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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 88,569,852원 ~ 100,621,892원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 58,996,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
84,280,000 8,428만 감정가 172,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
842만원
최저가의 10% · 8,428,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.72억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 등기상 매수인 인수는 0원. 다만 대항력 미상 점유자와 402호 점유관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

49%까지 유찰됐지만, 점유관계 확인이 핵심 — 부산 명성오션 402호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 4층402호 (충무동1가,명성오션)
감정가 172,000,000원 · 최저매각가 84,280,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
49
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0원이나 대항력 미상 점유자가 있고 402호와 다른 호수·주차장 임차 기록이 혼재 — 점유 확인 선행
말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 인수는 0원이나, 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상이며 일부 점유 기록은 204호·304호로 표시됨. 실거래 비교 없이 감정가 49%만으로 가격 메리트도 판단할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
📉 감정가 49% 🔁 2회 유찰 💰 인수 0원 ⚠️ 대항력 미상 점유자 있음
한 줄 평 등기상 말소기준은 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에 다수의 점유·임차 기록이 있고 대부분은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 실거래 근거는 없습니다.
감정가 / 최저가
172,000,000원
최저 84,280,000원 · 2회 유찰
현재 실질취득
84,280,000원
최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심 확인사항
대항력 미상
김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 명성오션 4층 402호 오피스텔입니다. 감정가는 172,000,000원, 현재 최저매각가는 84,280,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49% 회차입니다. 등기상 공유자는 김도형과 제누리츠주식회사이며, 말소기준권리는 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권입니다.

권리 자체는 말소기준 이후의 백태현 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계 확인입니다. 현황조사에는 말소기준 이후 전입자가 다수 확인되며, 김현과 손도윤은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 특히 보증금도 미상이라 두 점유자를 단순히 “대항력 없음”으로 처리해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 4층402호 (충무동1가,명성오션)
물건종류오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 명성오션
공유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰)
청구금액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20 근저당

말소기준권리는 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 백태현 근저당권과 2025.01.21 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 을구 1번 근저당권 이전 기록 확인 2025.07.17 을구 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 한편 현재 배당 시나리오는 광안신용협동조합 명의로 계산되어 있으므로, 입찰 전 현재 근저당권자와 배당관계를 등기 및 배당 관련 원본에서 대조할 필요가 있습니다.

② 임차·점유관계 — 대부분 후순위, 그러나 미상 점유자 존재

확인된 전입일이 있는 점유자는 모두 2024.02.20 말소기준일 이후 전입으로 표시돼 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 김현과 손도윤은 전입신고일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.

⛔ 402호와의 실제 대응관계 확인 필요 조사 기록 중 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기재되어 있습니다. 또한 매각물건명세서에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 비고가 있습니다. 따라서 아래 기록 전체를 402호 임차인으로 단정하지 말고, 실제 402호 점유자와 임대차 범위를 현황조사·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
이름부분전입일보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계
고수환-2024.07.23미상2025.09.16없음미상해당 없음
최광배-2024.07.22미상2025.12.08없음미상해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원-없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상-없음미상해당 없음
김민수-2024.07.22미상-없음미상해당 없음
김우경-2024.08.29미상-없음미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원-없음미상해당 없음
김현-미상미상-가능·미상미상해당 없음
김유은-2024.08.26미상-없음미상해당 없음
박지영-2024.06.10미상-없음미상해당 없음
강문정-2024.05.16미상2025.03.10없음미상해당 없음
김성호-2024.08.07미상-없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG-2024.07.19미상-없음미상해당 없음
김남희-2024.09.25미상-없음미상해당 없음
윤하윤-2024.12.30미상-없음미상해당 없음
남유성-2024.07.29미상2025.04.18없음미상해당 없음
유하영-2024.12.04미상2025.03.11없음미상해당 없음
박준형-2024.10.11미상-없음미상해당 없음
서명철-2024.12.10미상2025.03.07없음미상해당 없음
김은선-2024.11.15미상-없음미상해당 없음
장경익-2024.12.12미상-없음미상해당 없음
손도윤-미상미상-가능·미상미상해당 없음
김태희-2024.06.17미상-없음미상해당 없음
윤성대-2024.12.03미상-없음미상해당 없음
김민서-2024.08.29미상-없음미상해당 없음
박춘기-2025.01.21미상-없음미상해당 없음
조현철-2024.08.08미상2025.04.03없음미상해당 없음
장명수-2024.05.28미상-없음미상해당 없음

③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%

감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,280,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 58,995,999원, 4회 유찰 시 41,297,199원으로 제시돼 있습니다. 하지만 동일·유사 오피스텔 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.

⚠️ 감정가 할인과 시세 할인은 다릅니다 현재 회차가 감정가의 49%라는 것은 유찰 경과를 보여줄 뿐입니다. 실거래 가격과 비교되지 않은 상태에서는 84,280,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,917,040원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원82,362,960원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 총 채권액 10,080,000,000원 중 82,362,960원이 배당되고 9,997,637,040원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 84,280,000원)
회차별 채권 미배당액
현재·3회·4회 유찰 시나리오의 미배당액을 원자료 그대로 비교합니다.
✅ 등기권리 관점 말소기준 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 점유·임차 관점 김현과 손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 또한 조사 기록 일부가 204호·304호로 표시되고 주차장 임차인 비고도 있으므로, 실제 402호 점유관계를 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주위는 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 이용상태. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설인 오피스텔입니다.
  • 건물·설비. 지하1층 지상15층 철근콘크리트 건물이며 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접하고, 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 자료가 필요합니다.
  • 402호 점유자 특정. 204호·304호로 명시된 조사 기록과 나머지 점유 기록을 구분해 실제 본건 402호의 점유·임대차 관계를 확인해야 합니다.
  • 주차장 임차관계. 매각물건명세서 비고의 주차장 임차인이 본건 매각 및 명도에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전. 광안신용협동조합 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 이후 현재 채권자와 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
  • 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
  • 배당 전제 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “등기 인수 0원”과 “점유 안전”은 다른 문제

이 물건은 현재 84,280,000원까지 내려왔고 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 등기상 금액은 0원입니다. 말소기준도 명확합니다. 그러나 현황조사에는 다수의 임차·점유 기록이 있고, 특히 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 더구나 일부 기록은 204호·304호, 별도 비고는 주차장 임차인을 가리키므로 402호의 실제 점유관계부터 분리 확인하는 것이 선행 과제입니다.

또한 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상황에서 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건은 등기상 인수는 0원이나, 점유관계와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.

본 리포트는 제공된 등기·현황조사·매각물건명세서·감정 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았으며, 임차관계와 실제 점유 범위는 원본 서류 및 현장 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서· 현황조사서 등 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 4층402호 (충무동1가,명성오션)

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