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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 90,988,443원 ~ 103,546,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 60,711,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
86,730,000원 8,673만 감정가 177,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
867만원
최저가의 10% · 8,673,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.77억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 최저가 86,730,000원은 감정가의 49%이고 등기상 확정 인수액은 0원. 다만 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 주차장 임차인 기재가 있어 입찰 전 점유관계 확인이 핵심입니다.
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대표 사진
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 점유관계 확인이 먼저 — 부산 명성오션 1002호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1002호 (충무동1가,명성오션)
감정가 177,000,000원 · 최저매각가 86,730,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
🔻 현재 49% 🧾 확정 인수 0원 👤 전입일 미상 2명 📅 2026.08.19
48점
매력지수 C등급 · 등기상 인수 0원이지만 전입일·보증금 미상 점유자 2명과 주차장 임차인 기재가 남아 점유 리스크 확인이 우선
말소기준 2024.02.20 이후 전입자는 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이나, 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 주차장 임차인 기재가 있으며 실거래 비교가 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 인정하기 어려워 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 177,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 86,730,000원(49%)입니다. 말소기준인 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권 이후 전입한 점유자들은 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 확정 인수액도 0원입니다. 다만 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없고, 건물 주차장 임차인도 별도 기재돼 있습니다. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
177,000,000원
86,730,000원
2회 유찰 · 현재 49%
확정분 기준 실질취득
86,730,000원
최저가 + 확정 인수 0원
매수인 확정 인수
0원
점유 미상분은 별도 확인
핵심지표
전입일 미상 2명
김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 ‘명성오션’ 10층 1002호 오피스텔입니다. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층입니다. 현재 등기상 공유자는 김도형과 제누리츠주식회사이며, 지분은 각각 334분의 320.8, 334분의 13.2입니다.

권리의 기준점은 2024.02.20 설정된 광안신용협동조합 근저당권 9,600,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤로 백태현 근저당권 480,000,000원이 설정됐고, 2025.01.21 광안신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 분석돼 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 현황조사에는 다수의 점유·임차 관련 인원이 기재돼 있고, 대부분의 전입일은 말소기준일인 2024.02.20 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 김현과 손도윤은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이므로, 두 사람에 대해서는 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 10층1002호 (충무동1가,명성오션)
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물 구조철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층
소유관계김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구금액8,529,561,039원
말소기준권리2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원
매각기일2026.08.19
등기 발급일2026.07.24

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20 근저당권

최초 소유권보존 단계에서는 우리자산신탁주식회사의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2024.02.14 신탁재산 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사에 소유권이 이전됐고, 2024.02.20 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준권리가 됐습니다. 같은 날 접수번호 25603의 백태현 근저당권은 말소기준권리보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

광안신용협동조합의 1번 근저당권은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 1번 근저당권 자체의 이전으로, 기준이 되는 최초 설정일은 2024.02.20입니다.

✅ 등기상 인수 구조 현재 배당 시뮬레이션은 말소기준권리 이후 권리의 소멸을 전제로 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 백태현 근저당권의 미배당분 역시 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다.

② 임차·점유관계 — 대부분 후순위, 2명은 대항력 미상

현황조사에 기재된 점유·임차 관련 인원은 28명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없습니다. 전입일이 확인된 인원은 모두 2024.02.20 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 김현과 손도윤은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

성명 / 점유자 부분 전입일 보증금 차임 배당요구 대항력 우선변제 승계
고수환미상2024.07.23미상미상2025.09.16없음미상해당 없음
최광배미상2024.07.22미상미상2025.12.08없음미상해당 없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원500,000원미상없음미상해당 없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상미상없음미상해당 없음
김민수미상2024.07.22미상미상미상없음미상해당 없음
김우경미상2024.08.29미상미상미상없음미상해당 없음
박근영304호2024.04.245,000,000원470,000원미상없음미상해당 없음
김현미상미상미상미상미상가능·미상미상해당 없음
김유은미상2024.08.26미상미상미상없음미상해당 없음
박지영미상2024.06.10미상미상미상없음미상해당 없음
강문정미상2024.05.16미상미상2025.03.10없음미상해당 없음
김성호미상2024.08.07미상미상미상없음미상해당 없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상미상미상없음미상해당 없음
김남희미상2024.09.25미상미상미상없음미상해당 없음
윤하윤미상2024.12.30미상미상미상없음미상해당 없음
남유성미상2024.07.29미상미상2025.04.18없음미상해당 없음
유하영미상2024.12.04미상미상2025.03.11없음미상해당 없음
박준형미상2024.10.11미상미상미상없음미상해당 없음
서명철미상2024.12.10미상미상2025.03.07없음미상해당 없음
김은선미상2024.11.15미상미상미상없음미상해당 없음
장경익미상2024.12.12미상미상미상없음미상해당 없음
손도윤미상미상미상미상미상가능·미상미상해당 없음
김태희미상2024.06.17미상미상미상없음미상해당 없음
윤성대미상2024.12.03미상미상미상없음미상해당 없음
김민서미상2024.08.29미상미상미상없음미상해당 없음
박춘기미상2025.01.21미상미상미상없음미상해당 없음
조현철미상2024.08.08미상미상2025.04.03없음미상해당 없음
장명수미상2024.05.28미상미상미상없음미상해당 없음
⛔ 핵심 미확정 사항 — 김현·손도윤 두 사람은 전입신고일이 미상이고 보증금도 확인되지 않아 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 말소기준일 2024.02.20 이전에 대항요건을 갖췄는지, 보증금이 얼마인지에 따라 매수인 부담 여부 판단이 달라질 수 있으므로 입찰 전 보완된 매각물건명세서와 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
⚠️ 주차장 임차인 기재 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조)”이라고 기재돼 있습니다. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 이 기재와 실제 점유 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

감정가는 177,000,000원, 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 60,710,999원(34%), 4회 유찰 시 시나리오는 42,497,699원(24%)으로 제시돼 있습니다.

그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 86,730,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 현재 시장가격보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 가격 메리트는 실제 오피스텔 거래사례와 현재 매물 가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⚠️ 감정가 할인율과 시세 할인율은 다릅니다 현재 49%는 감정가 대비 비율입니다. 실거래 기준의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로 ‘반값’, ‘저평가’, ‘시세보다 저렴’이라는 결론으로 연결하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,961,140원
을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원84,768,860원
을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
소유자 교부-0원

채권최고액 기준 총 채권액은 10,080,000,000원, 예상 배당액은 84,768,860원, 미배당액은 9,995,231,140원입니다. 집행비용은 1,961,140원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.

매각대금 배분 (현재 86,730,000원)
집행비용 1,961,140원과 1순위 근저당권 84,768,860원으로 매각대금 전액이 소진됩니다.
회차별 채권 미배당
현재 9,995,231,140원 → 3회 유찰 시 10,020,781,799원 → 4회 유찰 시 10,038,667,260원. 각 시나리오의 매수인 확정 인수액은 0원입니다.
✅ 배당·등기 관점 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 근저당권자들의 거액 미배당이 발생하지만, 제시된 배당 시뮬레이션에서는 이를 낙찰자가 떠안는 구조로 보지 않습니다.
⛔ 점유관계가 확정 인수액보다 중요하다 배당표의 0원만 보고 권리분석을 종료하면 안 됩니다. 김현·손도윤의 전입일·보증금이 미상이고 주차장 임차인도 별도 기재돼 있어, 확인되지 않은 임차관계가 실제 매수인 부담으로 연결되는지 원본 확인이 선행돼야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 건물 일부는 근린생활시설로 이용됩니다.
  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근으로, 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 감정평가상 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 도로·주차. 서측으로 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
  • 설비. 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 공동현관기와 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비 등이 기재돼 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 대로1류에 접합니다. 토지면적은 201.1㎡, 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
  • 환금성 판단. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력과 환금성은 거래사례 확인 전까지 판단을 보류하는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 전입일 확인. 두 사람은 전입신고일 미상으로 대항력 판단이 불가능합니다. 2024.02.20 말소기준권리와의 선후관계를 반드시 확정해야 합니다.
  • 미상 보증금 확인. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 전입일 미상 점유자의 보증금은 인수 위험 판단에 직접 연결됩니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서에 건물 주차장 임차인이 별도로 기재돼 있으므로 점유 범위와 권원 확인이 필요합니다.
  • 49%를 시세 할인율로 보지 말 것. 86,730,000원은 감정가 대비 49%일 뿐, 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다.
  • 근저당권 이전관계 확인. 1번 근저당권은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기와 매각물건명세서에서 권리자 표기를 대조해야 합니다.
  • 공유관계 확인. 등기상 김도형과 제누리츠주식회사가 각각 334분의 320.8, 334분의 13.2 지분을 보유하고 있습니다.
  • 배당표 전제 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 먼저 봐야 할 것은 미상 임차관계”

현재 최저가는 86,730,000원으로 감정가 177,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기와 배당 시뮬레이션만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 확정 인수액도 0원입니다. 이 부분만 보면 구조는 명확합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유관계의 미확정 부분입니다. 현황조사상 대부분의 전입자는 2024.02.20 이후라 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 여기에 건물 주차장 임차인 기재까지 있습니다. 따라서 “인수 0원”은 현재 확인된 등기·배당 기준의 결론이고, 미상 임차관계까지 해소됐다는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다.

가격 또한 마찬가지입니다. 두 차례 유찰돼 감정가 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 비교 가능한 실거래가 없어 시세 대비 메리트를 검증할 수 없습니다. 이 물건은 등기상 후순위 소멸은 확인되지만, 미상 점유자와 시장가격을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·현황조사·매각물건명세서 관련 내용·감정요항 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자가 존재하므로 실제 인수 여부는 최신 매각물건명세서와 원본 서류를 통해 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석하지 않았습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

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