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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 98,699,328원 ~ 112,322,112원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 65,856,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
94,080,000 9,408만 감정가 192,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
940만원
최저가의 10% · 9,408,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.92억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 94,080,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없어 저가 여부는 확인되지 않습니다. 등기상 계산 인수는 0원이나 김현·손도윤의 대항력은 미상입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 점유관계 확인이 먼저 — 부산 명성오션 901호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 9층901호 (충무동1가,명성오션)
감정가 192,000,000원 · 최저매각가 94,080,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
💸 최저가 49% 📉 2회 유찰 🧾 계산상 인수 0원 ⚠️ 대항력 미상 2명
49
매력지수 C등급 · 감정가 49%까지 유찰됐고 계산상 인수는 0원이지만, 전입일·보증금 미상 점유자 2명과 다수의 호수 미특정 점유관계가 핵심 위험
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당 시나리오상 인수액은 0원이나, 김현·손도윤은 대항력 가능·미상이며 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 확인할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에는 다수 점유자가 등장하고, 그중 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트와 실질취득액은 점유관계 확인 전 확정하기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
192,000,000원
94,080,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
계산상 실질취득
94,080,000원
알려진 인수액 0원 기준
계산상 매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
미상 2명
김현 · 손도윤 대항력 판정 불가

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무동1가 명성오션 9층 901호 오피스텔입니다. 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 94,080,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유관계입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당이며, 같은 날 설정된 백태현의 480,000,000원 근저당과 2025.01.21. 임의경매개시결정은 후순위입니다.

광안신용협동조합의 1번 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 말소기준의 기준일 자체는 2024.02.20.입니다. 현황조사상 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 이 날짜 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 문제는 전입신고일 자체가 확인되지 않은 김현·손도윤입니다. 보증금도 미상이라 이 두 점유자를 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 9층901호 (충무동1가,명성오션)
용도오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 명성오션
소유자김도형 · 제누리츠주식회사
감정가 / 최저가192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰)
청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 핵심

등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 백태현 근저당과 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 최초 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것은 권리자의 변경이며, 기준일을 뒤로 미루는 새로운 근저당 설정은 아닙니다.

⚠️ 등기상 인수 0원과 점유 위험은 별개 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 김현·손도윤은 전입신고일 미상, 보증금 미상으로 대항력 가능·미상입니다. 이 두 사람의 점유·임대차 관계가 901호와 연결되는지와 전입 시점을 확인하기 전에는 실질취득액을 94,080,000원으로 확정해서는 안 됩니다.

② 임차·점유 현황 — 대부분 후순위, 2명은 판정 불가

현황조사와 문건접수에 기재된 점유자 중 전입신고일이 확인되는 사람들은 모두 2024.02.20. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 미상입니다. 확정일자와 보증금도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 판단할 수 없습니다.

이름부분전입보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원미상없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상미상없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상미상없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원미상없음미상없음
김현미상미상미상미상가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상미상없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상미상없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상미상없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상미상없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상미상없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상미상없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상미상없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상미상없음미상없음
손도윤미상미상미상미상가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상미상없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상미상없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상미상없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상미상없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상미상없음미상없음
⛔ 호수별 점유관계 대조 필요 현황조사 목록에는 204호의 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우와 304호의 박근영처럼 901호가 아닌 호수가 명시된 점유자도 포함돼 있습니다. 나머지 다수 점유자는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다. 따라서 901호에 실제로 연결되는 점유자를 원본에서 분리 확인하는 절차가 필수입니다.

③ 가격·배당 — 49% 할인보다 미배당 규모가 더 크다

실거래 자료가 없어 감정가와 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교할 근거는 없습니다. 따라서 94,080,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현재의 49%는 오직 감정가 대비 최저가 비율입니다. 이후 유찰 시 시나리오는 65,855,999원, 46,099,199원으로 내려가지만, 이 역시 실거래 시세와의 비교 없이 가격 메리트로 단정할 수 없습니다.

시나리오매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)94,080,000원91,986,560원9,988,013,440원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)65,855,999원64,270,591원10,015,729,409원0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)46,099,199원44,869,413원10,035,130,587원0원

④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,093,440원
을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원91,986,560원
을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

채권최고액 기준 채권 합계는 10,080,000,000원이며, 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 91,986,560원이 선순위 근저당에 배당되고 9,988,013,440원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 94,080,000원)
집행비용 2,093,440원 이후 잔액은 광안신용협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다.
회차별 채권 미배당
실거래 자료가 없어 감정가·최저가를 시세와 비교하지 않고, 제공된 회차별 미배당액을 그대로 표시했습니다.
✅ 등기 권리 관점 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 계산에도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 등기상 선후관계 자체는 비교적 명확합니다.
⛔ 점유·가격 관점 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이고, 현황조사 인원 중 다수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 실거래 자료도 없어 94,080,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 49% = 저가매수”라는 결론은 금지입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근이며, 주변은 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 이용. 명성오션에서 기호 1·2는 근린생활시설, 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 설비. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기와 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 대로1류에 접합니다.
  • 토지. 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 광대로한면이며 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 김현·손도윤 전입일 확인. 두 사람은 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 전입 시점과 실제 901호 점유 여부를 먼저 확인해야 합니다.
  • 보증금 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 점유 부분이 특정되지 않은 인원은 901호와의 관계를 대조해야 합니다.
  • 호수별 점유자 분리. 204호·304호로 명시된 점유자와 901호 점유 가능자를 구분해 매각물건명세서·현황조사 원문을 맞춰봐야 합니다.
  • 주차장 임차인 확인. 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 비고가 있으므로 매각 범위와 점유관계를 확인해야 합니다.
  • 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 192,000,000원과 최저가 94,080,000원의 시장 적정성을 확인할 비교 근거가 없습니다. 49% 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
  • 공동담보 확인. 광안신용협동조합 9,600,000,000원과 백태현 480,000,000원 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 원본 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용과 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 미상 점유자가 먼저다”

이 사건은 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰돼 94,080,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 등기상으로는 2024.02.20. 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 숫자만 보고 안전형으로 결론 내리기에는 점유 자료가 불완전합니다.

전입일이 확인되는 점유자는 말소기준 이후여서 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 다른 점유자 상당수도 점유 부분이 특정되지 않았고 건물 주차장 임차인도 기재돼 있습니다. 여기에 시장 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세 대비 얼마나 낮은지도 확인되지 않습니다. 결론은 등기 권리는 정리 가능, 계산상 인수는 0원, 그러나 점유 확인 전에는 실질취득액과 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 맞다입니다.

본 리포트는 등기사항·매각물건명세서 비고·현황조사·배당 시나리오·감정요항 내용을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 계산에 반영되지 않았으며, 점유 부분·보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자가 존재합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 및 실제 점유 상태를 직접 확인하고 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 9층901호 (충무동1가,명성오션)

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