999원64,270,591원10,015,729,409원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%46,099,199원44,869,413원10,035,130,587원0원

감정가 대비 최저가 비율만 보면 현재 49%, 다음 시나리오는 34%, 그 다음은 24%입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없으므로 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 가격 판단은 별도의 실제 거래자료 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 명성오션 내 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하며 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 일부 토지는 대로1류에 접합니다.
  • 토지. 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 · 토지면적 201.1㎡ · 공시지가 5,660,000원/㎡입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤부터 확인. 전입신고일·보증금이 모두 미상입니다. 말소기준 2024.02.20. 이전 전입인지와 1201호 점유관계를 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 매각물건명세서 비고에는 건물 주차장에 임차인이 있다고 기재돼 있습니다. 현황조사보고서에서 대상·계약관계를 대조해야 합니다.
  • 호실 불일치 구분. 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 조사돼 있습니다. 1201호 분석에 직접 연결되는 임차관계인지 구분이 필요합니다.
  • 감정가 49%를 시세로 오해하지 않기. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
  • 공동담보 근저당 확인. 광안신용협동조합 9,600,000,000원, 백태현 480,000,000원 근저당은 공동담보로 설정돼 있습니다.
  • 근저당권 이전 확인. 광안신용협동조합 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
✅ 긍정 요소 2회 유찰로 최저매각가는 94,080,000원까지 내려왔고, 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
⛔ 핵심 리스크 임차관계가 복잡합니다. 실제 임차인 28명이 조사됐고 그중 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상입니다. 이들의 대항력 여부가 확정되지 않은 상태에서는 ‘인수 0원 확정’으로 접근하기 어렵습니다.

맺으며 — “49% 할인보다 미상 임차인 확인이 먼저”

이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 94,080,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 명확하고 현재 배당표에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

하지만 권리분석의 결론은 단순히 ‘0원’으로 끝나지 않습니다. 임차인 28명 중 26명은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실거래 자료도 없어 94,080,000원이 실제 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 가격은 매력적으로 보이지만, 권리는 추가 확인 후 판단이 맞습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다. 임차인의 실제 점유호실·전입일·보증금·확정일자 등은 매각물건명세서와 현황조사 원본을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 12층1201호 (충무동1가,명성오션)

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