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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 82,905,501원 ~ 94,186,771원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 253건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 55,223,000원
C 매력지수49 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
78,890,000 7,889만 감정가 161,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
788만원
최저가의 10% · 7,889,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.61억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 최저가 78,890,000원은 감정가 161,000,000원의 49%이고 배당 시나리오상 인수는 0원. 다만 시세와 403호 실제 점유관계 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다 — 부산 명성오션 403호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 4층403호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 161,000,000원 · 최저매각가 78,890,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
💰 78,890,000원 📉 감정가 49% 🧾 인수 0원 ⚠️ 전입일 미상 점유기록 존재
49
매력지수 C등급 · 감정가 49%·인수 0원이나 실거래 시세가 없고 403호 점유관계와 전입일 미상 기록 확인이 필요
2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔고 배당 시나리오상 인수는 0원이지만, 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없으며 김현·손도윤의 전입일·보증금과 다수 점유기록의 403호 관련성이 미상이라 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 부동산 실거래 시세가 없어 78,890,000원이 시장가격보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 확인점은 점유입니다. 확인된 전입 대부분은 말소기준일 이후라 대항력이 없지만, 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 미상이고 여러 점유기록의 대상 호실도 특정되지 않았습니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만 403호와 연결되는 실제 점유관계 확인 전까지는 ‘완전 안전형’으로 볼 수 없습니다.
감정가 / 최저가
161,000,000원
78,890,000원
2회 유찰
실질취득
78,890,000원
현재 최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
제공 배당 시나리오 기준
핵심지표
감정가 49%
시세 자료 없이 할인율만 확인

부산지방법원 2025타경100426. 부산 서구 충무대로 262 ‘명성오션’ 4층 403호로, 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 161,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가의 49%입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 읽어서는 안 됩니다.

권리 구조의 기준점은 2024.02.20. 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 백태현 명의 480,000,000원 근저당권도 설정됐고, 2025.01.21. 광안신용협동조합의 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 4층403호 (충무동1가, 명성오션)
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설
건물철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 본건 4층 403호
소유자김도형 · 제누리츠주식회사
감정가 / 최저가161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰)
신청채권자 청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.20. 근저당

최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.14. 신탁재산의 귀속으로 김도형과 제누리츠주식회사가 공유자가 됐습니다. 이후 2024.02.20. 광안신용협동조합의 9,600,000,000원 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 됐고, 백태현의 480,000,000원 근저당권은 그 뒤 순위입니다. 2025.07.17.에는 첫 번째 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

✅ 등기상 소멸 구조 제공된 권리분석과 배당 시나리오에서는 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 이후 금액이 선순위 근저당권에 배당되며 후순위에는 미배당이 발생합니다.

② 점유·임차인 — ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 구분해야 한다

현황조사와 문건접수에는 보증기관 승계가 아닌 실제 점유·임차인 기록이 다수 확인됩니다. 확인된 전입일이 있는 사람들은 모두 2024.02.20. 말소기준권리 이후 전입으로 기록되어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입신고일 자체가 미상이므로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 보증금도 미상입니다.

⚠️ 403호와의 실제 관련성부터 확인 일부 기록은 204호·304호로 명시되어 본건 403호와 호실이 다르고, 나머지 상당수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있음이라고 적혀 있습니다. 따라서 아래 기록 전체를 403호 임차인으로 합산해서도 안 되고, 반대로 403호와 무관하다고 단정해서도 안 됩니다. 본건 403호의 실제 점유자·전입세대와 대조가 핵심입니다.
성명점유부분전입일보증금 / 월세 배당요구대항력우선변제승계
고수환미상2024.07.23미상2025.09.16없음미상없음
최광배미상2024.07.22미상2025.12.08없음미상없음
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음
김민수미상2024.07.22미상없음미상없음
김우경미상2024.08.29미상없음미상없음
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음
김현미상미상미상가능·미상미상없음
김유은미상2024.08.26미상없음미상없음
박지영미상2024.06.10미상없음미상없음
강문정미상2024.05.16미상2025.03.10없음미상없음
김성호미상2024.08.07미상없음미상없음
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상없음미상없음
김남희미상2024.09.25미상없음미상없음
윤하윤미상2024.12.30미상없음미상없음
남유성미상2024.07.29미상2025.04.18없음미상없음
유하영미상2024.12.04미상2025.03.11없음미상없음
박준형미상2024.10.11미상없음미상없음
서명철미상2024.12.10미상2025.03.07없음미상없음
김은선미상2024.11.15미상없음미상없음
장경익미상2024.12.12미상없음미상없음
손도윤미상미상미상가능·미상미상없음
김태희미상2024.06.17미상없음미상없음
윤성대미상2024.12.03미상없음미상없음
김민서미상2024.08.29미상없음미상없음
박춘기미상2025.01.21미상없음미상없음
조현철미상2024.08.08미상2025.04.03없음미상없음
장명수미상2024.05.28미상없음미상없음

확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 항목이 많습니다. 김현·손도윤은 전입신고일도 확인되지 않아 대항력 여부를 ‘있음’으로 단정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 항목은 없습니다.

③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다

현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49%로 최저매각가가 78,890,000원까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 제공 시나리오는 55,223,000원, 4회 유찰 시 38,656,100원입니다. 다만 실거래 자료가 제공되지 않아 현재 최저가·향후 최저가 어느 구간도 실제 시장 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

⚠️ 감정가 할인율과 시장 할인율은 다르다 감정가 161,000,000원에서 78,890,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 최근 실거래·최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 “49%이므로 싸다”는 식의 가격 가점은 배제하는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용1,820,020원
을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원77,069,980원
을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
소유자 교부0원

현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구 기준 미배당은 10,002,930,020원입니다. 제공 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

매각대금 배분 (현재 78,890,000원)
회차별 채권 미배당
실거래 자료가 없어 가격 차트 대신 제공 시나리오의 회차별 미배당액을 비교합니다.
✅ 배당·말소 관점 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 제공 계산상 매수인 인수는 모두 0원입니다. 선순위 근저당권 채권액이 매각대금을 크게 웃돌아 후순위와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
⛔ 아직 확정하면 안 되는 부분 ‘인수 0원’ 계산만 보고 점유 리스크까지 없다고 볼 수는 없습니다. 김현·손도윤은 전입신고일과 보증금이 미상이고, 다수의 점유기록은 점유 호실이 명시되지 않았습니다. 특히 본건이 403호인 만큼 403호의 실제 점유자와 각 기록의 호실 귀속을 매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근으로, 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 혼재합니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 자갈치역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
  • 이용상태. 감정평가상 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 건물·주차. 철근콘크리트구조 지하1층 지상15층 건물이며 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기와 기계식 주차설비가 있습니다.
  • 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 일부 토지는 대로1류에 접합니다. 공시지가는 5,660,000원/㎡, 토지면적 정보는 201.1㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 78,890,000원이 실제 시세보다 낮은지 별도 확인하기 전에는 감정가 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
  • 403호 점유 확인. 현황조사상 다수 기록의 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 403호 실제 점유자와 전입세대를 직접 대조해야 합니다.
  • 미상 점유자 확인. 김현·손도윤은 전입일과 보증금이 미상입니다. 403호와 관련될 경우 대항력 여부를 추가 확인해야 합니다.
  • 다른 호실 기록 분리. 손봉근·주식회사 유유이엔씨 김근우는 204호, 박근영은 304호로 기록되어 있습니다. 본건 403호와 혼동해 보증금을 합산하지 않습니다.
  • 주차장 임차관계 확인. 매각물건명세서 비고에 건물 주차장 임차인이 있다고 기록되어 있으므로 본건 매각범위·점유·사용관계를 확인합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있으므로 입찰 전 최신 등기사항을 대조합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 시세와 점유다

이 사건의 장점은 명확합니다. 감정가 161,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 78,890,000원까지 내려왔고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 말소기준도 2024.02.20. 근저당권으로 뚜렷합니다.

하지만 가격과 점유에서 확인할 것이 남습니다. 실거래 시세가 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 평가할 수 없고, 현황조사상 다수의 점유기록 중 상당수가 점유부분 미상입니다. 특히 김현·손도윤은 전입일도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 403호 점유관계와 실제 시세가 확인돼야 입찰가를 정할 수 있는 유형입니다. 권리만 보고 서두르기보다, 시세와 점유를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·현황조사·매각물건명세서 관련 기록·감정평가 정보·배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 제공된 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 점유 부분이 특정되지 않은 임차인 기록은 본건 403호와의 관련성을 별도로 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 등 원본 서류를 직접 확인해야 합니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 4층403호 (충무동1가,명성오션)

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