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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 82,763,499원 ~ 94,186,771원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 55,223,000원
C 매력지수43 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
78,890,000 7,889만 감정가 161,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
788만원
최저가의 10% · 7,889,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.61억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 등기상 인수는 0원. 다만 김현·손도윤은 전입일·보증금 미상이라 대항력 가능성이 남습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 미상 점유 2명이 남는다 — 부산 명성오션 605호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 6층605호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 161,000,000원 · 최저매각가 78,890,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매
43
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0원이나 전입·보증금 미상 점유자 2명과 주차장 임차인 기재가 남아 보수적 확인이 필요한 오피스텔
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당 시나리오상 인수액은 0원이지만, 조사인 28명 중 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고 2회 유찰 상태에서도 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정할 수 없어 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 최저가 78,890,000원 📉 감정가 49% 🔁 2회 유찰 👥 조사 인원 28명 ⚠️ 대항력 가능·미상 2명
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고, 이후 확인되는 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황상 조사된 28명 가운데 26명은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 등기상 인수액 0원만 보고 곧바로 ‘완전한 인수 0원’으로 단정하기보다, 두 점유자의 계약관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.
감정가 / 최저가
161,000,000원
최저 78,890,000원 · 2회 유찰
현재 최저가
78,890,000원
감정가 49%
등기상 매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
미상 점유 2명
대항력 가능·보증금 미상

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 6층 605호 오피스텔입니다. 감정가는 161,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 78,890,000원입니다. 등기 흐름의 중심은 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있으며, 이 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 백태현의 채권최고액 480,000,000원 근저당도 설정됐습니다.

2025.01.21. 광안신용협동조합이 임의경매를 신청했고 청구금액은 8,529,561,039원입니다. 이후 2025.07.17. 말소기준 근저당은 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이 사건에서 숫자상 더 눈에 띄는 것은 낮아진 최저가지만, 권리분석의 실제 쟁점은 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 28명 중 대부분은 전입시점이 말소기준 이후이나, 2명은 전입일 자체가 확인되지 않습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 6층605호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류집합건물(오피스텔) · 6층 605호
건물철근콘크리트구조 · 지하1층·지상15층 명성오션
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰)
경매 신청광안신용협동조합 / 청구 8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조

말소기준은 2024.02.20. 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 9,600,000,000원, 채무자는 제누리츠주식회사이며 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 같은 날 을구 2번 백태현 근저당권 480,000,000원도 설정됐고, 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.

⚠️ 공동담보 채권액을 이 호실 가치와 직접 비교하면 안 됩니다 말소기준 근저당의 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 기재돼 있습니다. 후순위 백태현 근저당도 480,000,000원이며 공동담보목록 제2024-131호가 기재돼 있습니다. 따라서 거액의 채권최고액 자체가 605호 단독 가치나 매수인 인수액을 의미하는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 26명은 후순위, 2명은 미상

조사된 실제 임차인·점유자는 28명이고 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 26명은 모두 2024.02.20. 말소기준 이후 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 김현손도윤은 전입일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 두 사람은 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.

성명점유 부분전입일보증금 / 월세배당요구대항력승계
고수환2024.07.23미상2025.09.16없음해당 없음
최광배2024.07.22미상2025.12.08없음해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음해당 없음
김민수2024.07.22미상없음해당 없음
김우경2024.08.29미상없음해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음해당 없음
김현미상미상가능·미상해당 없음
김유은2024.08.26미상없음해당 없음
박지영2024.06.10미상없음해당 없음
강문정2024.05.16미상2025.03.10없음해당 없음
김성호2024.08.07미상없음해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG2024.07.19미상없음해당 없음
김남희2024.09.25미상없음해당 없음
윤하윤2024.12.30미상없음해당 없음
남유성2024.07.29미상2025.04.18없음해당 없음
유하영2024.12.04미상2025.03.11없음해당 없음
박준형2024.10.11미상없음해당 없음
서명철주거2024.12.10미상2025.03.07없음해당 없음
김은선2024.11.15미상없음해당 없음
장경익2024.12.12미상없음해당 없음
손도윤미상미상가능·미상해당 없음
김태희2024.06.17미상없음해당 없음
윤성대2024.12.03미상없음해당 없음
김민서2024.08.29미상없음해당 없음
박춘기2025.01.21미상없음해당 없음
조현철2024.08.08미상2025.04.03없음해당 없음
장명수2024.05.28미상없음해당 없음
⛔ 김현·손도윤은 ‘대항력 없음’으로 묶으면 안 됩니다 두 사람은 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준 2024.02.20.과 선후관계를 판정할 수 없습니다. 보증금도 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 두고, 계약서·전입세대·점유 부분·보증금 및 확정일자 확인 전에는 매수인 인수 가능성을 완전히 제거할 수 없습니다.
⚠️ 주차장 점유도 확인 대상 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음”이라고 기재돼 있습니다. 현장 점유관계와 605호에 직접 연결되는 임대차인지 여부를 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용1,820,020원
1. 근저당 · 광안신용협동조합9,600,000,000원77,069,980원
2. 근저당 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부0원

현재 최저가 78,890,000원을 가정하면 집행비용 1,820,020원, 광안신용협동조합 근저당에 77,069,980원이 배당되고 후순위 백태현과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권최고액 기준 미배당액은 10,002,930,020원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 김현·손도윤의 임대차 인수 가능성은 별도 확인 사항입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 78,890,000원)
집행비용 1,820,020원과 광안신용협동조합 배당 77,069,980원으로 매각대금이 소진됩니다.
회차별 채권 미배당
현재 회차부터 4회 유찰 시까지의 채권 미배당액입니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
✅ 등기권리 관점 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 등기권리의 매수인 인수액은 0원입니다. 거액의 공동담보 근저당 채권액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⛔ 점유 관점 조사인 28명 가운데 26명은 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 ‘임차인 위험까지 완전히 0인 물건’으로 평가하는 것은 이릅니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%78,890,000원77,069,980원10,002,930,020원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%55,223,000원53,828,986원10,026,171,014원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%38,656,100원37,560,290원10,042,439,710원0원

현재 회차는 감정가의 49%인 78,890,000원이고, 다음 시나리오는 55,223,000원, 그다음은 38,656,100원입니다. 다만 실거래 비교값이 제시되지 않은 사건이므로, 49%라는 유찰률만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 현장 매매·임대 수준을 별도로 대조하는 과정이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 명성오션 내 오피스텔로, 감정 이용상태상 주거용으로 사용 가능한 업무시설입니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가, 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근입니다. 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기 등을 갖추고 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 선순위 여부 확인. 두 사람의 전입일·보증금·확정일자·실제 점유 부분을 확인해 말소기준 2024.02.20. 이전 권리인지 판정해야 합니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서에 건물 주차장 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 605호 및 매각목적물과의 관계를 확인해야 합니다.
  • 다수 점유자 범위 대조. 현황조사상 204호·304호 등 다른 호수 표기도 함께 나타나므로 각 신고인의 실제 점유 부분과 605호와의 관련성을 원본에서 대조해야 합니다.
  • 배당요구자 확인. 고수환·최광배·강문정·남유성·유하영·서명철·조현철은 배당요구 사실이 확인됩니다.
  • 공동담보 확인. 광안신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2024-130호, 백태현 근저당은 제2024-131호이므로 공동담보 전체의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
  • 최저가만으로 저가 판단 금지. 현재 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정하지 마세요.

맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유가 끝나지 않았다

이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 감정가 161,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 78,890,000원까지 내려온 것도 눈에 띕니다. 하지만 낮은 최저가와 안전한 권리는 같은 말이 아닙니다.

현황상 조사된 28명 중 26명은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주차장 임차인 기재도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원, 그러나 미상 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 2026.08.19. 입찰 전에는 두 미상 점유자의 임대차 원본과 실제 점유 범위를 반드시 대조해야 합니다.

본 리포트는 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정 관련 자료와 제공된 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표의 집행비용과 배당액은 제공된 추정값이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 점유자의 대항력·우선변제권·인수 여부는 전입일·점유·확정일자·계약관계 등 원본 확인에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 관련 서류를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트를 근거로 한 입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 법적 책임을 부담하지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 6층605호 (충무동1가,명성오션)

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