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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 265,289,430원 ~ 315,051,184원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 1,608건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 172,186,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 건물
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
245,980,000 2억 4,598만 감정가 502,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
2,459만원
최저가의 10% · 24,598,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 5.02억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 등기상 말소구조는 명확하지만 임차·점유 28건 중 2건은 대항력 가능·미상입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 점유관계 확인 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 대지 · 명성오션 1층 101호

감정가 49%까지 내려왔지만, 임차·점유 확인이 먼저 — 부산 명성오션 1층 101호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 1층101호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 502,000,000원 · 최저매각가 245,980,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
46
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 등기권리는 소멸하지만 임차·점유 28건 중 2건은 대항력 미상 — 49% 최저가보다 점유 확인이 우선
현재 최저가 245,980,000원은 감정가 502,000,000원의 49%이고 배당 계산상 인수는 0원이지만, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이며 건물 주차장 임차인 비고도 있어 실제 인수·명도 위험을 확정하기 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 최저가 49% 🔁 2회 유찰 👥 임차·점유 28건 ❓ 대항력 미상 2건
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당으로 명확하고 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 임차·점유 관계가 28건이고, 그중 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%245,980,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
감정가 / 최저가
502,000,000원
최저 245,980,000원 · 49%
배당표상 실질취득
245,980,000원
현재 회차 최저가 + 계산상 인수 0원
매수인 인수
0원*
배당 계산상 · 미상 점유 별도 확인
핵심지표
미상 2건
임차·점유 28건 중 대항력 판정 불가

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 명성오션 1층 101호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 기호 1·2가 근린생활시설, 기호 3~72가 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층이며, 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖춘 복합 건물입니다.

등기 구조만 보면 출발점은 비교적 선명합니다. 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당 채권최고액 9,600,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 백태현 근저당 480,000,000원, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 9,600,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2024-130호에 속하므로 이 금액을 101호 한 호실의 실제 채무액과 동일하게 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 1층101호 (충무동1가, 명성오션)
용도 / 이용상태대지 · 감정평가상 기호 1·2 근린생활시설, 기호 3~72 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)
소유자김도형 지분 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 지분 334분의 13.2
감정가 / 최저가502,000,000원 / 245,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구금액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
토지일반상업지역 · 대 · 201.1㎡ · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 · 공시지가 5,660,000원/㎡

① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 핵심은 점유관계

말소기준권리는 2024.02.20. 접수된 광안신용협동조합 근저당입니다. 이후 백태현 근저당, 2025.01.21. 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 말소기준 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기초가 되는 근저당의 설정일은 2024.02.20.입니다.

✅ 등기부 자체는 기준이 선명합니다 2024.02.20. 말소기준 이후 등기상 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⛔ 그러나 ‘인수 0원 확정’으로 보면 안 됩니다 현황조사상 임차·점유 관계가 28건이고, 김현·손도윤은 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 두 사람은 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인 있음이라고 기재돼 있습니다. 배당표의 0원은 계산값일 뿐, 이 미상 점유관계까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.

② 임차·점유 현황 — 26건은 후순위, 2건은 판정 미상

전입신고일이 확인되는 점유자는 모두 2024.02.20. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 확정일자도 확인된 사람이 없어 우선변제 여부는 아래와 같이 미상으로 표시합니다.

성명 / 점유자부분전입일보증금 / 월세배당요구대항력우선변제승계
고수환2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음
김민수2024.07.22미상없음미상없음
김우경2024.08.29미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현미상미상가능·미상미상없음
김유은2024.08.26미상없음미상없음
박지영2024.06.10미상없음미상없음
강문정2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호2024.08.07미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상없음미상없음
김남희2024.09.25미상없음미상없음
윤하윤2024.12.30미상없음미상없음
남유성2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형2024.10.11미상없음미상없음
서명철2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선2024.11.15미상없음미상없음
장경익2024.12.12미상없음미상없음
손도윤미상미상가능·미상미상없음
김태희2024.06.17미상없음미상없음
윤성대2024.12.03미상없음미상없음
김민서2024.08.29미상없음미상없음
박춘기2025.01.21미상없음미상없음
조현철2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수2024.05.28미상없음미상없음

손봉근·박근영을 제외한 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 김현·손도윤은 전입일도 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철입니다.

③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 ‘시세 할인’과는 별개

감정가는 502,000,000원, 현재 최저매각가는 245,980,000원으로 감정가 49%입니다. 2회 유찰된 결과 가격 자체는 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 172,186,000원, 4회 유찰 시 120,530,199원입니다.

⚠️ 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다 감정가 대비 할인율과 현재 시장가 대비 할인율은 다른 지표입니다. 이 사건에서는 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실까지만 확인할 수 있으므로, 입찰 판단은 명성오션 1층 101호의 실제 거래·임대 수준과 점유관계를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,980,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용4,243,720원
을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원241,736,280원
을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
소유자 교부0원

현재 최저가 가정 시 채권자 총 채권액 10,080,000,000원 중 241,736,280원이 배당되고, 미배당액은 9,838,263,720원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 245,980,000원)
현재 매각대금은 집행비용 공제 후 광안신용협동조합 근저당 배당에 사용되는 구조입니다.
회차별 미배당
유찰이 추가될수록 매각대금이 내려가 채권자 미배당액은 커집니다. 이는 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 계산은 0원, 채권 미배당은 증가

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 · 2회 유찰 · 감정가 49%245,980,000원241,736,280원9,838,263,720원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%172,186,000원168,975,396원9,911,024,604원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%120,530,199원118,042,776원9,961,957,224원0원
✅ 채권 미배당과 매수인 인수는 다릅니다 근저당권자가 매각대금에서 전액을 배당받지 못하더라도 후순위 소멸권리의 미배당액이 곧바로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 매수인 인수가 모두 0원으로 계산됩니다.
⛔ 예외 변수는 임차·점유 미상 부분입니다 김현·손도윤의 대항력은 판정할 수 없고, 건물 주차장 임차인도 별도로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 인수 위험을 최종 확정하려면 전입일·보증금·점유부분을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 명성오션이며, 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기 등을 갖추고 있습니다.
  • 도로. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 토지. 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지이며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 일부 토지는 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
  • 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤부터 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 실제 점유부분과 계약관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 본건 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있습니다. 점유 위치와 권원, 보증금 여부를 확인해야 합니다.
  • 101호와 조사 점유부분 대조. 현황조사에는 204호·304호 등 다른 부분이 명시된 점유자도 있습니다. 각 점유자가 실제로 어느 매각대상에 대응하는지 원본에서 구분해야 합니다.
  • 공동담보 주의. 광안신용협동조합 9,600,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2024-130호, 백태현 480,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2024-131호가 기재돼 있습니다.
  • 가격은 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 245,980,000원은 감정가의 49%이지만, 실제 거래·임대 수준과 비교하기 전에는 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 배당 및 채권자 관련 최신 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 미상 점유 2건

이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 502,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 245,980,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상으로도 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 구조 자체는 복잡하지 않습니다.

하지만 권리분석의 결론은 가격표만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에 임차·점유 관계가 28건 있고 그중 김현·손도윤 2건은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 건물 주차장 임차인 비고까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”과 “실제 점유 위험까지 확인 완료”를 구분해야 하는 사건입니다. 현재 단계의 판단은 가격보다 점유관계 확인이 먼저입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 전입일·보증금·점유부분이 확인되지 않은 점유자는 최종 대항력 판정이 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본 서류를 직접 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 받아야 합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 1층101호 (충무동1가,명성오션)

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매각결과

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